保利达集团是一家多元化发展的大型跨国企业，拥有保利达资产、九龙建业两家上市公司，市值超百亿元。同时也是澳门电力股东之一，资金实力雄厚，开发规模超1000万平米！保利达广场是保利达控股在深圳的个项目，位于沙井新桥街道，是新桥片区的商业综合体项目，走向粤港澳大湾区万亿政策红利、更有空港新城、海洋新城，国际会展中心作为强势后盾，片区聚集经济的能力十分强劲，前景可期。项目一商业、公寓个、办公业态形式形成完整的都市生活综合体。

    项目即将推出片区推荐餐饮主题——沙井美食街，主力面积段为13至90平、层高约5.1米的湾区沿街全能餐饮金铺，是城市尖塔人士的置业优质之选。

    目前保利达广场在售产品，还剩余少量的小面积公寓，层高3.6米，建面约20至30平户型，首付35万起，途家斯维登品牌托管、湾区高价值上车盘，国际会展投资利器，数量有限。活动后更有抽奖环节，苹果手机大奖等着你！

    本次活动还荣幸邀请到了“中国楼市南派意见领袖、创领级的房地产专家、风向级的楼市投资家”——尹香武先生为我们做房地产投资讲座论坛。

活动主题：半求投资论坛暨保利达广场商铺产品发布会

活动时间：2018年10月13日下午2点

活动地点：万华文化创意馆

活动流程：

14:00-14:30  来宾签到入场；

14:30-14:40  开场节目，盛世花开；

14:40-14:55  主持人上台开场；

14:55-15:00  领导致辞；

15:00-15:15  商铺产品推介；

15:15-16:15  半求投资讲座；

16:15-16:30  现场答疑；

16:30-16:35  项目经理揭幕商铺的销售价格；

16:35-16:45  大屏幕抽奖。

房天下直播：

房天下君已到达现场

现场布置

主持人：尊敬的各位来宾，欢迎来到“掘金大湾区、资产商业盛宴”半求投资论坛暨保利达广场商铺产品发布会的现场。我是主持人唐云    在开始之前，也请允许我为大家介绍一下今天到场的各位领导和嘉宾，本次活动我们邀请了房地产内参创始人、著名的房地产专家、风向级的房地产投资——尹香武先生，欢迎您！

    今天，我们也非常有幸能够邀请到各位重要级的领导、嘉宾莅临现场，下面请允许我为大家介绍到场的领导，他们分别是：

    深圳市金颐投资发展有限公司总经理曾强

    保利达中国置业营销总经理钟宝明

    汇诚行领导李总

    世联行综合事业二部总经理黄凯

    深圳市中原事业七部董事总经理张宏

    Q房网深圳新房事业部总监朱可

    链jia家商业中心项目总监张海丰

    房联宝深圳西部总监张聪

    房友圈宝安中心区域总监

    珍房网深圳区域总经理胡浩

    我们也非常感谢今天到场的各位媒体朋友，他们分别来自今日头条、搜房网、房信网、新浪乐居、大粤网、搜狐、网易、房掌柜、安居客等多家媒体朋友和今天到场的每位朋友。在这里我谨代表保利达广场对各位远道而来专程参加我们活动的各位领导、媒体朋友、各位合作伙伴、业主和嘉宾表示热烈欢迎！

嘉宾满座

    今天我们说一下保利达广场，这里也要特地感谢保利达集团为我们打造令人称赞的综合体，保利达广场是新桥片区的商业综合体项目，坐享粤港澳大湾区万亿政策红利，更有空港新城、海洋新城、国际会展中心作为强势后盾，片区聚集财富的能力十分强劲，前景可期。同时，保利达广场5公里范围内有22个城市更新项目，城市更新面积达500万平，众多品牌开发商项目相继入市，未来商业发展迅猛，商圈升级指日可待。保利达广场项目是以商业、公寓、办公业态形成的完整都市生活综合体，自带约2.5万平米的社区商业，多元化业态分布满足周边生活的购物需求，高品质缤纷生活享受从保利达开始。保利达广场项目即将推出片区首发餐饮主题街区——沙井美食街，主力面积段为13至90平、层高约5.1米的湾区沿街全能餐饮金铺，并引入知名商业运营公司进行项目整体运营，请各位保持关注，敬请期待！

    接下来我们有请我保利达中国质地营销中国钟总上台致辞，有请！

主持人上台开场

钟宝明：尊敬的各位来宾，各位领导，各位朋友们，大家下午好，感谢大家在周末的下午前来参加我们这个活动。在此我仅代表保利达公司向各位的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢。保利达集团在1977年成立于香港，拥有九龙建业及保利资产两家上市企业，业务遍及整个房地产板块，遍及整个粤港澳大湾区、长三角、环渤海三个核心区域，土地储备超1千万平米，也是驰名港澳的豪宅专家。保利达集团大力拓展深圳业绩，目前在合约阶段项目接近10个，保利达广场是保利达集团布局深圳的个项目，它引进香港知名设计师团队，包括港式物业管理和专业商业运营团队，倾力把沙井保利达广场集吃、喝、玩、乐、购为一体的沙井全新商业中心。

    回顾过去9个月，保利达广场小星星（音）工艺系列可以说热卖全城，我们创造了50天600多套的销售业绩，销售持续领跑深圳市场。金秋10月，保利达广场又隆重推出我们珍藏的餐饮购。说到投资，我们经常有一句名言闪在心头，那就是地段，地段，还是地段。作为商业，我想补充四点东西供大家说一下。

    个就是运营，我们需要良田有耕垦，有除虫，这跟一个没有打理的田地到收获的时候，是完全两码事。就像商业中心和住宅一体商的对比，我它的客流、租金和品牌都远远超于住宅一体商。保利达广场聘请专业的第三方管理公司，以其科学的业态布局，也吸引了吸引力华润万家等知名企业纷纷入驻。

    第二个就是你投资的商铺是否具备餐饮功能。保利达广场每一间商铺都具备餐饮功能。我们也携手深圳餐饮协会共同打造沙井地区规模的，以餐饮为主题的沙井好食街的商业项目，所以在强强联合之下，民以食为天，我相信业主和商铺必定有一个好的回报。

    第三个除了餐饮之外，我想我们吃饭的时候，一定希望我们好停车。所以一个好的商铺，我觉得还具备一点就是它必须具备充足的车位。而保利达广场室内停车位超过800个，也是目前整个沙井车位充裕的餐饮为主题的这么一个购物商场。

    第四我想应该就是设计合理。所谓的设计合理就是我们整个人流动线要合理。

    另外我们的产品也要合理。它的产品合理表现在哪些地方呢？1、我觉得面积不要太大。它的面积和进深比是1：3至1：5之间，而保利达广场餐饮这些餐饮，基本上是10至90平米左右，平均面积是50平米左右。基本上我们的商铺给到我们的业主使用率是非常高的。

    展望未来，深圳国际会展中心将在明年3月份起步，我想深圳沙井将迎来巨大的裂变，投资沙井，特别是投资的店铺，我想对我们的沙井也好，对于我们各位都会带来满意的回报。

    在追求财富自由的路上，我们很多朋友可能有时候会感到困惑，甚至有些孤单。今天我们也特别邀请到我们业内的大咖，我们房地产内参的创始人尹香武先生为大家投资授道，后我祝各位投资成功，祝大家投资有道，财源广进。

保利达中国质地营销中国钟宝明钟总致辞

主持人：好的，非常感谢钟总的发言。钟总的发言我们可以得知保利达广场商铺的无限潜力，以及它未来的发展前景与带给我们生活的无限可能。在我们项目推荐之间，我也诚邀各位朋友跟我一起放松一下心情，我们先来一场开场舞。

开场节目，盛世花开

主持人：现场的朋友，其实我们在上一段发言，我们就感知到保利达广场商业价值和它的潜力。相信大家对我们保利达广场的商铺都非常感兴趣，也迫不及待的想更加深入了解本项目的商铺优势，那么接下来我们将对商铺价值点做个详细介绍，有请保利达广场策划张崧义先生为我们商铺进行推介。接下来我们把舞台交给张崧毅先生。

张崧义：大家下午好，我是保利达广场策划张崧义，下面将由我将近它的七大价值体系。保利达广场是湾区的商业旗舰，首先它在目前市面上性价比较高，销售火爆，同时是沙井商业中心。首先是保利达七大价值体系，保利达集团是极具实力的双上市港企，我现在还想跟大家透露一个小消息，保利达在哈萨克斯坦拥有它自己的油田。其次它是澳门 大的房地产开发商，在澳门寸土村金的地方，它的土地储备拥有高达100万平米。

    保利达广场在中国具有影响力的开发企业，布局中国三大核心经济区，环渤海经济区、长三角经济区，以及粤港澳大湾区。开发项目近二十个，开发总体量超过1千万方。其次保利达所到之处皆为经典，就拿我们的保利达广场项目来说，我们开盘当月就净销232套，同时总的销量已 过了1千套，这是一个非常令人瞩目的成绩。

