优先级 者主要获取相对稳定的租金，次级 者主要获取物业的。优先级与次级 者均限定为合格机构 者。

据此前资料显示，该产品的总规模为52.1亿元，优先级和次级按73比例发行。其中，优先级500万元起购，为低风险的 人；次级则针对中高风险偏好的 者，3000万元起购。

在存续期内， 将会先满足优先级 人，而后剩余会分配给次级 人。其中，优先级评级为AAA，预期率为5.5%-7%，终率则由询价结果确定；次级部分的预期率在12%-42%。

在流通性方面，中信启航可通过资产证券化专项资产管理计划载体，按照资产证券化相关业务规则在深交所综合协议平台挂牌转让，包括优先级和次级份额。

据悉，为了确保交易前后 者限制在200人以内，深交所对每次转让的份额数量做了限制，仅向合格机构 人发售。

在杜丽虹看来，尽管中信启航对 人有额度以及身份上的限制，但这是一个可交易型的产品，也是真正股权型的产品，可以为商业地产提供真正的长期资金。

“现在国内也有一些面向商业地产的私募基金，但是资金期限一般不超过5年，而且都是以债权型为主。而交易型的股权类产品，至少打开了一条为商业地产提供长期股权资金的通道。我觉得这个应该是它重要的意义所在。”

退出与税制

近年来，国内房地产市场和证券市场都经历了快速发展阶段，内地一些房地产企业到境外已成功发行REITs，但国内证券市场的REITs产品多年空白。

此次成功获批的中信启航自从2006年筹备至今已经8年，直至今年1月，中国证监会才下发《关于核准中信证券股份有限公司设立中信启航专项资产管理计划的批复》，同意中信证券设立中信启航产品，以私募REITs的形式推动国内不动产金融实践。

当时，中信启航收购了持有北京、深圳两地中信证券大厦房地产产权的两家全资子公司的全部股权，交易价格不低于50.4亿元。这也就意味着，中信证券用自己的楼做REITs的基础资产。