存量时代，“商业焕新”已成为写字楼转型与发展的核心问题。如何应对同质化竞争以及商务办公新特征带来的挑战是企业亟待破局的重要命题。作为福田地标性甲级写字楼的绿景NEO，也在近日通过商业焕新的运营软实力发力，在市场竞争中实现突围与破圈。

竞争加剧
绿景NEO商业焕新

绿景NEO项目位于深圳福田中心，四条地铁于此交汇，是深南大道的地标建筑，总建筑面积逾25万平方米，由 A、B、C三栋塔楼及裙楼商业组成，涵盖国际甲级写字楼、 商务公寓、高端餐饮以及服务型商业等多元业态。

作为城市产业中资本流、人流、信息流的重要连接点与落脚点，写字楼办公空间不仅是一个办公的地点，更是占据用户绝大部分的日常生活。面对竞争加剧的存量市场以及越来越多样的客户需求，NEO的方法论则是从用户更深层的需求出发，超越配套、交通、硬件等传统维度，从加强用户之间的情感纽带建立出发，用运营手段真正解决用户痛点。此次商业焕新正是NEO以用户为核心的重要运营举措之一。

从用户需求角度上来看，绿景NEO作为车公庙地标超甲级写字楼，随着时间更迭和经济发展变化，周边客户需求发生了变化。对于以往持续未变的金融需求，绿景NEO继续扩大金融配套优势；同时随着企业商务接待、企业员工对于聚餐等品质品餐需求的提升，绿景NEO也在积极结合需求洽谈匹配品牌。

此外，NEO团队还对客户需求进行深入的点对点沟通，以对原有商业进行针对性调整。在商务接待方面，根据部分客户反馈目前周边高端多样化的诉求，NEO团队多轮洽谈引进徐记海鲜，并与品牌方从装修风格、格局、菜品等方面深入探讨。NEO也成为徐记海鲜进驻深圳的旗舰店选址地。

车公庙作为深圳日料品牌聚集地，一向受到日料爱好者拥护。在商业焕新之前，NEO团队收到客户反馈，能够引进高端日料品牌。为引领消费潮流，满足商务精英和周边客群场景化、个性化的消费需求，NEO将日料业态落位作为此次商业焕新的重点方向，先后洽谈的高端日料品牌逾30家，最终落位品牌KIBAR。

绿景NEO通过合适场地规划，引进星巴克、牛排家、徐记海鲜、KIBAR、FACELAB等知名品牌强势入驻，满足客户需求，丰富了项目的服务功能。NEO已从传统的拼硬件逐渐转变为拼服务，通过对用户需求的精细化运营，实现在存量市场上的差异化突围。

商业赋能商务

绿景NEO的运营密码

写字楼经济是城市磁场经济，对周边的餐饮、休闲、购物等产业将有产生极大的吸引作用。绿景的商业焕新既丰富了车公庙商圈业态，更得到了来自写字楼内用户的正向反馈。

用户正向反馈案例一：

客户A，职位，某工作总经理：徐记海鲜已经成为我们部门员工团建和客户接待的不二之选，一方面整个装修档次非常好，6-20人的包间多种多样都非常舒适，20人以上可以选大厅，甚至包场。性价比也非常高，商务接待客户，又有面儿又不贵，而且口味也非常丰富，有湖南的辣，也有广东的海鲜，甚至连茶艺都非常到位，赞！

用户正向反馈案例二：

客户B，职位，某外企职员：星巴克在楼下就很方便，虽然之前楼下有瑞幸，但总感觉少了点什么，就好像没有选择性，现在就好了，目前白领主力的2家咖啡都在楼下，非常方便，再也不用跑去隔壁买星巴克了。

对于深圳绿景NEO而言，写字楼办公空间是为企业服务的，企业是由人组成的组织，对于人的关注便是实现企业良性发展的基础。换言之，服务用户，解决用户痛点才是写字楼最重要的运营密码。而物业管理服务无疑是实现为人服务最重要的一环。

为了保证绿景NEO的物业管理服务品质，NEO量身打造“翡翠服务体系”，力求为客户提供全面、细致的物业管理服务。“翡翠服务体系”包括对硬件及环境的管理所呈现出的物业界面、物业管理服务人员所呈现的综合素质、服务内容的多样性与品质感三大方面。绿景翡翠服务体系坚持精益求精、统一标准、关注细节、后台作业、及时应答、有始有终六大标准，以高品质办公空间为原点，基于客户需求，为用户提供多元的服务体系，构筑全方位的商务生态链。

从地产开发到资产运营商

绿景背后的长期主义

深圳统计局数据显示，2021年Q1季度，深圳地区生产总值为6867.54亿元，同比增长17.1%，两年平均增长4.6%；第三产业增加值为4566.08亿元，同比增长14.8%，市场经济复苏态势一片向好，租赁市场需求亦不断增加。于此同时，戴德梁行2021年季度报告显示，一季度全深圳甲级写字楼吸纳量达9.32万平方米，是2018年以来同期值，空置率微升0.47个百分点至25.54%。

市场潜力与竞争压力并行，精细化运营是冲出重围的必备技能。NEO的诞生正是绿景集团拥抱市场变化，回应客户需求，彰显商务资产运营能力的旗舰作品。数据显示，截止到目前，深圳绿景NEO－A座已成功吸引近30家《财富》世界500强上榜企业及36家国内外金融、科技、现代服务等领域的总部企业入驻，平均出租率高达95％以上，客户满意度已连续多年高达98%。

NEO此次的商业焕新，通过在业态组合、定位、招商等多方面解决用户需求，以精细化运营赢得用户信任，而这也是从租金为导向到以用户为导向，从地产开发商到资产运营商，绿景集团所坚持的长期主义。