深圳开展旧改十年，一方面，取得19%实施率（共立项407项，已实施100项）的显著成绩；另一方面，8个老旧小区尚无进展。此外，还有在旧改计划之外苦苦等待的“南华村们”。深圳老旧小区的出路何在？相关问题亟待思考。

老旧小区需不需要“更新”？

不同于北上广等历史悠久的城市，深圳建筑大部分历史都在30年以下。有关方面认为，20多年的房子，拆除重建，太浪费资源。

据市城市更新办相关负责人介绍，深圳原特区内的数百个成片旧住宅小区现状整体良好，旧住宅小区主要是配套问题：一是电梯明显缺乏，7～9层的中高层住宅楼约2500栋无电梯；二是配套不足，仅3%的小区停车位配置满足现行规范要求。对于这些小区，通过增设电梯、增加停车位以及完善配套设施就可达到环境提升的效果。

然而老旧小区的居民们不这么看。“我们不明白，地不让政府出，钱不用政府出，还能提高容积率，改善周边环境，为什么不让我们拆除重建？”南华村一位老先生百思不得其解。

市城市更新办的一位负责人表示，旧改并不是简单的拆除重建，涉及城市功能的规划，比如旧房换新房，容积率提高，居住密度增加，就会加重公共配套设施的负担。“福田区的早就饱和了，如果重建，如何保障？”他介绍说，城中村旧改起到的提升城市功能的效果就很明显，“城中村的人口密度在旧改之后往往会降下来，降低基础配套设施的承压。”

不可否认的是，一旦老旧小区出现大面积危房，生命安全就会高于以上一切考虑，于情于理上说，拆建应该予以考虑。据南园新村旧改室总经理邵滨军出示的证明，南园新村和南华村都已请深圳市建筑科学研究院做了危房鉴定，达到了深圳市城市更新单元有关申报指引的危房D级标准，应该予以申报纳入城市更新项目中。据邵滨军介绍，除2010年已纳入正式旧改计划的8个老旧小区外，深圳还有8个这样质量堪忧的小区。

去年3月，市城市更新办表示，原则上不再进行老旧小区的拆除重建，但也有三个例外，其中一个便是房屋质量问题。“如果是危房可以拆建，但是危房鉴定应由市住建局组织出具才能算数。”市城市更新办相关负责人表示。按照相关规定，如果是危房，还可以走危房的就地重建程序。

南华村的不少业主表示，他们向相关部门进行过多次关于危房的情况反映，但没人理会。邵滨军表示，如果走危房就地重建程序，则鉴定及重建方案将耗时漫长，“一般都是先加固，加固的成本要大于拆除重建的成本70%以上，才会考虑拆除重建，这中间至少需要3~5年，而且重建是就地原结构重建，不会改善城市功能”。他认为，既然深圳有城市更新规划，为什么不利用更有效的城市更新办法呢？

哪一条“旧改之路”合适？

老旧小区的“旧改之路”如何走才好？

相对其他类型的项目，旧住宅区的利益主体太过分散，政策又要求须100%业主协商一致才能真正实现拆迁和施工，难度大。

《深圳市城市更新办法》出台至2012年1月21日，包括旧住宅小区在内走的都是“市场主导”的旧改，项目的申报及开发商的确定，都是市场自主协商确定。政策的开放引来众多开发商争相进小区征集意愿，签定协议，出现的一些乱象让政府部门改变想法。2012年1月21日，《深圳市城市更新办法实施细则》明确对老旧住宅区旧改作出规定，“以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。”

这也就成为南园新村和南华村几度申报也难以进入“旧改视线”的缘由。2010年就已是政府重点研究对象的南园新村本来允许开发商先期介入，后来两大开发商之争让福田区政府2012年将之叫停，重申由区政府主导。

南华村等诸多老旧小区的居民表示，“旧改征集意愿这么复杂，政府部门哪有这些人力物力来做？应该由市场来做。”南华村的居民说。

据邵滨军介绍，旧改由区政府主导后，除因建破环建筑结构的中康生活小区政府目前有意愿将之纳入旧改外，尚没有任何新增的住宅小区。

有无“第三条路”可走？

“市场主导”和“政府主导”两条路似乎都不好走，是否应该考虑第三条路？

邵滨军认为，理想的是“业主主导”之路。即业主们先成立委员会等组织，将大家的意愿征集好，做好充分的民意调查，再向政府申报，看是否符合规划，再一起确定开发商，这样既能避免“扰民”又能提高效率。

市代表杨勤比较赞同问题的解决应该靠“居民自治”，“不管是开发商还是政府出面谈判，都是一定程度的利益对立关系，而一个小区的居民是天然的利益共同体。”

除由谁来立项外，还有一个问题是“市场主导”和“政府主导”都无法解决的问题，便是两个“100%”的政策限制。

据介绍，目前旧改项目的实施，必须是100%的利益主体同意和100%的面积被拆除，才能进行后续的施工重建。

“这在现实中几乎不可能，每个小区总存在那么几个出于各种利益考虑的‘钉子户’”，一位多次参与旧改签约的地产工作人员称。

事实上，深圳市政府也在考虑解决这个难题。市城市更新办相关负责人表示，市政府正在研究，如何在市场化大背景下解决这个问题。“台湾地区旧改分两阶段，阶段是协议合建，第二阶段是设置权利变换机制，即法定多数通过后，可强制执行。我们仍处在阶段，但也在考虑借鉴别人的做法。”

杨勤认为，“居民自治”的方法也将对突破这两个100%限制有帮助，“合理的居民自治制度设计可以达到统一意见和利益的目的。”