1877年，当世界列客运火车驶过英国威尔士斯旺西火车站时，很多人可能都不会意识到，这种新鲜的轨道交通工具会为城市发展，带来怎样的价值红利。

现如今，随着高铁、城际、地铁线路的普及，以轨道交通为载体的“TOD发展模式”，正在重构城市生态，引发优质资源聚集，并深刻改变着人们的生活。

立于TOD周边的物业，已成为全球买家资产重仓的共识，并随着城市价值沉淀而倍加臻稀！

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TOD开发成为趋势

高端物业价值凸显

什么是TOD？

简单来讲，就是指依托城市轨道交通（高铁火车站、地铁枢纽等），建设的满足居住、工作、娱乐、出行、休憩等需求的多功能微型城市集合体，它代表着城市居住的新方向。

环顾全球中心城市如纽约、伦敦、东京等，对于TOD模式的运用，已经成为新一轮现代化的演绎。

典型例子如纽约曼哈顿中城的哈德逊城市广场，依托全美地铁、城际线路最密集的宾夕法尼亚火车站（日人流量超过30万人次），打造纽约城市中心TOD封面地标。

纽约哈德逊城市广场

哈德逊城市广场业态包括商务办公、高级酒店公寓、休闲公园、商业综合体、艺术中心等。

凭借众多资源禀赋和高端的综合业态，该项目成为新纽约的“未来之城”，吸引众多华尔街金融精英及富豪圈层进驻。

同样的例子，还有日本涩谷未来之光、香港西九龙等，皆诞生了世界高端的TOD地标作品。

TOD物业之所以如此受欢迎，在于它与传统物业相比，有三大高价值优势：

一是打造立体、集约化的城市生态。

TOD物业能够将居住、商业、交通等配套汇集于一处，繁华自成一体。不耗费过多时间，即可全方位满足人们的生活、购物、出行需求。

二是打造高效能、快捷化城市通勤体验。

TOD物业除各功能主体之间联系便捷外，依托发达的轨道交通网络，去往城市其他中心区通勤效率也非常高，满足当代都市人高效出行需求。福田高铁站、深圳北站商务核心区等，都是TOD便捷交通的典型代表。

三是TOD枢纽区域物业价值坚挺，成长性高。

据美联物业调研显示，TOD枢纽区域的物业价格，平均要高于同片区非TOD物业30%以上。并且随时间推移，速度也十分可观！

近年来，深圳TOD物业的幅度，就呈现出明显的高线走势。

同样的例子，还有香港西九龙高铁站板块。从线路建设到开通，带动周边二手房价至约27万/㎡，相较于较远区域18万/㎡左右的非TOD物业，无疑形成了价值势差。

目前来看，深圳受制于土地匮乏，城市建设空间已经严重不足，交通拥堵、居住环境紧张等“大城市病”也日益严峻。

尤其是生活与工作通勤距离过长，商业配套分布不均衡等，严重影响了城市功能高效运行与人居生活体验。

而“TOD模式”出现，为都市人居生活提供了新可能。

尤其在深圳提出建设全球中心城市的宏大愿景下，未来依托TOD模式完成城市空间集约化利用，无疑将成为新常态！

02

深圳一座超级交通枢纽崛起

城央高价值板块值得关注

2021年是深圳十四五开局之年，政府对于城市各区的规划，已经更加明确和落地。

罗湖作为深圳都市核心区，如今已开启新一轮的高端城市化。

十四五期间，罗湖区政府将投入近万亿资金规模，打造蔡屋围-湖贝、笋岗-清水河、笔架山河沿线以及深港口岸经济带四个“千亿片区”，构建“一主两区三带”的发展新格局。

“一主两区三带”新格局

同时，积极对标纽约曼哈顿等全球中心消费城市，加紧实施“特色商圈升级重塑行动”。

主要通过对蔡屋围、东门、人民南、湖贝、笋岗-清水河和水贝-布心六大商圈加快改造，塑造超150万㎡商业体量的国际核心消费城区。

六大商圈示意

其中，清水河板块位列深圳18个重点建设区域之一，总建筑面积达720㎡，发展潜力巨大！

目前，为促进区域整体提质焕新，清水河正围绕以下几方面展开：

，促进高端产业迭代发展。

在罗湖十四五累计释放约990万㎡的产业新空间中，清水河作为市级重点开发建设区域，以及市政府授牌的新兴产业集聚区，将划出246万㎡产业用地，面向全球招商，打造国际科技产业创新中心的先锋示范区。