    同时还的开创了一个奇迹，就是2015年保利达广场当月实现40个亿的销售同盘，香港九龙东的环海东安项目，因此保利达所到之处皆为经典。

    其次我们还身在潜力极大的区域沙井，沙井处在粤港澳大湾区大湾区，而粤港澳大湾区以不足1%的人口，不足15%的土地，却创造了13%的GDP，这是中国极具有影响力的一个经济增长地。

    其次我们还有一个非常大的靠山，它就是空港。国际经济表明一个空港项目以10年为例，它所带来的经济效益，它的产出比是1：8，就业带动比是1：12，技术转移比是1：16。

    同时沙井还是具有投资价值的先机之地。还有投资总额达401亿元，推出沙井“十大品牌工程+十大产业”升级级助力区域”升级项目5公里范围内有超过20个城市更新项目，知名的房企如万科、星河、卓越等企业都以抢占沙井市场先机。

    会展中心一期将于2019年3月正式施工，将会成为大会展中心。就此新区在粤港澳大湾区之上，会展中心即将启幕。保利达广场将与你共享财富。

    我们还处在边界的交通枢纽之上，首先四维立体交通畅达福田、南山，海陆空轨将前海价值逐步兑现（音）的同时，未来矛盾也将高端人才逐步向北迁移，而沙井正是承接迁移过来的人才非常好的平台。

    同时项目无限接驳广深高速，轻松畅达惠广深。项目周边还规划着地铁18好线的上僚地铁站，距离本项目1.2公里。

    道路拓展，新玉路升级，项目展示面和未来的人流将会创造无限的商机。

    我们拥有庞大的潜在消费人口。沙井新城是现代化的新兴区，同时沙井是华南电子信息产业基地。在沙井这块热土上，聚集了12家世界500强企业，400多家外企，以及1800家企业，因此有着非常雄厚的产业基础。

    这是的时代，也是坏的时代，下面将由我来分享一下我自己的理财心得。我在个人理财计划中，固定资产占绝大部分，接近50%，基金投资、股票高投资分别占30%、10%、10%。现在我在股票一路飘绿的情况下，大家可以跟看我基本上把股票、基因相关的投资理财产品慢慢转移到固定投资项目上。而未来就只是我上面所说的八个字：安全、保值、投资、，因此我们保利达广场也推出了以下两个比较有吸引力的产品。    

    首先是非常可靠而安全的投资酒店式的托管公寓，我们目前保利达广场小型公寓是目前市场上热门销的创富型资产，我们的2栋A座、C座及4动全部售謦，热销已 过1千套。

    二栋已经提供给途家斯维登酒店进行管理，下面我向你简单介绍途家斯维登酒店，它是中国短租的，2018年3月，它的旗下净房有4超过4万套，因此保利达与斯维登的强强联合，必将产生裂变式的化学反应。

    而我们推出两个具有吸引力的产品，首先是30平米的微公寓，以及1+1房的独特户型设计，以及超高得房率和超强的空间在市场上赢得口碑。同时我们还有20平米的单身公寓，实际得房率接近，因此在市场上非常热销，颇受欢迎。

    同时也跟大家提一个消息，就是731新政过后，今后商务公寓一律之租不售，因此市场供应十分有限，同时建筑新规实施后，这种20平米小户型产品不再报批，出一套说一套，所以以后会比较紧缺。

    同时保利达广场公寓不限购，不限贷，总价74万起的投资低门槛，圆你梦的上车牌，也是深圳轻松置业非常好的途径。总价74万起，我给大家卖一个关子，在这个活动后面，还会有领导向大家给予非常大的惊喜。其次我们有斯维登运营管理作为保障，是安全无忧的资产，是酒店托管全服务的投资产品，以20平米的公寓为例，入驻率是90%，平均房价增值9.6%，我们月是2300元左右，如此测算 是相当可观。

    同时第二项让你心动的产品，是我们理想的投资产品，就是贴心的豪宅物业服务。同时我们还有相关的沙井商业中心分布，一个老街商圈，中心路商圈，还有我们将会形成一个新兴的商圈。这个商圈是周末2公里范围内，尚无集中式商业，而本项目是在2公里范围内一个集中式商业街区。因此它拥有成为新街区的客观条件。

    其次在2公里范围内，聚集着五大工业集群，潜力消费人口将15万左右，因此它具备了成为新中心人口的客观条件。

    还有我们商业的配套，我们追寻着缤纷生活绝不止于套门之内的设计理念，在设计内布局了屋顶花园和充电庄的配套，同时我们也设定了公交站，因此可以源源不断地导入人流。

    我们还聘请了第三方专业运营管理机构进行托管机构——汇诚行进行托管运营，汇诚行是深圳新三板运营管理公司，他们的运作商业项目超过200个，商业面积超过1200万方。

    沙井好食街，餐饮铺。沙井一个以餐饮为主题的商业综合体项目，同时也是周边2公里范围内一个参与主题性的项目街区，餐饮面积是是13至90平米的商铺，而且是均可做餐饮。

    相关的业态规划，首先是相关的商业以社区配套为主，有健身空间、美容美甲、儿童乐园。我们商业的一层，而二层花了非常大的面积，打造餐饮商业业态，目标是打造成餐饮好食街的新目标。
    二层也规划超过60%以上的面积参考餐饮布局，与一层形成良好的商业互动，突出一个餐饮的主体，变成沙井美食的新地标。在美

食和新地标方面，我们秉承优选超市、餐饮、音频、培训教育、生活娱乐等业态的品牌商家。因此整体来讲，保利达广场将要打造沙井新的美食地标——沙井美食街。在此，我跟大家可以说一句，在粤港澳大湾区之上，会展中心即将明年环环启幕，而保利达广场与您共享价值财富。在此时，在此刻，我们秉承共商、共建、共享的原则，我们在湾区之上，将新建一个新的沙井，新的沙井美食地标，新的沙井美食旗舰，谢谢大家！

保利达广场策划张聪毅详细介绍项目价值亮点

主持人：好的，非常感谢张先生，听完保利达广场商铺的推介，利好消息真的是数不胜数，作响粤港澳大湾区万亿政策红利，雄踞国际会展中心辐射区，还有空港新城和海洋新城的双轮驱动；而且项目广深高速、外环高速等众多重要交通枢纽，给本项目的商铺带来滚滚商机。

    接下来如果你觉得听了这么多的推荐和介绍之后，依然觉得还不是太了解的话，下面我们会为你请到重要的专家中的专家，我们一起来进入半球论坛，接下来这位有25年的研究经验，20年投资经验、18年的营销实战，是他成为“深圳地产20年20人”获选者、外界誉为“中国楼市的南派意见领袖、创领级房地产专家、风向级的楼市投资家”。服务超过450家房地产业，近3000个房地产项目、影响购房投资者百万余众。并连续8年获“深圳房地产影响力个人微博”名，在分答、值乎两个语音问答平台各自成为业内名。接下来我们有尹香武先生为我们进行“湾区秃鹰猎”讲座，有请！

尹香武：很荣幸为大家做汇报。今天上午在微博上，有一个人留了言，说你一个房地产的，怎么什么都谈？宏观的也谈，微观的也谈，你是在跳大绳吗？这个说法说明什么呢？就说明真正理解房地产真谛的人还是比较少的。

    房地产严格意义上来讲，它是人类的宏观。因为我们所有的生产都是在房地产框架之内进行的。但是它也是的微观，你打仗、搞股票都是在这个框架内进行的，我们以前说我们人类都是地球的奴隶，没有任何人不是它的奴隶，既然它是奴隶，那么它就是的宏观。同时房地产也是的微观，我们所有微观的加工的信号，终都浓缩在房地产这里。所以房地产是的宏观，也是的微观。这就导致到原来在房地产的人是有点张扬。张扬在历史、政治、哲学、消费引领、投资相关的，不是说搞房地产的人张扬，而是房地产的特质就是一个平台，就是一个覆盖性挺强的东西。如果你不去了解这个东西，基本上很难接触到房地产的本质和真谛，这是一个点，大家记住这一点。房地产是的宏观，也是的微观。房地产外面没有东西了，房地产里面也没有东西了，我们文化上有太极，就是其大无外，其小无内，这是个我们应该要注意的。

    第二个我们要注意的是什么呢？我们现在有一个困惑，按道理来讲，人类的职业就是当地主。当地主就是天上掉钱，而且土地还有一个特征。别的转移致富是富人转移给穷人，但只有房地产的致富是从穷人转移给富人，只有这一个途径，其他都不是这样转移致富的。也就是说，我只要当地主，我就跟地球在一起。

    但是我经常苦闷一点，就是你劝他当地主，有时候很困难。也就是说，帅哥、靓女，你当地主吧。人家会说不，我绝不当地主，当地主很危险。我要做什么呢？我要设置一个个陷阱，我要挖坑。在正常程序当中，当地主是的。但是有些国家的人，为什么说我不买房了呢？为什么呢？不买房，就是我不想当地主，是他买不了，买不起房子。你们都把位置占完了，我肯定说我不买房子。现在我把逻辑演绎一下，我不想当李嘉诚太累，你信不信？不信。做地主也是一样的。

