旧改中的问题与风险

深圳城市更新项目，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等。

太平戴维斯统计报告显示，截至2014年9月，深圳全市列入计划项目431项，完成规划审批265项；纳入计划总用地面积37.1平方公里，已批准实施用地面积7.6公顷。2014年全市共审批4批次52项更新单元计划项目，涉及用地面积368万公顷；深圳目前在建城市更新项目100个，涉及用地约781公顷。

数据显示，深圳城市更新项目2014年 额超过350亿，较之2010年的84亿增长4倍有余。但目前城市更新项目推进越来越慢，平均审批周期超过3年。审批时间过长，使得项目操作存在相当大的难度。

太平戴维斯深圳 部董事吴睿介绍，城市更新项目审批主要有两大步骤，一是列入计划，二是专项规划审批。

项目能否列入计划主要由两个指标来衡量，一是更改性质，工改工，还是工改住；一是土地贡献率的问题，如果是工改住，则有30%土地供应给政府。

专项规划审批关键的是定容积率及产品的排布、类型。之后再与政府重新签证土地合同，政府则根据新的容积率等估算地价，给政府上交地价款之后，后续流程与开发商其他拿地形式是一样的。

据吴睿透露，他们在城市更新项目中主要担任交易中介和 顾问的角色，主要目的是促成买卖双方的交易。在交易环节完成后，除了一些已经做过专业规划的项目，开发商还需要耗时两三年时间，制定详细的业务计划。

“2014年下半年就没几个专项规划通过，越来越慢。”吴睿说。

此外，由于旧改项目与地方政府有着千丝万缕的联系，开发商在项目审批及推进过程中可能涉及到“灰色地带”，这也是旧改项目的潜在风险之一。

据介绍，一个旧改项目要列入计划，需过城市更新办、区规土委等部门；专业规划是过规划部门、环境委员会等，总共要经过40多个部门，盖约200个章。

值得注意的是，工业性质土地可能成为深圳城市更新项目的主力军。“城市更新改造后形成的工业楼宇及配套设施转让的，属于配套设施的部分，按照市场评估地价标准计收地价，免缴。”2013年12月公布的《深圳市工业楼宇转让管理细则》如是写道。

太平戴维斯报告指出，深圳市的工业土地储备集中在坪山、光明、南山，而工业类城市更新项目（工改工类）分布区域较广，数量明显增多。

星河集团深圳沙井旧改项目即属于工业用地改用地的类型，该项目总建筑面积约37.5万平方米，用地位于深圳市宝安区沙井西区，项目涵盖商业、、住宅、保障房等多种业务。