2013年5月11日上午，房天下远洋•新干线专场看铺团暨 大讲堂活动在远洋•新干线营销成功举办，近50名 者踊跃参与，实地考察项目，掀商业地产 热潮。在 大讲堂活动中，深职院房地产研究所所长邓志旺博士解读了新政下商业地产发展的市场形势，并与房天下友一道探讨了商业地产 技巧及2013年商业地产 前景。

深职院房地产研究所所长 邓志旺（图片来源：房天下 摄影：黄小华）

  >>>现场直播   专题  加入房天下 者俱乐部

内容实录：

【邓志旺】：房天下各位网友，大家早上好!首先要感谢你们这么早来到龙岗参加这个活动。我也要感谢远洋地产提供这么好的场所，每次我来这个地方都会邂逅深圳地产界各界名人，他们来的目的只有一个，就是来偷窥一下，看一下我们远洋地产做的产品到底有什么不一样。事实上也证明他们来的是对的，北京来的地产公司确实是大气，做的产品不错。

今天跟大家交流商业地产 机遇和挑战。具体有四个问题：，现在是不是还可以继续 房地产?这是很多朋友都在谈论的问题。尤其是调控政策不断加剧的情况下。第二，商业地产的问题，大家认为商业地产在现在这个地产时代里面是不是一个的 品种。第三，电子商务兴起到底对商业地产会带来什么影响，会不会损害到商业地产的价值。第四，怎么样选择社区型的商业。

个问题，我们需不需要继续 房地产?我首先个观点是 是一件我们不得不做的事情，我们没有选择。为什么这么说呢?我们看一下这张图。左边是一张存款单，这个存款单相当有历史，1977年5月31日，也就是36年前，存款单存了400元，经过33年，2011年的时候存款单的主人拿出存款单到银行兑换，可以兑换多少钱呢?到2010年的时候是835元。1977年的400元跟现在的835元是怎么一个关系?有人做了一个对比，，77年如果是400元可以盖一栋房子，现在可以做什么呢?可以买到10包的水泥或者切换一下的话，可以盖一个平米的房子。这里有多大的缩水，大家可以测算一下。猪肉。77年的时候可以买到400斤猪肉，现在只能买40斤。还可以从我们的烟酒消费来看，77年可以买到700条中华烟，现在两条都不到。77年可以买到50瓶茅台酒，现在一瓶都买不到。更要命的是77年的时候，这400元是怎么来的?潘婆婆跟她的丈夫存了两年，每个月收入20元左右。我们随便找一个参照体系比较就可以发现，财富缩水比例至少30倍以上。这说明什么?33年发生了什么?用一句话来表达的话，就是老百姓财富被大大的缩水，被某些群体给掠夺了，如果你不 的话，你只有被别人掠夺你的财富，所以 是不得不做的一件事。

我们今天我们还有可能再过33年，再回来看今天，会不会也发生同样的事情?我个人认为这个事情是完全有可能再发生的。因为我们看到近美国、日本、欧洲，其实也包括中国，都在不断地让货币贬值，大家竞相贬值，贬值结果就是我们手里的钱越来越不值钱。中国有一个现象叫做富人剥削穷人，穷人把钱都存到银行，没有更多 渠道，富人把这个钱拿来去 商业、住宅、股市等等，把赚来的钱分了一点点，这一点点不足以抵消通胀的作用。我也经常提醒自己一定不能做下一个潘婆婆，一定要 。所以我们现在没有选择，不是投不投的问题，是必须投。

投什么?房地产以外的 品，首先是股市。按照国际说法，股市是经济的晴雨表，经济增长了，意味着股市越来越好。 股市，每个人都可以获得一定。我在大学学财务的时候知道股市 率远远高于存款利息率，实际情况是怎么样呢?在中国过去10年里面，我们股指竟然零增长。按照目前状况来说，还是负增长。 股市大家都知道，小股民基本上都是亏钱。包括我本人，我是学经济学的，也拿了经济学博士，也不断想尝试股市 ，但是每次 都是以失败而告终的。所以如果大家亏钱，也不用惭愧，甚至诺贝尔奖获得者也 股市亏钱。第二，。曾经是一个神话，价格一路上涨，很多人吹嘘不败。包括有一个写了一本书叫《货币战争》的作者，他就是坚定的 的支持者，他认为百年不倒，但是我们近看到价格一路下滑，到了1400美金/盎司这个价格，而且还可能继续下滑。尽管我们中国造一个舆论中国大妈接盘，你抛多少，我买多少，好像把价位接住了。但是实际情况是不是这样呢?国外舆论完全不这么看。中国大妈作用被夸大了。跌到一定位置一定会反弹，就像股市一样不可能直线下跌，但是反弹完毕后，还是继续往下。所以这个时候抢并不是一个明智的选择。包括很多经济学家认为抢是一个错误的决定。中国大妈是支撑不起这么大的市场。巴菲特近在股东大会上说了一句话：是一只不会下蛋的鸡。不会下蛋的鸡它的存在价值大不大?不大。只能用来吃。你把它长期养下去有没有必要?完全没有必要，只会浪费粮食。本身不存在价值的，他的价值来自于什么呢?它的。的时候，它的价值才体现出来。如果存储起来，还要收你的保险费。所以不创造价值，只能靠自身来实现 目的。所以这是对于其他的主要品种的看法。

