深圳，2024年4月1日——通关至今，深港跨境消费热度不减，香港旅客为深圳贡献源源不断的消费“活水”，会否影响深圳商办市场？近日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布了2024年第一季度深圳写字楼及零售市场快讯显示：

全市写字楼租金环比下降2.5%，酒店行业需求相对活跃

2024年一季度，全市迎来两座甲级写字楼新增供应共计16.2万平方米，全市总存量推升至825.1万平方米。在新供应的影响下，福田及前海分别录得3.4万和1.9万平方米的净吸纳量。但整体市场新增需求走弱，新增供应不断分流存量租户，罗湖及南山吸纳量双双录得负值。一季度全市吸纳量录得45,344平方米，较上年同期减少39.3%，空置率也在新供应影响下环比上涨0.9个百分点至27.0%。

图1：深圳甲级写字楼租金&空置率

数据来源：戴德梁行研究部

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端分析，专业服务、金融及TMT依然是深圳甲级写字楼市场最主要的需求来源，一季度三大行业的租赁面积占比超5成。其中律所、战略咨询、证券、险资等行业均有大面积租赁成交。TMT类需求表现有所分化，游戏、电商有扩张动作，而为地产等市场下行行业提供软件或系统服务的企业需求则有所收缩。另外来自零售贸易，留学中介、教培、医美等提供私人服务的企业亦较为活跃，办公需求以小面积为主。部分空间运营服务企业在当前市场下行的背景下，凭借对市场的熟悉与判断亦有扩张动作。此外，多家酒店品牌自上年起积极承租布局成熟板块办公物业，预计今年来自酒店行业的租赁需求仍将持续。 

年内还将有近120万平方米的甲级写字楼计划投入使用，且有近六成位于前海，受到市场及成本控制等因素的影响，部分项目的延期入市将一定程度上缓解供应压力，但整体市场压力仍不可小觑，预计租金水平还将持续回落。整体租金水平的下降为部分在非甲级写字楼办公的企业提供更多选择甲级物业的机会，招商及运营能力仍将是众多高品质新兴楼宇在竞争中吸引优质客户的关键。

全市购物中心空置率微降至8.7%，入驻品牌烘焙茶饮表现突出

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，一季度，深圳优质购物中心存量维持在659.9万平方米。传统佳节作为消费活动的催化剂，今年春节假期期间全市接待游客825.96万人次，实现旅游收入87.87亿元，均创历史新高，港人北上消费趋势不减；与此同时，21个重点监测商圈的客流量及营业额同比分别增长20.9%、22.3%，市场整体需求持续向好。多数有扩张需求的品牌为迎接销售旺季，在去年底已落定选址并开业运营；与此同时，处于优越位置，并拥有成熟管理经验的高质素项目是优质品牌入驻的首选，空置率保持低位。全市范围而言，本季优质购物中心整体入驻率未现大幅变化，空置率环比微降至8.7%。

图2：深圳优质购物中心租金&空置率

数据来源：戴德梁行研究部

从本季度入驻品牌的数量并按业态分类看，餐饮品牌持续更新迭代，继续作为入驻主力，占比达到54.6%，其中烘焙甜品店表现突出，占比 13.1%，包括the Roll’ING手作瑞士卷入驻卓悦中心、前海壹方城；新式茶饮推陈出新，比重为11.5%，江苏品牌淡马茶坊首入深圳，贵阳去茶山扩张至万象汇，本地品牌喜茶喜坊深圳首店即将亮相，奈雪茶院再落子。零售业态占39.2%，其中休闲服装、箱包鞋履分别为7.7%、5.4%，包括HOGAN华南首店于深圳万象城开业，此外也不乏独立设计师品牌；新能源汽车方面，小米汽车相继入驻深业上城、海雅缤纷城，极氪、腾势 保持扩张姿态。 

根据工程进度及运营商的官宣计划，深圳年内料将有81.8万平方米的优质购物中心将计划投入使用，核心商圈占比37.7%，新兴商圈占比62.3%，包括罗湖益田假日广场、万丰海岸城购物中心、坂田万科广场等区域标杆项目，非标商业Kaledo亦值得期待。新项目的启幕将填补区域优质商业项目的空白，同时刺激需求的释放，但也将难以避免地结构性拉低全市平均租金水平。另一方面，在当下消费增长不足，且竞争日益激烈的背景下，大部分品牌选择开源节流，降低盲目铺张多点开店的风险，选址聚焦于客流汇聚的优质成熟的购物中心，并接受增加单店租赁的成本。这趋势导致项目之间的表现分化愈发明显，而需求的流失将令缺乏资源及管理经验的购物中心的空置率上升。

（稿件来源：戴德梁行）