【邓志旺】：将来商业会出现这种叫哑铃型，两头大，中间小，一头是大型的购物，这块它不用愁消费群体。另外一块就是社区型商业，这块跟我们居民密切相关，它的价值会有保障。中间的这部分商业会面临萎缩。根据这一点我们可以作出一个判断，我有两个推荐，有三个反对。，推荐的是体验感很好的购物的商铺，比如万象城之类的这些地方。但是这些商业有一个问题，大部分不能出售，因为必须要保持整体风格。我们都知道去年有一个区某一个商业就出售了一部分商铺，引发了一些法律纠纷等等。这个商场如果出售以后，将来可能会出现问题。这样的铺虽然很好，但是很难买到。后海也出售一些铺，但是都不是位置好的，比如他的一楼的铺他明显的就是属于人流量比较少的铺位，他会卖出来。真正好的铺都捏在手里。大家想 都没有好的机会。第二块，社区商铺。绝大部分售出的商业都是社区型商业。有三个慎重：，慎重选择专业市场、单体的传统百货商铺。第二，慎重选择产权式商铺。早在几年前政府就已经明文规定不允许再采取产权式商铺，给你划一块告诉你这个铺位是你的，实际上你有没有办法经营起来?没有办法。

这里面多的会采取一个返租的方式，给你返租率很高，很多人被诱惑进去了，比如给你10%、8%的，但是实际上这种商铺能不能实现这么高 率?其实没有。本身只有4、5个点，开发商再补4、5个点。补了几年后，开发商就跑掉了。把原来公司注销。这个时候业主就发现问题了。有一个很典型的例子就是南山的曼哈广场就出现这个问题，这个商铺空置了很长时间， 商铺的人都去请愿，政府做了很多政府项目在里面，变成一个创业场所，但是 率仍然很低，就是3个点左右。真正好的商铺不需要返租。

当然也不是社区商业都值得 ，我们这里确立了四个标准：，开发商运营能力和管理能力。以前大家不太重视商业地产开发商品牌，但是现在发展，很多出现了小型购物的特点，这就需要开发商管理运营，才能不断。这个时候对开发商提出要求。小型的开发商，做一个项目，后面就不管了。大的开发商就比较好，他注重品牌，他把商业运营起来，使得商铺跟住宅之间产生一个好的作用。我看到在北京有一个开发商做的好，把商铺卖出去后，几年后，他发现商铺很低端，影响住宅品质，于是开发商做了一件有意义的事情，他们又回购回来，高价买回去，引进一些比较好的品牌，来保证商业街的品质，从而保证住宅品质。这种例子就表明好的开发商是负责任的，愿意花时间精力经营起来。

第二点，商业规模与人口规模的匹配度。这一点要注意到，我们都知道商业地产看中的就是人流量，到底有多少人经过这个商铺，这一点来看的话，其实在社区商业关注的是什么呢?就是商业的面积或者体量跟周边人群数量的关系。按照国际标准来说，一般说来，每个居民所需要的商业面积大概是1个平方米，我们想到极端的情况，这个社区完全孤立，旁边没有任何住区，这个情况下这个小区配套比例应该是多少呢?就是居民的数量×1就可以了，有多少居民就需要多少面积的商业，或者换算一下也可以，30平米住一个人，远洋是50万平米，除30，就是1.6万的商业。这是假设远洋周边没有任何住区了，有1.6万就足够了，再多就过量了。但是如果商业项目有辐射周边的话，一般以500半径作为一个标准，大家可以有空去测算一下这个项目周边到底有多少住区，每个住区有多少人口，算下来我们就知道这个区域的商业是不是过量，这个项目商业体量是不是过大了。我们这个商业大概8万方，大概需要8万居民来保证它的购买。我们可以测算一下这个项目50万平米，大概1万多，周边几个项目加起来大概是什么情况，从这个来判断项目体量是不是适合。

