进入四季度，深圳住建局公示了四季度商品住宅和商务公寓房源信息。

据统计，四季度深圳计划入市的新盘一共有55个，其中24631套住宅。

惊喜的是，这次罗湖久违上新了。

深圳的中心城区，作为全市资源配套最丰富的区域，已然开发成熟，自然更加受青睐，置业者要把握好深圳中心区还有新盘出售的机会。

罗湖 | 来源：摄图网（已获授权）

就在近期，香港《北部都会区发展策略》发布，香港+深圳将形成一个超级都市圈，与香港密切联系的罗湖将迎来新一轮的价值风口。

01

高铁罗湖北站综合交通枢纽来了

TOD物业

保值的优质资产

2021年作为罗湖“十四五”开局之年，“湾区枢纽、万象罗湖”是罗湖的全新定位。

为了强化交通枢纽地位，未来罗湖交通将要大变样，打造深圳火车站、大剧院和高铁罗湖北站三大轨道枢纽，成为真正的大湾区枢纽。

其中特别值得关注的是清水河片区，这里过去是交通孤岛，发展被制约，将来这里会有高铁罗湖北站综合性交通枢纽。

效果图仅供参考请以政府最终公示为准

高铁罗湖北站综合性交通枢纽是粤港澳大湾区核心交通枢纽之一，也是一座集国铁、城际、城市轨道以及各类交通接驳设施于一体的大型综合交通枢纽。

罗湖北站枢纽效果图

引入深汕铁路、深汕城际和14号线（在建）、17号线（规划中）、25号线（规划中）及接驳交通设施，三站合一，与高铁、城际无缝换乘。

清水河枢纽平面布局方案

通过深汕高铁，高铁罗湖北站融入国家高铁网络，可连接厦深铁路、福厦铁路、广汕铁路、深南铁路等国家沿海高铁通道，线路建成后，实现东部都市核心区与东西部大中城市5-6通达。

同时又是辐射粤东的湾区东部门户枢纽，是东部核心区往深汕合作区高速商务、通勤、往来的城际枢纽。

枢纽建成效果图（以实际建成为准）

除了深汕高铁罗湖北站选址清水河，未来深汕城际铁路也将在此穿行，形成高铁、铁路二合一“罗湖北站”。

待地铁14号线清水河站通车运营后，与规划中的地铁17号线、25号线同站换乘。

在不久的将来，清水河重点片区内将实现高铁、城际和地铁等轨道交通的“五线换乘”。

罗湖区发展改革局副局长童星曾在接受采访时说过：“未来清水河片区将是全市轨道交通密度的城区之一，也是罗湖枢纽中的枢纽。”