    我在8年前，我放弃奉劝任何身边的人买房，因为总觉得你要害他，你既然劝我当地主，你想害我吗？而他具备条件当地主的，他也不想地主了，这在全世界很少见，为什么呢？因为我们国家教育里头太成功了，打土豪，分田地。仇化地主，仇视地主。你学习成绩越好，你越仇视财富，仇视地主。说起地主，你就浑身起鸡皮疙瘩。在别的国家说，这片地都是我的，他光荣得要死，是吧？但是我们国家不是这样的。

特邀嘉宾尹香武先生主讲

    今天给大家汇报的话，我想讲三方面的内容：一方面讲讲代价，讲讲资金和交流的重要性，这跟我们的房地产有关系。

    第二个讲粤港澳大湾区里面的地主经济。

    第三个谈谈筹力投资，也是以前没有说过的话题。

    关于个话题，比如说代价、资金和交流的重要性。我举一个例子，比如说我们国家的环境卫生和个人卫生的状况，跟西方国家比起来，我们是更好，还是更差一点呢？更差。但是为什么我们国家古代人的寿命更长呢？是什么原因呢？因为我们国家是熟食国家，我们任何东西都煮熟了吃的，我们喝水吃的。也要把它烧开着喝。我们家的习我们国家是熟食，热食，脏一点是没有关系的。我们国家可以吃内脏的原因，是熟食。而别的国家是偏冷食，偏生食。日本人老吃鱼吃，各种生。而生食、冷食，如果脏了的话，马上容易得病了。而熟食的国家很脏。的两个熟食国家是脏的，比如说印度用手抓东西吃呢？为什么印度人不怎么得病呢？是熟食国家。所以高温加热杀菌了。这时候我胡乱吃，吃内脏也没有事。我把病菌给杀死了。也就是说，我们国家环境卫生的代价是偏少的，我们乱吃，脏的吃也没有代价。而国外只要脏的也吃，他们的代价就很严重，所以必须要搞好卫生。所以饮食的设立决定后面一系列的动作。

    我们国家在城市化进程上，全世界很罕见的两个国家就是印度和中国。这两个国家很少有瘟疫，而西方很容易有瘟疫的。为什么呢？原因是分开住，现在合起来住就很容易有瘟疫，因为吃冷食。中国人多跟熟食、热食有非常大的关系。按照西方国家的经验，我们国家的人口减少70%，而欧洲国家经历过黑食病、鼠疫的这些国家决定的，有了这些惨痛代价，这些的医学搞得很好。西方人不讲卫生的代价非常严重，你必须讲卫生，而也必须研发医药，因为瘟疫太惨痛，比打仗死得人多，我们国家是内脏、内乱、人祸死得人多。但西方就是因为瘟疫死的人多的，瘟疫一来一半人死掉，这种次数很多次，而我们国家没有一次。西方国家整过三次，就是三次大规模死人，死得他们都怕了，然后激发了他们医药创新能力。为什么呢？代价很惨痛，所以讲卫生，所以搞医学。而我们国家在源头上解决问题没有代价，所以我们的行为很紊乱，这是个。

    第二个，我们讲资金设定的重要性。我们所有古人的文才会有一个指标。这里面有一个排行榜就是唐宋八大家，唐宋八大家里面，哪一个地方的人多呢？你们知道是哪里吗？就是被大家遗忘的江西。我们国家在寒潮时候开始发明个制造物就是瓷器，我们变成物理属性和绝缘体就变成瓷器了，汉朝有了瓷器以后，到现在就是用铁碗，我们至今现在瓷器都在用，但是容易碎掉。瓷器是一个高耗品。在那时候中国掌握了这个高科技，当时是人类的科技就是瓷器。造瓷器的地方就是在景德镇。

    好了，茶叶、丝绸、瓷器是我们国家对外出口的三大利器，我们有很多写诗、写文章的人，把茶叶描述一下，茶叶就是树叶，经过文人的包装，茶叶变成高大上的东西。茶叶编制就是这是红茶，这是绿茶呀。变质还敢喝，主要是营销做得好。那时候文人主要是集中在江西。什么原因呢？为什么丝绸在苏州没有出这么多呢？因为丝绸有季节性，丝绸的用量小。茶叶呢？茶叶也有季节性。那时候茶叶得春季采茶，冬季没有茶叶。瓷器的话，冬天可以烧瓷，也不限量，你随便造，所以只有瓷器是没有季节性，可以大规模生产，而且自从西方人知道瓷器之后，就比较要瓷器，他们拿东西装汤的时候，他们也要喝汤。老外只有汤是热的，所以他们被我们文人一忽悠就喝茶了。只有茶在任何宗教里面是不拒绝的，早咖啡不是好东西，被塑造为低级的东西。你干体力活干累了，你要喝点咖啡提神。茶叶在任何宗教里面都不会拒绝，大家都很喜欢，它的展现性、延展性，每个人有每个人茶叶的样子，而且它不具备高刺激。所以茶叶的东西有季节性，虽然大家不喝，大家季节性限制了它。只有瓷器是我们源源不断到国外换钱回来的很重要的原因。

    郑和为什么下西洋？就是用瓷器换银子回来。明朝很混乱，但是明朝做了很多大事，打仗什么的。明朝做瓷器，瓷器就换钱。瓷器只有一个地方是的，就是景德镇。有了钱以后，江苏就干什么？开始养文人。我们足够多的泥巴变成比银子、金子还要贵重的东西，所以目前你觉得很落后的江西在当年是我们国家的印钞中心，就是用泥巴换黄金，这是人类历史上个，也是一个用高科技可以换钱，而且是财富载体的。因为现在的高科技是增值，是保值，还是贬值呢？

    高科技肯定是贬值的，但是那时候瓷器是高科技，不但是增值的，而且是保值的，而且可以换银子。所以江西就养了众多的文人，所以在那个时候有一句话叫做什么？朝仕半江西。有钱就读书，读书多了就玩治理，所以就有了朝仕半江西，就是朝廷里面有一半是江西人。那时候江佑邦，所以钱有多么重要。有钱才能有闲，有闲才能去想问题，想多了问题，才能去统治人。现在的江西就不行了，没钱了呀，瓷器大家都会造了呀，而且已经泛滥了，所以江西一落千丈，没有高科技。深圳为什么牛，高科技，无中生有。没有这个东西，你加工这个东西出来，定价权是自己的，所以钱很重要。

    现在我们国家在全球排名上升快的大学是南方科技大学，上升三十多位，它成立10年还不到，为什么上升那么快？有钱，然后就可以请好老师，挑好学生，然后上升很快。钱很重要，很多人说深圳没有文化。深圳的商业就是文化。包括你们房地产投资，这就是一种商业文化。说深圳没有文化的人，它本身就没有文化。它就把地下挖出来破石头当文化，把唱一段戏剧当文化，不把商业当文化。

    而地说什么？有钱就有文化。你听起来这段话特别赤裸裸，特别不爱听，但事实上你有钱就有文化。所以从江西这段例子，你就应该有钱的重要性。你现在看南方科技大学排名提升如此之快。假设各位身价100万，你相信南方科技大学会有这么好吗？首先就没有南方科技大学。就算给你搞南方科技大学，你的科技大学在中国排名100名就不错了，所以钱的重要性是很重要的，非常重要。

    第三个就是交流的重要性。我举一个例子说，咱们国家推翻清朝，建立民国的国家当中，有一个地方的人起了很重要的作用。是哪里呢？就是广东。那时候中华民国的大总统是谁？孙中山，国务院的大总统也都是广东人。广东在之前不是特别发达的地方，但是广东为什么在推翻清朝，建立新朝的过程当中起了很重要的作用。而且广东人里头，有一个地方的人起的作用尤其着重，这个地方是哪里呢？现在是中山市了，以前是香山。现在的澳门、珠海、中山那一带都属于香山县。为什么香山县那么厉害，培养那么多人呢？很简单，澳门被葡萄牙人占据占早了，葡萄人说外语，带来很多外面的东西。香山一带是我们国家早开发的地方，早出国的地方。那时候香山地方的人说外语，说拉丁语，所以它及早开门看世界，它知道外面已经搞总统制，已经不是皇帝了。那时候广东人说要搞共和制和总统制。比如说内陆一带、西北一带的人发愁，我们怎么过日子，所以香山一带是交流密集的地方，所以交流很重要。

    我归纳一下：

    代价高很重要，没有代价的东西，都是廉价的，后的结果都是不好的。

    第二个资金很重要，有钱就是文化。说有钱没有文化的人，他本身太落后了，他没有文化。

    第三个，信息交流很重要，而且你不能交流那种信息，你知道，我知道，我们天天一流交流，那不是信息了。交流必须是抑制信息交流，就是你知道的，我不知道。我不知道的，你知道，这个时候交流有价值。

    好的，接下来就要进入正题了。代价高很重要，有钱很重要，交流很重要，请你回答我，我们经过40年的奋斗和拼搏，到此时此刻，我们深圳或者我们国家完没完成原始积累？就是我们国家的原始积累完成了没有？原始积累展现在大家面前的是什么？高速公路，机场，高铁、港口、城市化。

