2020年1月8日，高力国际召开2019年年终深圳物业市场回顾与2020年展望会议。会议指出：2019年，全球经济的持续下行等因素正在对深圳经济产生影响。中国国内生产总值增长速度从2019年上半年7.4%的增长率放缓至前三季度的6.6%。展望2020年，高力国际预期深圳的房地产市场将仍保持韧性，大湾区整体规划和提升深圳作为先行示范区都将极大地促进深圳城市发展，并为房地产市场注入强大前进动力。随着政策红利逐步释放和发挥作用，预计2020年深圳将吸引更多境内外的企业和投资者的进驻与青睐。

写字楼：市场以韧克难，租金基本保持企稳 

2019年尽管迎来经济增速回落和P2P金融行业调整的不利影响，但全年甲级写字楼净吸纳相比较2018年的27.1万平米仍然有极大的提升，增长70%至46.3万平米。

2019年TMT（科技、媒体、电信）行业成为驱动深圳甲级写字楼动力行业，高力录得其占全年成交面积的48%。其中以科技为主的南山区不仅新项目众多，也成为主要租赁成交的区域，伴随科技行业的快速发展，随之也相应吸引众多金融和专业服务租户。

全年深圳全市甲级写字楼市场新增供应同比增长12%到约70.7万平方米。相应地，空置率同比微升1.8 百分点到21.2%，导致租金相应调整下降3.4%。

高力国际华南区董事总经理冯文光表示：“预计2020年将有约112万平米的新增甲级写字楼供应入市，比2019年的约70万平米高出58%，甲级写字楼新增供应项目主要集中在在南山和前海。我们认为大量的新增供应与相对较低的租金将吸引更多的新公司及重新选址的租户搬迁或扩充来到南山和前海。除此之外，深圳政府已经制定相应补贴政策并启动多项措施来吸引全球的企业和投资者来深圳发展新兴产业。这也将激发出更多新增需求以抵消经济增速趋缓带来的不利影响。”

仓储物流：深圳物流仓库土地供应将继续紧缺，产业结合物流项目越来越受地方政府重视

回顾2019年，由于地价较高等原因使得仓储用地供应有限，深圳亦无新高标非保税仓项目入市，截止到2019年第4季度，深圳物流仓储的空置率保持较低水平在3.3%, 相应地支持租金上升1.1%。

在深圳被提升为“先行示范区”后，我们相信未来的城市发展及提升都将极大地支撑各高价值链产业的发展，从传统制造业向高端制造业转型也是政府的实现城市发展规划转型的主要模式，并且电商的快速发展也将促进优质物流仓储的需求。

展望未来，深圳的物流土地供应将维持紧缺，预期2020年高标非保税仓并无新增供应，只有一个盐田的高标保税仓（105,000平米）计划在2022年第4季度进入市场。我们预计在供应有限的情况下，高标物流仓储租金将在供不应求的情况下於2020年稳步上升。得益于深圳和广州的区位优势，东莞和惠州可承接深圳和广州的外溢仓储配送需求，是第三方物流和电商区域配送和制造业仓储的理想选择，未来也将有更多深圳广州外溢需求。

高力国际产业及工业地产服务部深圳董事陈剑锋表示：“电商和高端制造促进了全市优质物流仓库的需求，空置率将始终保持低位。受益于大湾区发展规划和基础设施完善，未来在高端物流仓库将呈区域化联动发展，如“深莞惠”，“广佛肇”、“珠江西岸片区”等等； 大湾区市场仍旧是热点的物流投资区域，项目的获取呈多元化，产业结合物流项目越来越受地方政府重视。”

投资市场：大湾区大宗交易发展空间巨大，未来将更加活跃 

作为中国国家战略明确定义的“湾区”，粤港澳大湾区仍将保持着高速发展，继续成为经济发展的主要驱动力之一。随着大湾区的融合，港人将在工作和生活各个方面获得更加多同等的福利待遇，香港企业及投资者将加大向大湾区内陆城市扩张，其中深圳和广州香港投资者欢迎。我们认为，大湾区是中国未来商业的焦点。

回顾2019年，广深大宗交易金额总计接近700亿元人民币。而大宗交易数量活跃度方面，两个城市不分伯仲。从大宗交易整售情况来看，广州以散售为主，深圳整售更多。深圳大宗投资市场在2019年全年仍然录得多宗大体量整栋交易。据分析，写字楼和零售是投资者欢迎的投资板块，分别占了成交总量的60%和25%。其中，香港的领展以66亿元人民币收购了一深圳福田中心区购物中心—中心城项目，成为全年的一宗交易，也表明中国大陆以外的投资者正在加速其在大湾区的资产布局，特别是在深圳。

高力国际资本市场与投资服务部华南区董事林楚洲表示：“展望未来，随着产业结构的变化，特别是第三产业比重提升，大湾区整体的投资市场将得到明显提升，使得国内外的投资机构将更加积极地寻找大湾区的房地产投资机会，相信更多的投资者将把深圳和广州纳入他们的未来投资地区选择范围内。 随着大湾区不断融合，我们预计深圳将会吸引更过高素质人才和企业来到深圳，深圳也将激发更多元化的投资需求。在未来五年，预计整个大湾区特别是深圳、广州将看见国外和香港投资者数量不断增加，产业园区写字楼、订制的冷链仓库和改装为高标的冷链仓库将成为关注焦点。”

城市更新微改造趋势：深圳商办楼宇存量优化改造的城市更新蕴藏万亿蓝海

改革开放40年来，中国城市化不断推进，一线城市已由投资驱动的增量发展转向以存量空间为载体的内涵式增长。中国城市更新将进入有机更新时代，城市更新趋势:“大拆大建” 已不再是新阶段发展主流。城市更新从方式上可分为再开发，整治改善，保护三种。而一线城市随着城区土地供应越来越少，再开发的难度不断加大，以“ 整治改善及保护 ”为主的”微改造”将成为未来主流。以一线城市核心区域“旧楼改造、存量提升”为核心的“城市更新”，将成为房地产市场未来十年的下一个风口。随着一线城市商业地产进入存量发展期，未来商业物业存量提升和改造又将成为下一阶段商业地产发展的重要出路。

据分析，北上广深等一线城市地产市场已步入存量时代，关注“存量盘活”已成为商办楼宇可持续发展的重要出路。一线城市存量盘活改造方向为：硬件升级改造、物业功能重新定位、项目亮点塑造以及市场退出机制。通过存量优化可激活老旧（闲置）物业多方面价值增值，最终实现“业主，租户，政府”三方共赢。

高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥指出：“深圳市中心发展一路向西，罗湖蔡屋围作为发展的商务中心区域，其已经形成较为成熟的商业氛围，蔡屋围及周边区域多为老旧物业集聚区域。近年已有部分物业计划或者已经进行改造，增强其市场竞争力。如：嘉里建设广场1期、深圳电子大厦以及深圳罗湖华润大厦等。老化楼宇及不合理的功能使用占据高价值区位，物业发展现状与区位价值不匹配，亟待通过优化升级盘活土地及资产价。因此，我们认为，商办楼宇存量优化改造的城市更新蕴藏万亿蓝海。”