罗湖产业空间分布

据深圳商报报道，2020年，清水河全年完成固定资产投资133.45亿元，同比增长5.62%，形成“南金融商贸、北科技创新”全新局面。

对此，罗湖区政府负责人表示：

“未来的清水河，将依托高铁罗湖北站枢纽，大梧桐新兴产业带，以及红岭新兴金融产业带等，成长为深圳潜力、最有投资价值的城区之一。”

第二，推动大体量城市更新。

清水河区域有超400万㎡旧改已陆续启动，规划打造国际时尚消费中心、都市创意总部基地。

包括深业、华润、中粮、城建、招商、宝能、亚太等品牌发展商抢滩进驻，助力片区价值腾飞。

清水河片区规划图

随着众多城市更新项目的落地，由此诞生的多元城市配套，将形成巨大的体量优势。无论是城市面貌还是生活品质，都将与国际一流对标，形成繁华的城央人居高地，价值潜力不言而喻！

第三，将罗湖北站打造为大湾区超级交通枢纽。

“湾区枢纽，万象罗湖”，这是万亿罗湖焕新计划的重中之重。

11月2日，深圳市交通运输局发布的《罗湖区综合交通“十四五”规划》提出，未来区域要打造“2+4”轨道枢纽：

2 个对外枢纽：深圳站枢纽、罗湖北站枢纽（即清水河交通枢纽）。

4 个城市枢纽：大剧院枢纽、东门-国贸枢纽、湖贝-黄贝岭-文锦渡组合枢纽、银湖枢纽。

罗湖未来枢纽示意

其中，罗湖北站作为大湾区交通枢纽的重要极点，规划引入3/14/17/25号线4条地铁线路，以及国家高铁网深汕铁路、深汕城际等，将成为全市轨道交通密度的区域之一。

不远的将来，从罗湖北站出发，几乎可在30~45内抵达深圳福田、南山、前海等任一核心区。

而依托深汕高铁，未来罗湖北站还可便捷接入厦深铁路、福厦铁路、广汕铁路、深南铁路等国家沿海高铁通道，畅达大湾区及其他重要城市！

罗湖北站（清水河枢）纽规划接驳线路示意

03

清水河TOD新城崛起

对标国际前沿设计城市活力空间

依托罗湖北站综合枢纽优势，深圳市政府还在积极谋划打造清水河TOD新城。

深圳市交通运输局发布的《罗湖区综合交通“十四五”规划》提出：

“要充分利用罗湖北站枢纽周边片区纳入新一轮国土空间规划全市44 个地下空间重点开发地区的重大发展契机，围绕罗湖北站枢纽推动地下空间的竖向立体综合开发和横向联通开发，构建高质量高标准的新型综合枢纽示范。”

清水河TOD枢纽效果图

为此，对于这个TOD新城的打造，罗湖区政府无论是规划还是设计，都始终秉承高标准对接国际前沿。

根据《清水河地上地下空间一体化开发规划》，未来整个TOD新城总体规划将打造“井字山水，十字站城”的空间新格局。

来源：《清水河地上地下空间一体化开发规划》

   首先，“智能创新轴”将打造总建面约720万㎡的“湾区人工智能产业创新中枢”，设计净容积率 6.1，汇集巨大的通勤客流和疏站客流规模，打造高密度资源布局的城央核心区。

重点突出罗湖北站的“轨道+慢行”主体地位，强化轨道接驳“最后一公里”和中短距离出行便捷性，由此引入商业、休闲、居住等多元业态。

并充分利用枢纽便捷与区域山水资源的双重优势，兼顾商业与休闲功能，打造以枢纽为核心、高效便捷、连续贯通、融山入水的立体慢行网络。

来源：《清水河地上地下空间一体化开发规划》

    其次，规划打造TOD枢纽活力空间，以及接驳枢纽、产城、居住、生态等多区域的空中连廊。

TOD枢纽活力空间：主体为总长度约2160米的地下步道，依托罗湖北站交通赋能，将周边人、产、城的活动进行高效链接，并以点带面，扩大整个清水河TOD枢纽辐射区域，形成便捷通勤圈、活力商业圈。