房地产就不一样，房地产至少是会下蛋的鸡，只是说它下蛋的速度快慢而已，好的 品种可能下蛋会多一点，每天一个甚至每天下一个双黄蛋，差一点的两天下一个蛋，但是至少它有蛋，这个来自于它的租赁性、可实用性。在深圳这边说租不出去的房子基本上不存在。只要租出去就带来租金。另外可以带来。所以房地产有双重的收入来源，这是它的一个特点。第二个特点，它享受双重红利。哪双重红利?城市化，现在领导提出城镇化，从市变成镇，以前我们更多强调大城市发展，现在发现大城市人口越来越多，不堪重负，大城市病也出来了，新领导希望把二三线城市发展起来，但是学者们客观地认为其实这有点一厢情愿，中国大城市就是一个很大，有政府资源、公共配套、交通。甚至我回到老家湖南那边，稍微有钱的人都要买到北上广深的城市。收入增长的红利。新政府上台提出收入倍增计划，2020年的时候居民收入增长一倍，收入增长后必然带动消费增长，消费增长必然带来以商业地产为代表的 品种的租金的上涨。这里面这两个利好都是对房地产是利好的，别的不利的我们也知道，但是我们要看到一个大的因素。

并不是说现在形势下房地产都值得 。我们 方向要作一些改变。这个改变来自哪里?来自房地产调控政策的变化。以前我们的调控政策更多强调金融的安全，政府是考虑它自己，房地产价格越涨越高，泡沫越来越大，政府金融体系被卷进去了，如果一旦房地产下跌，可能会出现银行体系崩溃，所以他从自身角度出发。但是现在不一样了，新一届政府更多的可能会从民生角度考虑，考虑到房地产里面的住房问题是根本问题。上一届政府从2002年到2012年这十年里，他解决了一个问题，尽管大家对政府有很多怨言，但是胡温政府解决了很重大的问题，什么问题?农村的问题。通过减免农业税，保护农业，通过减免等费用，免取农村小孩费用问题。通过合作医疗，解决农民医疗问题。通过这个，把社会层人士保护起来了，让他们不会成为社会不安定因素。解决这些问题过程中又推高的城市住房价格，这是他们的失误。下一届政府他们是高瞻远瞩的，大量农民进城也好、大学生毕业也好、城市低收入人群也好，他们居住在城市里面，首先要解决的就是住房问题。

住房问题就成为了未来十年中国的问题，政府我相信不会再改变政策方向，一定要解决这个问题。所以我们相信保障房一定会建起来的，“90、70”是会坚持的。所以住宅，政府会打压它。政府现在在三个环节着力，，购买环节，限购。第二，持有环节，买了房子后，通过房产税增加你持有成本。近看了二台新闻，其实这个政策也没有那么万恶，在英国收一个什么税?叫做空置房屋税，你只要房间里面有一个床位空置了，就要收取额外的税。通过这个政策鼓励人们把房子租出去，提高住房使用率。每套房都要了解这套房住了几个人。如果一对夫妻住的，有三个卧室，两个卧室空置，就要对这两个卧室收取一定税收，逼迫你把房子租出去。还有你开车的问题，如果你一个人开车从罗湖开到龙岗，就会有警察查车，查车目的不是酒驾，就看你车里坐了几个人，如果只有一个人，就要额外收税。目的是鼓励人们共同使用一辆车。因此美国人在出发前都会在网上发贴，免费搭人到一个地方去，这样可以少收费。鼓励住房资源充分利用，打击空置房屋，这是政府必然选择。一个环节，卖出环节，政府收你20%个人所得税。这个政策当时把很多人吓坏了，但是我个人知道这个政策没有什么作用。去年我就参加过深圳市国土局跟税务局合作搞的这个系统，住房评估系统，每一套房都评了一个价格，当你交易的时候不能再按照阴阳合同价格执行，而必须按照他的价格执行，这样就使得每套房价格相对比较真实。这样就可以收你5%营业税、1%契税，将来要收20%个人所得税。但是这个税收的不会太严重。首先个，政府是对这个税打折了。假如这个房子真实售价2万，在国土系统只有1.2、1.3万，打个六折左右。知道为什么打折吗?因为这么多住房，他根本没有办法准确测算出来价格，所以政府为了怕引起争议，只能主动把价格降低一些，2万降到1.2万，总不至于出现争议了吧。现在来说，它这个价格公布出来，大家很少有争议的。因为确实低于市场价。另外他可以减免你购买成本、装修成本、按揭成本等等，大概算下来也就是2、3个点，所以整个影响不会太大。所以说不用太恐惧这个政策。但是政府是一定要阉割掉住房的 属性。