第三，商业定位与社区人群的匹配性。这一点大家关注的不是很多。可能都是住着2万人，但是这2万人是什么群体很重要。假如住的都是60岁以上的老人家，这个区域商业会不会很活跃?不会。因为老人家主要是健身、锻炼等等，对其他需求比较少一些。的社区人口结构是怎么样，既要有老人，又要有小孩，这样的家庭就有比较强的购买能力。一般周边的商铺是的，租金，因为小孩子购买能力很强。所以这个人口结构重要。还有收入水平，一个社区服务的人口，收入水平是不是越高越好?不是的。其实收入越高水平的社区，商铺越做不起来。比如华侨城，原来那里有一个百货，叫铜锣湾，做了很多年都做不起来。高档社区商铺大家购定要谨慎，高档社区人群有不一样的特点，他们消费往往到社区之外很远的地方消费，他们买东西可能都要去山姆、吉之岛，不去旁边的沃尔玛。他的消费分散，他也很闲，他有时间，愿意去很远的地方去吃饭、购物。所以周边商业反而做不起来。有点像我们说的大树底下不长草。华侨城那边很多参观都是门可罗雀，吃饭的人比服务的人要少。反而是收入中等这个群体是的，既有一定消费能力，又比较繁忙，一般就近消费为主。第二，家庭结构，比较年轻，有小孩、有老人，这样家里各种消费人群都有，可以丰富社区商业。第三，生活方式。有很多的房子，比如坪山、惠州，那个房子很多人买了，他们什么生活方式?可能是5+2，5天住在市区，的时候去到社区居住，这就带来一个问题，在礼拜一到礼拜五期间基本上没有人口，是一个死城，这些商铺只能做两天生意，这样的商铺好不好生存?不好生存的。我们大学旁边的商铺，很多人去租我说一定要想清楚，大学周边商铺只能做几个月生意，多10个月，为什么?因为有寒暑假。三个月时间基本上不用开门了。第二，做不了。像我们，深职院学生基本上都是深圳本地学生，周五下午就走人了，周一早上再来。所以每个老师都不愿意上哪天的课?周五下午的课、周一早上的课。同学周一早上来的时候没有课本，每个人拉着一个行李放在桌子上。到了周五下午又没有带课本，我要回家，不能带回家去，怕丢了。恰好分给我的课就是周五下午，周一早上，那一段我头发就白了很多。所以买商铺一定要考虑这个人群是什么生活方式。

第四，商业规划。刚才这位小伙子给大家介绍了商业规划，很好，但是我这里强调三个方面，1、复合性。商业跟周边的东西是复合在一起的。近看一本书，他强调一个城市不要做单纯的CBD、住宅小区、商业，他觉得要混合使用。这有什么好处呢?比如白天上班的人来到这个区域，这个区域很旺，商铺不愁。到了晚上，这些上班的人走了，住的人又回来了，晚上又带来了消费。同样周一到周五上班的人为主，住宅区的人为主。这样整个区域就很旺。在美国很多区域就是CBD，中午人很多，晚上就没有人了。基本上变成空城了。我觉得要看这个区域是不是复合多功能的，越多功能越好。2、客流导入是不是自然的。有很多区域人流根本进不来，这样的地段就有很大问题。我们一定要临街面越长越好。3、可停留性。这个商业要能够让消费者愿意停下来作很多消费。很多商业面积很小，全部临街，没有纵深，很多人不愿意在这里停留。我们人的消费是很随意的，在这里散步的时候看到这个产品就买了。所以停留时间越长越好。我们这个产品它是一个弧线型的，就是要增加停留时间。很多商业他不是做很宽的路，故意搞很多障碍，中间搞一些盆子、凳子，让你循环地走。我上次去武汉万达广场，做了一条汉街，我个人觉得这个商业街规划是比较失败的。500米很长，但是直，整个路中间没有任何东西，没有一张凳子。所以的商铺都是关着门，里面卖的是红酒之类的东西，我个人觉得它的规划是失败的。做一些弧线型、多一些变化、小品让人能停留下来，这是商业很重要的要素。这是我认为比较重要的四个原则，其实还有很多。我更多仅仅是表达我的看法，刚才主持人介绍的是有点过了，我也没有很丰富的经验，我们作为老师更多的是提炼别人的经验，这些经验可能对大家有帮助，也可能只是重复大家的经验而已。

今天耽误大家时间，感谢!大家表现好，我希望以后能够多给大家讲这些课，再次感谢大家！