高铁罗湖北站综合性交通枢纽正在有序进行：

深汕高铁罗湖北站沿线征拆工作共计15项内容，基本完成任务7项。目前征收公告已经发布，后续补偿方案相关事项正推进中；

截至目前，已明确高铁罗湖北站枢纽方案设计竞赛中标方案，正在开展方案设计深化工作；

地铁14号线就要“提新车”了，目前全线铺轨进度已近半，预计2022年通车……

这一切都意味着，清水河将步入TOD高铁时代。

近年来，TOD综合体在深圳多区开花，并成为深圳楼市重要的“风口”，一场由TOD引发的巨变，正在罗湖悄然上演。

作为国际上具有代表性的城市社区开发模式，“TOD”社区通常以距离公共交通5-10步行为开发半径；

集合商业、办公、住宅等全业态开发，打造一个城市中心，营造人气千万、出行高效、时尚、繁华、多元的生活场景。

纵观全球，每一座的城市，都有一座TOD。曼哈顿、东京、香港等，各大国际一流城市纷纷利用TOD模式革新生活方式。 

那么TOD和我有什么关系？ 

首先从最实际的一点来讲，TOD模式会让我们的生活更加舒适便利，增加居住氛围感。 

打工人每天步行1.5公里，匆匆忙忙就为赶上早高峰的地铁；周末想出去逛街、看场电影，得进趟城……这种种都饱含了当代人的辛酸。 

而TOD模式就像一个都市大磁场，你需要的一切，交通、商业、教育、医疗等资源都在一个刚刚好的尺度里。

无需耗费过多的时间，工作、生活、娱乐举步近享。在有效空间内为时间做减法、为生活做加法，其更有着1+1>2的增值效应。

从世界知名城市的发展经验来看，我们已经知道TOD枢纽区域通常具备较高的投资价值。 

以东京涩谷车站为例，当其十字路口信号灯变为绿色那一瞬间，每约有3000多人通过，每天约有250万人在这走走停停，被称为“全世界的交叉路口”。

密集的人流，带来的是滚滚的财富。

比如涩谷Hikarie，开业年就创下2200万来访者，营业额超190亿日元，刷新了涩谷的纪录。

另据太平戴维斯研究发现，地铁枢纽3公里范围内，每近1公里，住宅价格会增加6%-9%，而距地铁站步行5内的地铁上盖物业价格甚至可增加42%。

反之，距地铁3-4公里的物业，会比距2-3公里的物业价值衰减24%。

在北京、上海、广州、深圳等城市，成熟的TOD物业平均价格远高于同片区、同等类型物业至少30％以上。

2017年深圳万象天地商业综合体开业，成为深圳网红集中打卡地，项目旗下物业价值顺势实现巨大增值。

来源：摄图网（已获授权）

华润悦府一期，2015年开盘13.8万/平的均价，当时深圳新房均价仅4万/平出头。

去年有数据显示该盘二手房均价超22万/平，可见TOD物业价值前景不能小觑。

02

罗湖向来是深圳都市核心区

深圳未来潜力、最有投资价值的城区之一

清水河片区值得关注！

激荡40年，深圳的城市格局一直在演变，城市中心也在不断变化。

作为特区长子，罗湖的战略地位一直是相当稳定的。

深圳城市中心向西移，罗湖是原点，深圳向东发展都市圈，罗湖也是原点。

10月19日，罗湖区第八次党代会胜利召开，罗湖未来图景曝光。

大会提出，到2025年，罗湖地区生产总值突破3300亿元，战略性新兴产业增加值占GDP比重超过10%。

2020年GDP总值为2375亿，这意味着罗湖未来5年还有很大的增值空间。

现下罗湖正在加速形成“一主两区三带”新格局，打造“1+4+2”现代产业体系。

一主：即以深南东路为中轴线，打造总部经济主廊道；

两区：建设国际消费服务核心区、文化生态休闲区两大片区；

三带：深入推进大梧桐新兴产业带、红岭新兴金融产业带、深港口岸经济带三大产业带建设，构建起全方位发展的战略布局。

时任罗湖区委副书记、区长刘智勇曾表示：罗湖将是深圳未来潜力、最有投资价值的城区之一。

从罗湖的发展战略蓝图里，我们不难发现，其中的清水河片区是大梧桐新兴产业带+红岭新兴金融产业带+科技服务中心三大战略规划的交汇处。

在深圳“十四五”发展规划中，也提到了“重点发展笋岗-清水河片区”，其重要性不言而喻。

清水河片区的定位类似南山科技园，粤海街道及南山区房价我们都有目共睹，可以想象其未来前途无限。

据公开资料显示，罗湖还有约2300万㎡巨量旧改，总投资约4200亿元。

对于土地非常缺少的深圳来说，这些是财富的源泉。

我们认为，我们不能用之前的刻板观念来看待罗湖，未来新生的罗湖将会超乎我们的想象。

产业是城区发展动力之一，也是房产的价值所在，同时是聚集人口的核心武器。

未来10年，罗湖将打造蔡屋围-湖贝片区、笋岗-清水河重点片区、笔架山河片区、深港口岸经济带“四大千亿”片区。

四大千亿片区中的笋岗-清水河片区是罗湖产业发展重点，作为深圳全市18个重点开发建设区域之一，定位为深圳东部高新区，拥有天然的“科创基因”。

建成后预计可提供产业空间约200万㎡，占据罗湖未来产业半壁江山的区域。

清水河片区规划效果图

来源：新时代新罗湖

