绿城中国(03900.HK)在8月4日的盈利预警公告中披露，今年上半年公司净利润可能较去年同期减少65%以上。

绿城在公告中解释称，去年进行了一宗收购交易产生了7.04亿元的收入，而今年并无类似。除上述因素导致净利大幅下滑，绿城董秘办一位人士向本报记者表示，“上半年公司销售业绩不佳，而且所销售的是低利润的项目。”

绿城利润的走低，之前已有预兆。早在5月底绿城股权转让新闻发布会上，绿城集团董事长宋卫平说：“绿城完成了季度的经营指标，但第二季度我们发现情况开始出现异常，4月份、5月份的销售指标都遇到了严峻的挑战。”

对于融创团队能否挽救绿城利润率下降的局面，绿城一位内部人士向记者表示，公司营销、财务仍延续了绿城过去的思路和做法，暂时没有新的举动。

中金公司认为，绿城正处于融创接管后的转型期，短期内存在不确定因素，而未来绿城的运营效率有望提升。

净利大幅下滑

绿城中国并未进一步披露今年上半年的净利润数据，只公布了毛利率同比下降的百分比数据。截至今年6月30日，绿城物业销售业务的毛利率比去年同期的29.7%下降约6个百分点。

绿城在公告中解释，主要是因为上半年所销售物业为利润相对较低的项目。而个别合营以及联营公司在有物业交付的情况下仍呈现亏损，也导致公司的业绩由去年同期的盈利，转变为今年的亏损。

上述绿城董秘办人士向记者透露，上半年公司利润的下降，一是因为能产生高利润的项目卖得没有去年好；再者是因为有些项目今年进行了促销，利润空间因此被收窄了。

“高的项目主要集中在上海、杭州等长三角城市，但杭州的项目受楼市低迷影响，业绩贡献很有限。而像余姚、海宁等三四线城市的项目，则成为销售主力，但三四线城市的楼盘价格卖得不高，利润很低。”上述绿城董秘办人士向记者表示，销售额同比下降超一成，使得今年上半年的业绩不是很好看。

据绿城公布的数据，今年上半年绿城销售面积约124万平方米；合同销售金额约276亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约132亿元。而去年同期绿城的销售面积151万平方米；销售金额325亿元，归属于绿城集团的权益金额为153亿元。

相比之下，今年上半年绿城132亿元的权益金额，较去年同期下降了约13.7%。

价格也是影响绿城利润下滑的因素之一。对于项目促销，绿城一位人士向记者透露，的确有一些项目在价格上做了“微调”。

“究竟哪些项目做了调整，我不方便说。在今年的形势下，一些项目进行促销是有必要的；价格上不做出让步很难出货。促销对跑量有好处，但却摊薄了利润。如果楼市处于上行通道中，同样的销售面积，利润应该是上扬而不是下滑。”上述人士说。

融创能否力挽狂澜？

就绿城是否将对销售策略做出改变，绿城集团一位内部人士表示，目前公司的营销思路暂时不会进行调整。

“交接期过后，也许会有新的思路。我们也在等新消息。”上述绿城董秘办人士说。

世邦魏理仕研究部董事谢晨指出，融创团队接手绿城后，一定有着工作安排的序列。而利润率应该不是考虑的要素。“首先是保证公司在交接期间稳定，达成年度业绩，之后才会解决其它问题。”谢晨表示。

“在谁也不知道这轮周期有多长的情况下，房企首先要保证资金链的安全，公司需要有相应的现金流。而利润则会放在次要的位置。”中原地产资深分析师张海清表示。

业内人士认为，融创团队虽然有超强的营销能力，但在短时期内恐怕很难改变绿城面临的一些棘手问题。

“绿城利润的下降，有市场需求疲软、产品定位、市场周期下滑等多重原因。”一位不愿具名的分析师表示。

上述分析师指出，绿城产品定位于豪宅，其购买人群里多数人手中持有不止一套房产，而这部分有效需求被限购政策阻挡已有几年。但限购政策并非主要的原因，从需求群体的角度来看，房产购买群体的实力下降正影响着绿城房源的去化能力。

对于绿城的产品定位和购买力，宋卫平曾有过清晰的阐述：绿城的产品60%以上是由企业主购买，另外40%的购买力来自于包括央企、国企里面的管理层，以及各类事业和管理架构人员。

然而支撑绿城产品的购买群体，现在却遇到了阶段性的问题。“中国有1000多万家民营企业，它们的生存和它们的发展都遇到了新的挑战。这个挑战明显，也的巨大。这个巨大对房地产市场构成了一个根本性的影响。因为我们是舒适性以上的产品。”宋卫平说。

在绿城的购房群体中，除了民营企业家外，政府公务员、企事业单位人员也占了一定的比例。今年大范围展开的反腐工作，也让相当一部分公务员和企事业单位购买群体放缓了入市的脚步。

“虽然各地逐渐对限购进行了松绑，但宋卫平所说的央企、事业单位的管理层群体是否会出手？现在还不能确定。以目前的形势看，恐怕更多的人会持币观望，而不是选择出手。”卓达集团一位市场部经理表示。