    展现在你家里的基础建设是什么？你家里的原始积累就是你们家的房子。你完成了原始积累阶段，然后有人告诉你，我活不下去的。不要信，信你就上当了，也就是说活得挺好的，只是完成原始积累阶段的时候速度，原始阶段已经完成了，再要这么高的速度已经不可能了，这是可以理解的。也就是说不是活下去，是活得太好了，活得腻味了。

    钱有的，这个是可以确认的，假设说为什么穷人会更极端。我一无所有，我可以极端。我失去也没有什么可以失去的。你为什么现在没有这么极端呢？你太富了。你富了以后不敢极端。原来100块钱一个月的工资，你损失也就100块钱，无所谓。在那时候你损失都没有多大，你可以瞎折腾。现在你身价2千万、5个亿，你瞎折腾100万就没有了。由此你造成的损失都比以前要高了。所以现在有钱了，完成了原始积累阶段。你乱来的代价比以前要高了。在座的各位，从此你未来的路必须得好好走，必须得尽量正确，因为你如果犯错误，造成的比例小的损失数都是大的。

    我们国家刚建国的，为什么敢瞎折腾，搞文革。搞文革也没有损失啥，很多人说损失了人。现在你瞎折腾试试看，大家有没有看到近的猪的瘟疫，非洲疫。如果在以前，猪得了瘟疫，我们会怎么处理？就把猪肉搞熟了吃，搞熟没事的，只要搞熟了，有瘟疫的肉是可以吃的，蛋白质还在。为什么现在不吃呢？现在你怕了，大家的命值钱了。现在有100万的瘟猪肉，现在把这些瘟猪肉运到朝鲜去？他们会埋掉，还是吃掉呢？学习处理瘟猪的思想，只要有损失，可能是错误的，你都不要去做，包括那些错误的思想，如果他企图把你引到错误的路上去，你可以不说话，但是你不要跟他在错误的路上去，即使是小损失，也不要去。那时候为什么敢搞文革呢？一无所有，吃饭的人太多，搞掉活轻松。说起来就是一无所有，所以敢乱来。在座的各位，你们已经一无所有了，你一身的资产，一身的负债。财富就是负债，负债就是太傅。财富就是成本，成本就是财富。你不可能一堆财富没有成本，不可能的。所以我们的成本高了，成本高了，对大家的约束和限制就多了，包括买房子，就比如说很多人，深圳买不起了，他跑到哪里去买呢？他跑到西北、东北的哪个县城去买，我可以告诉大家，如果这样买的话，就是给自己的财富生命搞文革，就是瞎折腾。宁愿在深圳100万买不起，你就在身边周边买，因为只要你走的那条路，就是你投资生命当中的结路。而现在结路的代价非常高。

    逃离都市圈，你就跟潮流作对。所以在座的各位，你县城的房子，不在都市圈内，可以亏本50%，能卖掉就卖掉。然后把钱抽调回来进入都市圈，不要跟潮流抗争，这是一个。

    第二个人的代价高了以后，就搞都市圈，代价一高，资金一多，对我们产生了改造的作用，怎么改造呢？你喜欢自己炒菜，自己洗碗，自己拖地，自己洗碗。你现在连洗碗，自己洗衣服都不耐烦，希望有一个傻瓜洗衣机，洗完把衣服一扔，明天我要穿衣服就找你了，不用我晾衣服是的。洗碗也是一样的，大家以为是我呀。我跟大家说，我的老妈喜欢上了洗碗机，对不起，我在16年前就给她装了洗碗机，她不用。为什么呢？当年她的时间成本低，现在开始玩微信，愿意玩手机。调度各种资源，她觉得很开心。她觉得时间价值高了，时间成本高，她不愿意洗衣服，不愿意洗碗，所以有自动拖地机、自动洗碗机和自动洗衣机。对不起，几乎在14年前给她搞好，她不用。也就是说，这个改变，包括全民在内构成了触动。

    好了，比如说来了亲戚，大家猜猜，他是愿意做饭，还是在下面吃。8年前在下面吃，觉得太贵了。现在你要求他去外面吃，她说去外面吃，她也玩微信。这对70、80岁的老人都产生如此巨大的改造，这个改造是好的，还是不好的呢？好极了，她原来天天跟这对着干，你用这个，她不愿意，现在她终于跟你同向了。这个时候我们国家的进化速度会急剧地加快。

    这时候有一个问题，就是家务活大家不愿意做了，不愿意做了怎么办？这一块开始分包。原来是家务活，未来家务活会越来越少。家务活在家里干。以后不是家务活，吃饭，比如说开征房地产税。开征房地产税，你愿意把房子搞得这么大吗？不愿意了。搞这么大，你天天玩微信，天天有这么高，还有很多事要做，你愿意吗？你一把吃饭扔到外面，好处是什么呢？那个开店的老板，商铺替你交了你家原来厨房的房产税。原来厨房搞20平米，现在厨房留少一点，5个平米就够了，减少了15平米。1平米的房产税，15平米房产税就让他给交了。所以房产税交，我们国家的服务业要兴起，有一个要扣费，开征房产税，服务业立刻兴起，为什么呢？你厨房不想要了，你什么都想变小，让别人给你干。开征房产税之后，你还愿意买一个跑步机放家里吗？一个月跑一次，买一个跑步机占5平米，1平米10万块钱，5个平方10万块钱。所以未来我们国家的计划方向变得不一样，家务活会变成家外活，家务活要减少，房价高，家务活变少。

    房产税一开征，家务活变成家外活。还有就是房价高了以后，对物质开始反感。原来你买房子肯定把家里堆满。为什么你要堆满呢？房价低，物资很宝贵，那就在家里堆很宝贵的东西。现在房价太高了，物资就不行了。买一个凳子，买一个电视。现在电视多少钱呢？现在3千块钱可以买一个很大的电视，你愿意一个房子挂一个电视吗？你也不愿意。也就是说房价高，时间成本高了以后，物资变得廉价。只要物资廉价，你是不爱在家里摆东西了，所以越好的豪宅装修就越简单。为什么呢？我这么贵的房子，你堆一堆物资给我，我不干了。那这个空间要给谁呢？空出来给宝贵的东西。宝贵的东西就是自己。所以把房子空了留给自己。这个代价就是物资重要性急剧下降。

    我建议你们今天晚上干一件事情，把家里所有一年不用的东西全扔了，扔完之后你会发现生活质量立马提高，相信我。从逻辑上验证就是正确的，因为物资变得廉价了，在家里堆廉价的东西没必要。鞋子买2、3双就够了，把鞋子放在商场，不要把鞋子放在家里。你摆500双鞋子放在家里，现在不用了。原来靠物资有兴奋感，现在靠物资没有兴奋感。

    什么要有兴奋感呢？现在要有类似的讲座才有兴奋感呢？为什么呢？现在没有物资，什么都看不见。我只是在调动你的脑电波而已。你听得兴奋死了，听完讲座之后，你留下什么？但是你愿意。因为我没有给你留下廉价的物资。如果今天我给每个人吃大盘菜，你不来了，它就是这个逻辑。所以现在代价高了以后，对我们产生的作用就是我们对物资越来越谨慎，我们对家庭面积使用角度变了，原来给物资用，物资很宝贵，现在给时间和人用。时间和人越来越贵。各位待得时间长的家里是哪里？两个地方，马桶上和床上。所以床越来越贵，一个床垫要几千块钱很正常。还有现在马桶越来越好了，你现在在外面吃饭的次数越来越多了，你要饿了么送餐的次数越来越多了，因为吃饭2，你还不如看微信，听讲座。所以一切都在变。

    同时对于国家来讲，国家的变化更痛苦，这个痛苦在哪里呢？习大大近很焦虑，一方面要安抚农村，但是他的高参一定告诉他，都市化就是方向。对于我们来讲，我们可以放弃乡村。但是习大大就不愿意。习大大就我扶你们的贫，你用不这他扶贫，你太好了，干嘛管你。习大大跑得多的地方，一定是关心和帮助的地方。但同时习大大能不能放弃都市圈呢？他更不能放弃。一方面大讲小讲讲农村很重要，一方面出台实际政策是地主经济开始变了，原来的地主经济，因为他就是地主的总代表，搞好地主经济，原来毛主席当地主的时候，在哪里呢？农村，那时候下乡在农村种稻田。现在地主经济重心在哪里呢？有可能在城市不对，在都市圈。

    地主经济在都市圈，所以我们国家就出台针对地主经济的规划，就是都市圈规划。那在这里头，都市圈经济里头，的国家，国家重视的地主经济圈在哪里呢？严格意义上来讲，是粤港澳大湾区现在，因为华东是跟外资对接比较多，而华南这个地方民间比较多。所以我们国家真正民间的地主经济其实就是在粤港澳大湾区湾区。搞了这个之后，它之后起什么作用呢？就是希望有的产出。产出什么呢？产出工业吗？也不是？高科技吗？是，也不是。高科技已经到了一个平台了，要一堆人聚集在一起，产生的是服务经济。我服务你，今天我给你讲课，也许在座各位里面有我小孩的老师，可能就有我家里的空调经销商，可能就有我家里装修公司，也就是我们是互相服务的，也就是说让大家聚集在一起，产出的是服务。而按照其呼法则，我们粤港澳大湾我们粤港澳大湾区重要的聚集人口是1.5亿。粤港澳大湾区现在的人口是7千万，那也就是说还要汇聚多一倍的人员。汇聚以后，原来是乡村，现在的城市化，现在每个村落城市化。

