提到蛇口，你会想到什么？

是渔港、码头？是改革开放、袁庚、“时间就是金钱、效率就是生命”？还是招商、平安、南玻、华为？亦或海上世界、自贸区？

穿梭在蛇口的小街区，不时碰到的多国面孔提醒着你，这是深圳一处别具特色的国际住区。诚如下图望海路上，一处老房子外墙壁画所表达的：“你好，蛇口；你好，世界”。

站在望海路和金世纪路的交叉路口，三个显眼的项目映入眼帘。枫叶望海公馆、半岛城邦和水映山岸公馆，其中，还在施工中的项目就是房天下君本次探盘的主角——枫叶望海公馆。

基本概况

枫叶望海公馆背山面海，北面是被老蛇口人视为“灵山”的蛇口山，南面是深圳湾，与蛇口有名的大型豪宅社区半岛城邦一路（望海路）之隔。

枫叶望海公馆总占地面积约10874㎡，总建筑面积约87271㎡，容积率5.06，绿化率约38%，建筑主体由1栋住宅分为3座超高层，楼体呈“一”字排开。另有3栋矮商业写字楼，位于住宅东侧。其中1栋A座高138.0米，共44层（回迁房，不对外出售）；1栋B座高131.2米，共40层；1栋C座高137.5米（尚在建设中，预计明后年等待获批预售证），共42层。住宅物业费7.5元/㎡·月，预计2020年8月交房。

枫叶望海公馆实拍图

效果图

效果图

枫叶望海公馆实拍图

价格分析

自11月30日获批预售许可证以来，枫叶望海公馆备受热议的无不是7字头起的单价。

深圳，蛇口，豪宅片区，还有单价7万多的新房？

是的。

枫叶望海公馆11月30日获批B座预售许可证，此次共备案246套房源，均为住宅产品，户型建面约73-127㎡，主力产品为建筑面积约73㎡一房、约91㎡两房、约110㎡三房，均价9万元/㎡，单价区间约7.2-10.5万元/㎡，总价区间在525-1312万元/套。

要知道，蛇口片区目前二手房挂牌价已达15万元/平，考虑到二手房较高的税收，项目周边已经比较旧的半岛城邦二期、南海玫瑰园的二手房，实际价格算下来也要10万/㎡以上。相比之下，枫叶望海公馆备案均价9万/㎡，且有百余套房源价格在7字头的单位，价差明显值得关注。

户型分析

枫叶望海公馆B座的户型，南北通透，但并不是市场上的主流住宅格局，与半岛城邦4期的轻奢户型类似，更突出自我享受。比如下方的B2户型：

在的深圳蛇口，73㎡只做一房，实用面积在50㎡左右（被刚需们追捧的80余平三房户型，见此该作何感想……）。客厅开间3.5m，主卧开间3.4m，均朝南，主卧宽敞飘窗可观海景。销售在项目现场也做了介绍，该户型适合追求品质生活的单身贵族。

B3户型，建筑面积约91㎡两房一厅一卫，大开间小进深，采光观景不错。朝北可看蛇口山山景，有一个生活阳台连接厨房，次卧2.75米开间，主卧3.55米开间，高层朝南可看海景。

B1户型，建筑面积约110㎡三房一厅一卫，客厅朝北，3.7米开间，宽敞观景飘窗。相较大面积客厅，餐厅位置略小，户型图显示的餐厅位置挤在客厅一侧。主卧朝南，开间3.5米，但视野及采光会略受梁体遮挡（户型图主卧下方阴影所示承重墙位置）。

景观资源

从枫叶望海公馆出来，散步南行数百米便是深圳湾公园滨海长廊，蛇口一处有名的地标——灯塔纪念台地就在此处。

漫步在滨海长廊，不长的一段距离便听到了英语、韩语、俄语、德语四种外语，绿道旁边的沙堆上，不同肤色的小朋友们在一起挖沙子，不远处的阅海广场上，在家长的带领下，中外小朋友在练习合唱英文圣诞歌曲。

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枫叶望海公馆可以共享一路之隔的半岛城邦“小盒子”商业——日子里，大多2-3层高共49个，类似于欢乐海岸、万象天地的高街和里巷以及深业上城的空中小镇，是近些年深圳很流行的独栋商业群楼，很符合蛇口的文艺范儿。

样板间南向风景，可以看到半岛城邦的盒子商业、灯塔、海景

教育方面，枫叶望海公馆对面即是南山外国语滨海学校，其中小学部今年9月份刚开学。项目是否划进南外滨海学校的学区范围，以教育部门终公布为准，仅供参考。

项目劣势方面，社区小，北面紧邻蛇口山、南面楼下即为望海路，噪音影响较大。户型非市面传统主流户型，实用率低，还需时间被市场认可。交通方面，距离地铁站较远，楼下附近也暂无修建地铁站的规划。

总结

2006年2月15日，半岛城邦一期开盘，均价尚不足10000元/平米。

2009年1月1日，半岛城邦二期开盘，均价也只在13000元/平米。

是的，你没有数错0，是一万余元。

2016年4月9日，半岛城邦三期开盘，均价102000元/平米。

同样，熟悉深圳当前房价的人们也不会数错1后面的0，十年间房价已至10万+。

2018年12月2日——12月8日，购房者至展示中心办理诚意登记。12月9日，枫叶望海公馆正式开盘。

多少人曾感慨蛇口半岛上只是少数人的城邦，门槛在这，这一次，也不会是大众的狂欢。

后记

华灯初上，半岛城邦楼下的广场，传来“磨菜刀~磨菜刀~”的叫卖声，好奇在均价13万元/平的豪宅里，真的有人会下楼来磨菜刀吗，过去问老者今天下午有生意吗，老者说还没有，不过有时在这附近走街串巷也会有几单。

而在马路另一侧的停车场门口，一辆保时捷卡宴刚刚从外面归来，准备回家。

蛇口，你好。

枫叶望海公馆