清水河TOD城市空间示意

空中连廊：链接“枢纽-产业-居住-绿色”空间于一体，利用既有连廊、景观资源优势，打造集通勤、休闲、生活等多功能的约4300米的地上复合通道。

清水河空中连廊建设规划
来源：《清水河地上地下空间一体化开发规划》

这种集城市立体空间、现代高端商业、生态宜居于一体的TOD新城规划，无疑使清水河板块区域优势极尽彰显！

更值一提的是，随着香港提出北部都会区规划，罗湖北站未来还将与香港东铁实现互联互通。

凭借TOD枢纽优势，依托红岭新兴金融产业带、大梧桐新兴产业带双发展契机，清水河板块将蜕变为推动深港进入金融、科创、人员交流、落地居住等全面密切合作时代！

毫无疑问，清水河板块TOD大城的成长潜力，已经迎来飞速发展时代！无论是区域人居价值，还是消费圈层的提升，都将再进阶一个能级！

04

约50万㎡城央生态TOD物业

亚太·半山樾府呈现高端人居生活

以城市规划为导向，把握那条优美的价值曲线，无疑是掌握财富与未来的密码。

深圳41年城市演变史，这条规律已经被多次验证。

现如今，清水河板块刚进入政府主导的投资价值爆发前期，此时进驻显然更能把握发展红利。

为此，概帮主推荐片区内一个代表性的TOD人居精品——亚太·半山樾府。

项目效果图

该项目总建面达约50万㎡（含二、三期），作为清水河片区首发力作，地缘优势出众：

南部清水河创新科技园，北倚约140万㎡的银湖山郊野公园，同时紧邻高铁罗湖北站（仅约300米）及清水河站，是名副其实的城央生态TOD物业！

这样一个稀缺人居项目，背后所蕴含的价值逻辑，同样值得称道。

    ，清水河高价值TOD物业，价值成长性更优！

正如前文所述，罗湖北站落地清水河将打造TOD综合交通枢纽，3/14/17/25号线4条地铁线，以及深汕高铁、深汕城际等都将在此交汇。

交通区位示意

凭借发达的交通网络，以及强大的TOD城市聚能，未来这里将成为引领清水河片区购物休闲的高端消费领地，对区域人居价值增长形成优先支撑！

    第二，多元城市配套汇聚，畅享繁华大城生活。

亚太·半山樾府周边，城市资源分布密度很高，并且已经相当醇熟。

首先，商业配套方面，项目自身配建有约1500㎡购物中心，满足业主日常生活所需。

项目效果图

此外，片区自身又处于笋岗-清水河商圈内，未来政府引导的商业资源倾斜力度极大。

而依托便捷地铁交通，2站即可达岗厦北，6站到蔡屋围商圈、万象城商圈，9站达华强北商圈（地铁3号线），繁华大城辐射范围极广。

其次，休闲及医疗方面，项目近距离可达深圳市体育中心，周末闲暇还可去“罗湖最美骑行绿道”的11公里银湖山骑行道上，休闲放松。

银湖山骑行绿道实景

而深圳市人民医院、深圳第二人民医院距项目仅3/4公里，充分保障家人健康。

最后，在教育资源方面，项目周边人文气息浓郁，拥有草埔小学、笋岗中学、深圳中学（泥岗校区）、龙园外语实验学校等全龄教育配套，满足子女教育成长。

    第三，联袂知名设计团队，研磨高端品质细节。

首先，在品质打造上，住宅外墙采用大面积玻璃幕墙设计，在赋予现代时尚都会风格的同时，保障建筑楼体历久弥新。

项目效果图

值得一提的是，容积率低至约2.48，宜居氛围十分舒适。并且规划有276个停车位，车位比高达1:1.5，满足业主日常驻车需求。

同时，联袂国际知名设计团队，精研品质细节。

一方面，在大堂及室内装修设计上，聘请全球设计排名第三、亚洲的香港CCD公司设计打造，充分营造尊贵典雅的归家体验。

另一方面，园林设计由国际知名的澳大利亚普利斯设计集团操刀，规划空中园林，包含私家游泳池及唯美园林雅境。

泳池效果图

并且，还有360°观景的天空吧，一面是繁华的都市美景，一面是视野广阔的山林绿景，极大丰富业主休闲体验。

天空吧效果图

最后，在产品打造上，项目一期首发建面约64-119㎡2-4房住宅，面积段涵盖全家庭成长周期，适用性极高！

并且，户型设计整体方正实用，功能分区齐全，实用率高达82%，这在城央核心同类人居产品中，无疑更具优势！

项目样板房示意

最重要的是，本批次住宅仅有180套，臻稀价值不言而喻！

尤其是随着清水河板块的迅速崛起，亚太·半山樾府无疑将成为“上车”高潜力城市核心区的门票！

据悉，项目将于本月开放展示中心，年尾冲刺置业的购房者不妨重点关注。