    现在建筑消失了，现在我要回到老家见到十个老人，然后一堆荒废的老房子和一只野狗，别的没有。年轻人呢？都在都市里头。我们出生地从建筑上已经消失了，只有老人在坚持着。这十个老人，我们国家到现在建国多少年了？我们婴儿高峰期，个婴儿高峰期就是这几年到了十次高峰期了。我们接下来听哀怨听得比较多。今天一个哀怨，明天一个哀怨就会来临。波出生高峰期的时候，恰恰到现在是十次高峰期。所以接下来5年时间，在座各位都会听到很多哀怨，为什么呢？一会儿你亲戚当中这个人去世了，一会儿又那个人辞世了。正常农村就消失了，我们说过，人口下降5%，城市扩大1.6倍。好的，现在农村在缩小，城市在扩大。而扩大的代价就是都市圈要膨胀，从7千万，未来15年内，粤港澳大湾区要膨胀到1.5亿人，这是一个比以前更疯狂的过程。而这个疯狂的过程带来的是什么呢？农村分散住，未来集中住所带来新的空间经济，或者说叫“驻主经济”现象。

    这个地主经济现象是什么呢？我们叫它“驻地经济。每10万个人成为一个驻地经济圈，而这10万个人里头需要配置商业、学校、办公和地铁。10万个人上线，5至10万人。深圳粤港澳大湾深圳粤港澳大湾区是1.5亿，这就拆解一下，拆解的结果是1500个驻地经济圈。所以粤港澳大湾区粤粤港澳大湾区是我们国家地主经济建设实践。

    而的地主经济建设实践里面，主要的体现就是驻地经济，这1500个驻地经济。而在我们深圳有多少呢？深圳有2千万人，对吗？未来还增加一点，假设是2500万人。如果2500万人地深圳的驻地圈是多少大个呢？250个，大概是这么一个关系。所以未来我们深圳就出现一个情况，叫做泛商业，泛商务，泛交通，泛居住。为什么呢？因为空间的限制导致低配置。比如说现在我们不考虑钱，不考虑容积率，大家想住的是哪里呢？一定是考虑去主城区去住，但是主城区是有限的，现在通过空间的天花板压住以后，我们2500万开始硬性往各个地方去配置，就变成一个又一个10万人，10万人，所以驻地经济圈会成为什么呢？会成为未来我们粤港澳大湾区地主经济里面，的空间经济和地方经过现象，这是个我们要注意的。 

    第二个要注意的是什么呢？比如说有两个地方，一个地方是豪宅区密布，一个是大众地区密布。请问这个地区，哪里地区的商业会更好呢？是豪宅区的商业更好？还是大众住区的商业会更好呢？大众住区的商业会更好，为什么呢？富豪的移动半径大。所以只要豪宅区的商业，一般是不好的。

    我们深圳有一个活生生的例子就是华侨城。华侨城的住宅很少，华侨城的商业就不好。为什么呢？这堆富豪不怎么逛街，移动力又强，又不需要在地消费。所以很早以前，我写微博说，买铺要跟谁走？买铺要跟这相对中产级偏下的人走。这个跟住宅是反向的。第二个豪区和普普区的商业是反向的，随着不断升级和优化，我们可以断定原特区的很多商业行为，必须要迁移到像沙井这个市场来做的，比如说装修材料市场，比如说华强北的批发市场，比如说东门的服装生意，东门的服装生意在哪里做呢？在华南城做。原来特区内的搞成什么，只要你体验，富豪愿意逛你。只要你不体验，它就不愿意去了。所以真正的商业重配和商业版图已经在非常剧烈地置换了，完全地置换。

    第三个就是要注意线上成本越来越高。手机就这么大，大家有没有印象。手机就这么大，所有的一切都归到手机了。手机里头，你用微信交办事物，很多事情一下子就忘记了。重要事物，你应该打电话，或者发短信。发微信一下子就覆盖，别人不一定会管。手机越来越拥挤，手机成本越来越高。这个高不仅是经济成本，而是时间和机遇成本越来越高。所以在网上买东西和线下买东西，成本有时候线下还便宜。比如说买电器，我建议你不要网上买。线下买东西更便宜，而且还还送东西，各种各样的东西送给你。明天早上我们有一个讲座，就是到明年开始，我们的网络商业竞争环境不一样了，所以我们的线下商铺到低点了，开始要往上走了，没有别的原因。线下商业到底点往下走。终线上往上走，线下往上走。所以接下来三年时间，应该是线下商业往上走，线上商业往下走，重新寻找均衡点的过程，3年以后就达到新的均衡点。这个过程跟刚才我们说的深圳商业版图的重构紧密结合在一起是有关系的。

    第四个就是我们现在位处的是沙井。其实我不知道怎么看沙井。沙井悄然之间已经成为深圳建设第二重心。大重心是前海，第二的大建设重心是沙井。沙井还有一个特点是什么？东莞也在往这个方向拥立，东莞的滨海新城，广州的南沙自贸区。原来东莞是在松山湖。终于发现湖区不适合建密集城区，所以东莞就开始调转枪口，现在到了长安这一块来建滨海新城，所以广州、东莞、深圳三个地方要往一个方向用力，这是比较少见的。原来我们并没有出现过，原来三个城市互不搭界，现在往一个方向用力。所以这个沙井地方的变质就要起来了，现在是又变态，又变质了，这个对沙井来说，我觉得这是比较好。原来我们认为沙井是深圳的边陲，西伯利亚。未来恐怕就成为粤港澳大湾区中心都市区之一，这个变化，我想来得是比较快的。所以如果说粤港澳大湾区是我们国家的地主经济的实践的话，那么这个地主经济实践建设重心，可能是沙井+  长安+南沙自贸区，汇总在这个地方，这个地方应该是粤港澳大湾区新的点和建设中心。这个是我们讲到粤港澳大湾区地主经济的实践。

    第三个，我们说到劝人家当地主怎么这么难。回头一想，幸好当地主这么难。现在深圳的地主太多了，我算了一下，这是我本人第691场讲座。一场讲座来一百人，691场讲座，来了将近7万人。如果这个7万人转身就当地主去了，听一次做大一次，那么深圳的房子还是不够买的，深圳的房子集中度还是太高的，所以幸好劝人当地主没有那么容易。否则的话，劝一次，大家就会又壮大一次，集中度太高了。

    但是即使如此，我们深圳，或者是我们国家的房地产集中度也已经达到了历史高点，就是从我们建国以来到现在的高点，但这不是，这不是点，未来还会比这个更高。我们来谈谈的地主经济战略实践当中，我们应该如何去做。如果说粤港澳大湾区是我们国家的空间经济实践，空间经济实践比较学术，我说的地主经济可能太土了，我们就说空间经济实践，这个空间经济实践，如果说是我们国家的空间经济实践，那这个的空间经济实践里头，我们分一下，因为也有雄安、北京、天津、上海、海南和粤港澳大湾区大都市圈。这里头华北，我们认为是核心权利圈，核心权利在华北都市圈。核心管理和核心的关系圈在哪里呢？在华东。核心的利益圈在哪里呢？核心的利益圈在粤港澳大湾区，我想这个是我们可以确定的。

    在这个空间经济里头，我们来分享两点重要的，一个是暗线经济，第二个是稠密投资。暗线经济，我们说过很多，只要你搞城市，你搞都市化，城市是聚集现象，而不是分散现象。任何促进分散的努力，后都促进了集中。原来人集中到城市，现在是村庄消失，集中到都市圈，大概是这样一个过程。所以这个过程里头，我们聚集的，作为粤港澳大湾区来说，就是聚集在珠江暗线，这是密集的地方。城市化里头有一个现象，这个现象是什么呢？只要这个城市到500万人口，那么这个城市就可以把能够掌控的自然资源给置换完毕。我们深圳就完成了。早期的时候，我们深圳湾环线是郊区，自厝深圳达到城区500万人口以后，我们迅速就把原来是郊区的深圳湾沿线置换完毕了。置换完毕之后，我们原来的郊区也变成城区了。我们又把靠近的自然资源又开始置换。深圳现在靠近的自然资源是什么？其实就是珠江，对不对？所以现在置换完深圳湾沿线之后，下一个置换的地方就是珠江暗线。珠江暗线现在你看到相对低价值的厂区，相对低价值的农民房，未来都会置换为更高价值的商业、写字楼、展览，重要的基础设施，包括豪宅都会置换。未来的珠江暗线就会成为高价值的暗线。而这次置换应该是我们深圳资源置换的战役，也就是说只要珠江暗线置换完毕，我们深圳对于自然资源的置换就完成了，完成以后就开始实现价值累积，就是在置换完毕情况下，进行价值不断叠加，加密和加重的过程。所以未来我们的珠江暗线往陆地、腹地推10公里，都是它的黄金发展带。有效的辐射应该是30公里的辐射都属于暗线的辐射范围之内，所以在这种情况下，我觉得我们深圳价值的地方，其实就在这两个接受置换的地方，一个是深圳湾沿线一带，一个是珠江暗线一带，这两个未来是我们深圳价值高低的地方。