近几年里，清水河重点片区迎来了华丽蜕变。如果大家到清水河片区走一走，就会看到一派热火朝天的施工场面。

从昔日的“中国仓”已升级变身为“科创清水河”，未来将重点布局人工智能、生命健康、新一代信息技术等战略性新兴产业。

与此同时，高铁罗湖北站与三条地铁线汇聚在此，将成为站城一体、产城融合的科技新城。

未来5到10年，清水河片区有望成为罗湖区乃至深圳市的靓丽名片和新的增长极、新的中央商务区。

在我们看来，一个区域长线有规划的倾斜、产业的支撑，能确保区域的价值稳中有升；短线有交通等利好，能刺激区域的一波突然爆发。

买房也是在买片区的未来。显而易见，清水河片区是当下罗湖区最值得期待的头部板块！

03

约50万㎡都荟大城

清水河片区首发之作

亚太·半山樾府

放眼整个深圳，TOD纯新盘，一位极具潜力的选手——亚太·半山樾府正蓄势待发。

项目效果图

作为清水河片区的首发之作——亚太·半山樾府，坐落于银湖山脚下，城市级核心资产、TOD物业，将全维度满足当代精英阶层的定制生活。

如今楼市“闭眼”买的时代已经过去了，评判一个优质资产，必须从区位、交通、配套、产品等多角度进行考量，亚太·半山樾府值得购房者重点关注。

1.距高铁罗湖北站约300米，真TOD物业

亚太·半山樾府位于罗湖区清水河红岗路与临平一路交汇处，占据银湖山郊野公园以南，清水河创新科技园以北。

清水河区域价值日益凸显，亚太·半山樾府的交通配套也毫不逊色。

项目效果图

项目高铁罗湖北站及清水河站，从半山樾府步行约2即可到达清水河枢纽中心（建设中）。

地铁3号线草埔站、14号线（在建）清水河站以及17号线（规划中）和25号线（规划中），四地铁都在此处交汇。

众所周知，地铁密集交汇的地方，物业价值潜力更大。

示意图

另外，清平高速、水官高速、南坪快速、北环大道四大城市动脉路网环绕，能快速抵达福田CBD、罗湖中心及南山中心等地，职住平衡范围增大。

清水河片区众多规划与利好即将兑现，区域内的资产具有长期成长性，TOD物业更是锦上添花。

2.约50万平综合体大盘，全维配套，生活氛围成熟

亚太控股集团以前瞻性视野，择址拥有山城资源优势的清水河片区为先行示范区，精心打造清水河片区约50万平（含二、三期）综合体大盘——亚太·半山樾府，引领城市人居新未来。

项目效果图

项目周边有约140万平银湖山郊野公园环绕，相当于2.3个莲花山公园，一半山水一半城，尽情享受城市中的静谧生活。

示意图

清晨骑行在被誉为“罗湖最美骑行绿道”的11公里银湖山骑行绿道上，锻炼身体的同时又放松了身心、拥抱大自然。

家长最关心的上学问题，项目周边有草埔小学、笋岗中学、深圳中学（泥岗校区）、龙园外语实验学校、罗湖教科院附属学校等丰富的教育配套，居于此，助力孩子更好地学习与成长。 

在商业配套上，项目自带约1500㎡综合商超，满足社区居民日常的生活购物需求。

项目效果图

 周边环伺着华润笋岗万象食家、水贝IBC等商圈，在家门口即享一站式购物体验，十分便利。

“地铁+物业”模式，下楼就可以打卡网红餐厅，购物中心近在咫尺，美好生活触手可及。

不仅如此，今后从亚太·半山樾府乘坐地铁出发，6站到蔡屋围商圈、万象城商圈，9站达华强北商圈（地铁3号线），畅享繁华生活。

项目周边还有深圳市人民医院、深圳第二人民医院，集体育场、体育馆、游泳跳水馆、网羽中心于一体的深圳市体育中心，全维配套给生活赋予更多想象。

3.全球知名设计团队联袂打造，建面约64-119平2-4房，超低容积率，实用率高

 亚太·半山樾府采用了现代简洁设计手法及国际化建筑材料，大面积玻璃幕墙，形成流畅的垂直线条包裹整个建筑，平面一形并排布置，相互贯通，形成统一。

项目效果图

项目的大堂及室内装修设计由全球设计排名第三、亚洲的香港CCD公司设计打造。 园林由国际知名设计公司——澳大利亚普利斯设计集团打造，空中园林将打造为私家游泳池和精致园林，居住环境纯粹舒适。

强强联手，为业主定制专属的品质生活。

项目效果图

亚太·半山樾府还为业主打造私密天空吧，漫步于顶楼天空吧，凭栏远眺，180度的繁华都市加上180度的浪漫山景尽收眼底。

天空吧示意图

据悉，项目产品户型为建面约64㎡-119㎡2-4房，只有180套，约2.48的超低容积率。户型方正实用，南北通透，实用率高达82%，超过了市场上很多同类型住宅产品。

样板房效果图

项目规划了276个停车位，车位比高达1:1.5，全面满足业主的泊车需求，告别兜兜转转找车位，从容回家。为节省业主的宝贵时间，项目还配备了智慧停车系统。

项目效果图

据我们了解到，项目即将推出建面约64㎡-119㎡2-4房，打新可以重点关注。

我们认为，罗湖目前在市场上被低估，尤其是清水河片区，未来资产的价值会实现补涨，现在是布局的好时机。

项目预计在11月开放营销中心，感兴趣的朋友届时可前往项目现场了解。