    而在世界城市研究界有这么一个说法，叫做稠密城区。这是什么意思呢？这个地方搞得很密，设施很密，资源很密，活动很密，人很密，都很密。那你看我们深圳哪一个地方是稠密的呢？你观察来了以后，你就会深圳湾沿线和珠江沿线。珠江沿线机场，未来我们机场东的高铁枢纽，高速公路、展览馆，所以它的重要设施就往这个地方聚集。而这种就是所谓的稠密城区。而只有足够的稠密才能够有更多的分工和外包的发生。而更多的分工和外包发生以后，就带来所谓的稠密投资。稠密投资的意思就是你把钱投在稠密地区，给你抬轿的人会更多，活动多，交流多，信息交流多，所以这个地方投资比较安全。所以稠密投资安全，暗线投资是备置换空间的地方，所以从这个地方来讲的话，我觉得我们自己一定要注意在权利的，在核心利益圈里头要注意进行自己的配置，北京是核心权利圈。上海是核心管理和关系圈，深圳这一带是核心利益圈。而且这个核心利益圈，不是省，也不是一个区域，而是整个国家的核心利益圈。所以从这个意义上来讲，我们要进行稠密区域的稠密配置。所以在这个地方要进行配置。

    说到后，我想要提醒大家，我们现在天天说泡沫破灭。但有一点让这个说法感到很悲伤的是什么呢？从严格意义上来讲，1929年之后，人类社会上没有严格意义上的泡沫破灭，1929年之前有严格意义上的泡沫破灭，此后没有了。那时候泡沫破灭是干嘛？是真正的生产过剩，真正的有人要死，真正有些人要从肉体上进行消灭和消亡，这样的才叫泡沫破灭，现在有泡沫破灭吗？2001年互联网泡沫破灭，现在我们的互联网是更好的，还是更差？1991年亚洲金融危机，现在我们金融更好了，还是更差呢？所以从1929年以后，人类未曾发生过真正的泡沫破灭，泡沫破灭已经成为历史名词了，你知道这个不重要。你必须要知道为什么人类从1929年之后，没有真正意义上的泡沫破灭。到底为什么呢？因为1929年以后，人类的生产和技术能力已经覆盖了人类的生存所需要的，而1929年之前，有很多人的生存是没有解决的，而现在所有人的生存都解决了。

    生存解决了，消费解决了，人类的比拼就是投资，也就是说，在消费里竞争毫无意义的。但是很多人思维还是消费意识上，这是错误的。因为消费对全人类都不是问题了。那消费不是问题，人还是互相竞争的。消费不竞争了，那竞争什么呢？现在我们在消费里头互相竞争，意思就是在消费上要论个输赢。那消费上输了的人会怎么样？输了的人会面临生存问题。你今天听一个新闻，哪个地方发生地震了，你要做的赶紧把面包和衣服寄过去了，在1929年，你会这么吗？你自己都不够用，你会这么做吗？现在你不会看着他死，反而看着他活了。现在不是消费上竞争，而是扶持。只要消费上扶持，就每个那个意义上的危机，所有的泡沫破灭是消费竞争带来的泡沫破灭。

    现在我们消费不竞争，我们竞争的是什么？消费不竞争，我们还要竞争，竞争什么呢？竞争的是投资。消费不讲稀缺的，稀缺要吃粮食，必须要把粮食搞得不稀缺，消费是破坏稀缺。如果消费竞争就要让人死，所以泡沫破灭。

    而投资呢？投资是建立稀缺，对不对？投资是稀缺，还是不稀缺？投资是稀缺的。也就是说，现在你买每一套房产，严格意义上都是限量工艺。全世界，你这个房产就只有几套，你突然发现每个人拥有那套房子，全世界只有几套呀？怎么回事，有几套？你那个房子，算了。请你回答我，你手上拥有的房子，世界上有几套？1套。对呀，无论谁的房子，你家里的房子只有一套。也就是说，每一套房子是稀缺品，是限量品，而且全世界限量一套。

    好了，投资是稀缺，而稀缺才能附着价值，而让稀缺泡沫破灭能否做到？请你告诉我？这是做不到的。而你消费把粮食搞得不稀缺，不稀缺必定要破灭，所以消费竞争，在某个时候会破灭。而消费扶持了，消费不竞争了，开始进入投资竞争。而投资竞争追逐的是稀缺，而喜鹊从逻辑上来讲，它一定是一个本位，就是人类所有的东西找一个稀缺的就OK的，你由它定价，又让它破灭，你还想活吗？

    所以自从人类进入投资竞争之后，就没有泡沫破灭了。本来我这个不想讲，但是这个逻辑非常重要，我呼吁大家不要发到朋友圈。你可以回去告诉你的朋友和家人，你相信这个，这是我阅读了N多书的，坐了N次马桶想出来之后的结论。我告诉大家说1929年之后没有泡沫破灭已经有30年了，但是得出这个结论是我半年前得出来的。投资是讲稀缺，稀缺凝聚价值，要让稀缺的毁灭不那么容易做到。在座的各位是否很开心，你买了你的房地产，你每套房地产，全世界限量一套。

    为什么我说农村的房子都可以保值的？因为可以对冲重置成本的提升，你现在把老房子推倒重建一栋，它就增值了。我们在80年的时候建房子，你知道要多少钱吗？只要1千块钱。现在如果我把那套1千块钱的房子推倒，重新建房子是多少钱，你知道吗？50万。农村的房子也可以保值，但是它只是通胀，所以农村的房子虽然是保值，但是不叫投资，叫什么？储蓄。很多人买了房子是投资，不是的。你一般是一个储蓄客，不是投资客。购房者里头，很多人不是投资客，而是储蓄的。

    我再举一个例子，比如说你买房子，你正在议价部分。你买房子以后，你空在那个地方，你获得议价，这个叫不叫投资呢？从意义上来讲，它不是投资。这就很痛苦了，为什么不叫投资呢？真正的投资是你用你的聪明才智，注入你的聪明才智部分，获得的部分是投资。

    而我们买房子，比如说在大家不看好超级豪宅，你买了超级豪宅，那叫投资。大家都看好郊区的白领大房，你也买了郊区的白领大房，这不叫投资，因为你没有注入你的聪明才智，那不是投资。这个高标准再移动，90%的买房人都不叫投资。但是什么是投资呢？比如说我买了一个房子，我研究了一下，深圳搞同性恋的房子挺多的，他们无处可去，我把我的房子搞成同质俱乐部。所以别人收房租一平米100块钱，我由此收了300块钱的房租，我就是投资。任何没有注入聪明才智的都不是投资。但是这个有点高级。把标准降下来。买了城市的房子，获得议价，你就叫投资。但是仅满足于占议价获得的议价不叫投资，因为如果这就叫投资，那世界上不需要有生意存在，当地主就OK了。

    当地主不叫投资，要注入聪明才智，请你告诉我，在物业品种当中，哪些品种需要有更多的聪明才智才能获得更多的收获呢？住宅可以吗？有些可以。比如说我刚才说的思路，比如说现在单身越来越多，单亲妈妈越来越多。你盖一个单亲妈妈公寓，那些单亲妈妈一定付更高的成本过来住。你搞一个同质公寓，那个一定会住的。我们深圳早期有一个丁克公寓，大家记得吗？所以住宅可以，但是住宅小，家庭是趋同的，你生孩子，我生孩子，你吃饭，我吃饭。未来真正的投资逐渐在转移了，你一定要小心了，考验智力注入的，就是商用物业。商用物业考验智力的是写字楼。写字楼考验的是经营者，办公司的人，对你考不考验呢？对你基本上不考验，扎堆就好了。所以那些都不是投资。但是你赚钱了，你认为它是投资。因为你知道写字楼握手才好，握手的写字楼才是的写字楼。但是投资之外的人不知道，你注入了你的智力，就是投资。真正考验实力的就是商铺，未来拉大差距的会在商铺里头极具拉大，有些人投资商铺发达了，有些人投资商铺套牢了，都在这里面发生。

    刚才钟总有一段讲话里头，给了我启示，把商铺搞成没有功能限制，你想干嘛都可以，这一块你的聪明才智有用武之地了，我不能排烟，不能下水，那么如果聪明才智，恰好从这个方面，不让我动脑筋。没有自己智慧注入的不是投资。所以大家一定要小心，真正的议价大门，住宅还是有的，特别是超级豪宅。

    我再强调一点，深圳的超级豪宅3、5年以后，卖30万至50万之间，你一定要考虑，如果钱够就去买吧。但是可能对不起，那个门关上了，限购了，或者你价格太高了，买一套5千万，6千亿，一个亿，2个亿，搞不动。或者你说不需要租这么大，成本太高了，这时候不妨考虑一下我刚才说的逻辑，只要你具备理解能力，你已经明白了议价到一定位置以后就是投资大门的环环打开，我们的攻城即将开始。

    所以大妈都挣钱，在那个时候，但接下来就不一样。接下来就搞智力。现在我说线上往下走，线下往上走，寻找均衡点。现在我们要寻找无法线上化的商业部分，只有这个才是致胜之道。无法线上化，说白了，我要买个面包，我要剪个头发，我要溜个街，我要给宠物看个病，我要这个那个的，所以这个，我觉得才是我们要注意的方向，所以我对保利达能够考虑到它的商业搞成没有功能限制这个考虑，说不定这是我们深圳到目前为止，全功能的商业街。我所有的功能都绑住，在的记忆当中，是没有全部排烟，全部下水，这应该是个，我想这给予了一些好的做法。

    第二个钟总给我感动的是把门槛降低了，动不动搞一个亿，玩家必定少，而且线下商业对线上商业提出的重大挑战，我线上商业并不用这么大。比如说我开一个大厨，原来的大厨房，现在可以改成小厨房，为什么呀？现在饿了么，不到你店里吃，这个我想是保利达广场商业做法给我的一些小小的感动的。

    后我给大家透一个小口风。现在很多人担心人民币，担心贸易战，你就这么想，中国不是泰国，不是日本，不是原来的东西，我专门算了一个数字。美国的副总统彭斯（音）近发表了一个讲话，几乎等同于想向中国宣战，我认真看了以后，我感到美国确确实实走下坡路。他们睁眼说瞎话，他们说美国的投资提高了中国。2000年占的比例是5.2%，2018年美国投资占我们总投资额的比例是0.0512%，我们中国在美国总投资比例大概是多少呢？是5%。美国已经忘记了，中国是一个庞然大物，你那点投资，就是你全撤走没反应了，他们习惯了跟小国打交道。别的数据算出去赫然听闻，美国是次遇到庞然大物的对手，而且并非裸奔的对手，中国一点都没有裸奔，所以不要担心人民币汇率，不要担心贸易战。

    如果我们一个老百姓张嘴闭嘴就是贸易战，就是美国必胜，叫自作多情，而且说你自作多情说轻了，是你企图用环境形势很混乱，缓解你自身努力没方向的焦虑。因为你会说中美都打架了，环境太糟糕了，所以我没有办法。其实环境太糟糕了，没有这回事，中美的比例算下来以后很可怕，美国在中国的投资占比和消费当中的占比已经降低到历史的低值，其他的数据算下来，同样是很可怕的。

    所以在这种情况底下，中国这个徒弟，美国人也确实吃亏，把徒弟教会了，师傅没饭吃了。所以在中国公司没有那么好捞钱的，就剩下苹果手机在捞钱，其他都捞不到钱了。机器设备、机床，包括机器人，中国在捞钱，所以教回徒弟饿死师傅，美国人的愤怒可以理解，但是美国副总统讲话的造谣之势，真的令我感觉恶心，不是恐惧知道吗？是非常可笑，不是恐惧。可笑之极。

    所以我借用军事上一个说法，叫做大国不可战胜，什么原因，我以前阐述过。大国哪怕再落后，你也是不可战胜的。现在你要相信，像中国这样一个庞然大物的经济体，也是不可以坐空的，所以在座各位不要看空像中国的经济体。看空毫无意义，就像短暂的一年的时间，真的经济不行了，第二年呢？第三年呢？真有时间窗口让你坐空吗？那也就是说，在中国作为老百姓来讲，迷信它，做多它，是你的选项和选择，千万不要有坐空的心理。怎么坐空呢？出门就骂政府，出门就是东不是，西不是，出门就是活不下去了。你现在是坐空，而且迷信做不过。我劝你迷信，你也做不到迷信。这犹如我们场讲座到第500场讲座，告诉大家要买房，有些人不买，说我知道了。大国不可坐空。战争上，大国不可战争一个逻辑。所以中国只管做多，有钱了，身上留一点零花钱，救急的钱，身上的钱有了100、200万，我就去找房子。住宅买不动就买商铺。商铺还搞不动，你宁愿买小产权都好，千万不要坐空，你说我坐空，我看空，你没那本事和时间窗口。我不是说中国的经济每年都这么好。

    不是，是中国的经济根本没有充足的时间窗口让你坐空。坐空中国的只有一个机构可以坐空，那个机构是谁？就是政府觉得我想坐空，政府现在想坐多。他根本不想坐空，他想跟美国人斗，这时候你没有选择，我也没有选择，所以活不下去那种判断，活下去的那种矫情都是假的，迷信坐多，哪怕经济短暂出现坐多，无法避免的，正确的当地主的道路。当然你觉得地主不是一个好职业，那我一点招都没有。但是如果你相信你跟地球站在一起。你通过房地产获取一定的统治权有意义，相信当地主是你必胜的选择，那我刚才的话就可以证明。谢谢大家！

主持人：好的，再次感谢尹先生的发言。我相信在座各位不管是投资的思路上面和视野上面都有全新的认识。同时现在来宾朋友跟我现在一样，就是会有很多问题和想法想跟尹先生一起探讨一下。下面如果你有什么想法要一起探讨，我们举手向我示意一下。

提问1：6月份，你说粤港澳大湾区规划，8月份要出来，政府上次炒到一年，现在还没有消息，都没有出来，都没有谈，这是一个问题。还有房产税什么时候出来呢？ 

尹香武：湾区规划我已经讲了，中国这么一个庞然大物，要出台这么大的规划，粤港澳大湾区未来一定是湾区之王，它的设施，它的人，它的科技，它的金融和物流。所以为了避免再掀起不整体推出了。你闷声发财吧。 

    第二个是房产税，你自己去搜，结论是房产税在现阶段是一个伪命题。房地产税是真命题。现在开征房产税，是中等收入陷阱，政府无法实行强国目标，政府也不爱干。政府要分新的战略，就是要搞发展，要搞建设，搞建设，开征房产税，左边搞右手，不必要。逻辑和规律上来讲，你可以摸准政府的心态，但是房产增值税健在悬赏和土地增值税构成整体的房地产增值税。因为这几年赚钱多的既非政府，也非银行，更非房企，而是买房的人。你挣钱那么多，政府一点都没有得到。那政府就好了，加个总房，你挣钱了，分我一点。你挣了100万，30万行不行，大概是这样。今天多5个问题，因为我还有点事。

提问2：尹先生，你好，我看你文章里面有时间效应，请你详细解释一下内涵。

尹香武：时间方面很难摸准这个逻辑，只有谈慢才有效果。你就可以看到我对这一系列的讲述。我们是地球的奴隶，同时我们受制于什么？我们受制于时间。比如说我们生命就是时间单位。我今天很感谢大家是什么？你付一个给我，用一个生命时间陪伴我，我当时很高兴。为什么很多讲课的人很容易上瘾。大家有没有发现，讲课讲得好的人，一般他的表情比较放松，为什么呢？这种感觉很舒服，钱还是第二位的，就是这么多人在一起，你愿意为我牺牲一段时间，我们虽然不是谈恋爱，但是我们精神上共振，跟谈恋爱差不多的，我们有精神快乐一样的，所以这个很重要。

    时间+息空格2500，你看看那个文章，我们受制于空间，也受制于时间，任何人逃脱不了，而时间是可变单位，我们是地球奴隶，身份是不可变单位。我们的投资是做时间的文章，哪怕是做空间经济，也是做时间文章，所以带出了住地经济这一系列的话题。

    你可以自己看。我的个人微信公众号就是我的真名。如果你在我的微博和个人微信公众号上。我看着我说话，觉得这个人还好，然后一旦形成文字，如果在我的微博和个人微信号上，看到我这个人说话张牙舞爪，你要理解为这个人说话很有力，你不要理解为把控这个文字的人是怎么样张牙舞抓爪，然后讨厌我这个人，没必要。所以那些文章是在多年前形成的思路，之后才发布出来的，很重要的文章，我建议你们每个人都去读一遍。读一遍之后，你们对于保利达广场的理解应该有所不同，它还是符合时间加息的一些要求，好吗？

提问3：现在中美在打贸易战，现在股票在跌，我想问对房地产，尤其是国内怎么影响，以及对深圳和有普遍性的影响，我想听听你的观点，感谢！

尹香武：中美两个竞争，等于一个班上的名和第二名。名是一个学霸，就是美国。第二名是新兴分子，原来成绩烂得一塌糊涂，突然之间学习成绩好了。这个名和第二名他们在竞争的时候，这是美国，这个是中国。美国说你成绩差，你是比他成绩差。你成绩差，你很蠢，很笨，这都不重要。因为它就是名，我们就是显得比它笨和差，但重要的是什么？重要的是不断地缩小差距，请你告诉我，中国和美国在差距方面是缩小了，还是扩大了？缩小是赢家。中国人笨，我们不要像微博上的孩子，我们今天要全面压倒美帝国主义，这个不现实，这样不符合逻辑。这样想就是一个笨蛋。像我这样想就对了，中国很蠢，中国很笨。慢慢到了临界点，当你真的是临界点前三十名，人家都不认可你是名，真正的名有多难，说中国就是难。

    但是中国有一个好处，这个好处就是什么？比如说巴菲特不可再现，为什么呢？巴菲特挣钱靠中国。巴菲特在1980年之前，他挣不到钱的。这个美国在世界上找不到这么一个扩大它循环的对手，原来中美隔绝了，中国人比别的国家人能干活，听话。1979年开始搞内部整理，自从中国对外开放，美国就找到效率的对手把流量集聚加大，美国的科技和财富迅猛增长，中国起了很大的作用。但是现在把这个徒弟教会了，教会了以后，徒弟时间成本灵活，比如说上海的，深圳的、北京的时间成本很高，让我们深圳人去农村做事，我们肯定不干。因为你不划算，但是还有很多人愿意去西北种水稻，愿意去江西农村养鱼。中国人的时间成本灵活，而且体量巨大，但是这个徒弟活了以后，中国瞬间就把市场全占了。我们用我们的个时间成本全部占了。占了以后，原来的空间是谁的？美国人的。

    我们把土地经济让美国的公司装到美国的股市。比如说宝洁公司，我在广州开一个场，为了我们让美国来中国开场，就把土地零成本给到美国公司，让美国就把这个土地装到纽约股市去了，而而只有把土地经济装到股市，股市才会有大牛市。我们的A股为什么不要买，我们的土地是徘徊在外的，我们的股市就不行。如果把土地经济真的装到股市，我们的股市才会有大牛市。中国的土地经济大量装到美国。

    而中国有规模，规模是搞网络重要的质量。只有足够的规模，我搞网络科技才能加速发展，美国只要搞出来，用得的不是美国，而是中国。没有中国，有摩尔定律吗？没有中国，共享经济这么好吗？互联网金融会这么好吗？没有这么好。

    好了，美国从1986年开始赚钱赚到2008年，这一赚，2008年这个徒弟也教会了，教会了以后，这个徒弟也变成师傅了，就开始跟非洲人拉关系，马尔代夫一个海岛都放过。大家想一想，你看马尔代夫建一个桥梁的时候，你不要觉得中国人没事干。只有说中国人输出产能是无孔不入，马尔代夫的人活得挺好，他们没船活了几百年。他们的机场跟岛是隔离的，不用很久的，那条桥才500多米，坐个船要多久？那说明非洲市场已经全部给中国人占了，你不相信可以了解，非洲的手机市场和日用品市场全是中国货。

    你不是中国货，那请问美国能不能在商品和工业品层面跟中国斗呢？它的成本是刚性的，我们深圳不产就叫甘肃产，所以在这种情况底下，贸易战，为什么有贸易战？是因为师傅跟徒弟发生利益冲突，如果中国还有利益空间让给美国，美国跟你打仗，吃饱了逞着，美国损失更大。美国现在加税，请你回答我，如果我这一屋子里的人，有的，有一般的，如果大家都加税，都加成本，请问对谁更有好呢？那对生产力强的人更利好，大家都加成本，怕什么呢？如果美国枪口就对准一个国家，就对准中国，中国要受10%的影响。美国现在换了一个特朗普，把枪口扫了一遍，扫了一遍之后，中国开始很紧张，第二名都会紧张。第二名永远恐惧名，我们永远恐惧美国，这是正常程序。但逻辑上来讲，美国在商品层面确实已经输得底裤都不在了。你可能会说我是盲人的民族主义者，我不是这样的人。

    但是美国在商品层面绝不可能重新挽回，一去不复返了。美国要重新振兴工业，那好吧。请问美国人干不干？要跟中国人斗，美国人干不干？美国人不干。美国人的好生活跟中国人合作，才过了美国的好生活。使劲发钞票，还物价通缩，资产通胀，谁带来的？中国人带来的。但是给我们影响大的是什么？原来美国是这样，中国人是这样。世界的流动非常之大，经济空间非常大。你看全球化开始是葡萄牙。葡萄牙是几十万人。人多了拖不动，小船就可以城市化。你搞大船就无法城市化。搞完之后，世界就换西班牙。西班牙换到荷兰，荷兰换到英国。英国换到蒸汽机、火车就出现了，因为火车、高级机械开始翻一番地往上涨。1900年的时候，美国1亿人。现在搞网络，网络1亿人太小，刚好中国14亿人，够大。世界要不要发展，要发展。要，对不对？美国拖不动，所以美国到处退群，我拖不动，我不玩了，所以我不干。中国现在是想干，家里的活干完了，我给你打扫卫生，可以吗？我想给你造桥，可以吗？所以世界要发展，必须要换对应架构的经济体，这个对应架构经济体不是中国，就是印度。但是印度的院士积累做得一塌糊涂，印度人想一步登天，一步做尖子生，跟美国去比拼服务业，神经病，你先搞原始积累，然后拼服务业。而中国院士积累完成了，原始积累完成就是基础完成，然后在上面发挥。原始积累没有完成，你那个名，人家随便往地下撒点油，你就摔倒了。现在中国不动，所以贸易战有没有影响？对世界有影响，世界的高发展速度终于成为过去了，未来就是拼数量的时候到了。

    第二个就是世界要换火车头，火车头不换就不发展。那一定要换火车头，这个换火车头不是1、2年，甚至不是20年，可能换30年换完了，但是还不知道火车头是中国。但是按照历史来讲，把历史观看下去，中国是当然的知识经济、信息经济当然的火车头。理由就不说了，我们有一场讲座，说得大家不愿意走了。但是终归世界要换火车头。贸易战对世界的影响，对中国的影响，我个人建议能不能从今天开始，我们不再谈贸易战的问题和话题。如果大家还非要谈，请允许我再给一个月的时间，因为我的文件还在保密过程当中，我分析为什么美苏，苏联会败。美中，中国会赢。我们会从大理石观的角度和未来的角度，给予充分的理由，如果你想知道新的的判断，那以后多听讲座。实实在在，我们每个讲座上有一些新东西。

主持人：好的，再次感谢尹先生的精彩发言。相信对自己的投资观和观念有新的革新。现场的来宾朋友，听完之后，相信大家对保利达广场非常有兴趣。同时回到主题，刚刚听了那么多，包括整个项目的介绍，地段位置，利好消息，究竟价格是多少呢？接下来有请到保利达广场项目经理曾先生为我们揭晓保利达广场的商铺价格，有请！

曾总：甚至连碧桂园都在10至12万左右，我们保利达控股在深圳是布局的项目。保利达集团在深圳落说，他们的公司和选址项目里面非常严格，我们的项目也是非常非常地好。从地理位置，从造型都好，是长条形的。这里面做的美食街就是沙井美食街。接下来是大家非常期待的价格，现在由我代替保利达广场正式启幕。非常惊讶，一看到这个嘎个，我相信大家都是掉大眼了。

    给大家介绍一下，右侧这边是我们一楼的商业，一楼商业的话，我们主题分为两种。种是三面环路，哪三面呢？新玉路，新民路，还有中间正在规划的路，已经是目前拥有的，这个三面环路的价格，它的均价是6万至8万之间。内铺的价格是4万至6万。左侧这边是2楼商业价格，这一块的单价在2至3万。这个价格，我相信在未来整个市场可以有非常大的吸引力的一个产品。

    那么我们在现场这边，在一楼的位置，有大巴车，现场有专业的销售团队和销售人员，如果你们对我的商铺有兴趣了解和认筹的，随时与我们联系，谢谢大家！

主持人：好的，感谢曾经理的介绍。现场如果你有兴趣，同时想看实体的，你可以直接移步到现场做了解。我们这边也非常贴心，楼下也可以安排大巴到售楼处。我们的项目现场还可以直接进行认筹。还可以享受到开盘优先选房的优惠，非常划算。听我讲了这么多。如果现场的朋友对商铺的价格，包括相关的详情有需要了解的，可以问置业顾问。

    我们一起进入到幸运大抽奖的环节。先给大家介绍一下，现场你需要拿起你的手机，扫码关注保利达广场公众号进行抽奖，一会儿我会进行抽奖，抽奖之后，你需要移步到服务台左边这一块找我们的工作人员进行领奖。今天的奖品也非常丰富，如果你是抽到一等奖的话，你可能获得苹果手机一台。

下面是令人激动的抽奖环节：

前两轮抽奖中奖的幸运儿

大奖获得者 喜提iPhoneX

主持人：现场的来宾朋友非常开心跟你分享这么多的喜悦。其实到这里本次活动即将接近尾声，也非常感谢保利达为我们实现美好生活的无限崇敬，为我们打造高品质的又一个城市综合题，让我们共同期待更好的明天。这里也感谢各界领导及嘉宾的支持，感谢一路以来关注我们的保利达的各界朋友们。

   在此，我宣布“掘金大湾区，资产商业盛宴”半求投资论坛暨保利达商铺产品发布会活动圆满结束，谢谢大家的到场。接下来我诚邀所有的领导嘉宾共同来舞台合影，同时现场朋友们，你移步到楼下，我们有大巴送至售楼处。感兴趣的朋友，可以到商铺现场了解更多的商铺信息，谢谢您！现场的各位来宾，再次感谢您莅临本次盛宴的活动现场。谢谢！（结束）