今年5月13日深圳出让了6块宅地，南山区、宝安区、龙华区、光明区各一块，还有深汕合作区重新拿出来拍卖的两块，出让金额共计138.44亿。

▲5.13土拍一览

而位于宝安尖岗山的A122-0372地块自然是吸引了众多开发商的参与，最终该地块由深圳市金桂商务信息有限公司（佳兆业旗下公司）以25.44亿元竞得，并要求配建31000㎡人才面积。

▲该地块示意图

地块位于尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧，地块用地面积为21051.16㎡，建筑面积为67360㎡。

本次出让宗地建设普通商品住房，竞配建只租不售的人才住房。只租不售的人才住房初始配建面积为6530平。

同时，普通商品住房销售均价不得高于 83265 元/平（不含室内装修）。住宅套内建筑面积在90平以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的 70%。

▲来源：网络  航拍图

地块优势：位于尖岗山豪宅区，自然资源优渥，居住氛围较好，地理位置上靠近南山前海中心和宝安大空港。周边有中海九号公馆、曦城、新世界名镌等高端住宅别墅，以及万科都会四季、越秀和樾府和安居集团 A122-0364地块等在建项目。

02项目基本信息

  佳兆业·凤鸣水岸位于尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧，处在尖岗山豪宅区核心位置，片区拥有623公顷的生态氧吧，PM2.5值仅为4.16，是深圳少有的几个拥有如此高负氧离子的居住区。

▲尖岗山实拍图

熟悉宝安的人都知道，早期尖岗山的定位就是一个低密度纯别墅区，如招商华侨城曦城、中海九号公馆、新世界名镌等。尖岗山自2003年以来至2015年先后5次刷新深圳楼面价记录，中海、越秀、泰禾、万科、佳兆业纷纷在此拍地，可能也是想给自己的品牌冠上“豪宅”的标签吧！

而如今，ZF为了加大土地供应，缓解土地供应的矛盾，不得不重新对尖岗山片区进行规划，所以才有了越秀、万科、佳兆业、人才安居等楼盘的进驻，至此，片区的发展也注入了全新的活力。那么待入市的佳兆业·凤鸣水岸究竟如何呢？

▲官方效果图

项目位置：宝安区尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧

占地面积：约2.1万㎡

建筑面积：约6.7万㎡

容积率：仅3.2

楼栋数：4栋

梯户比：2梯6户

使用率：约80%（蛮惊喜的）

产品信息：建面约75-120㎡ 3-4房

住宅套数：372套

预计均价：8.82万/㎡

交付标准：精装修

交楼时间：2023年10月6日（待定）

▲住宅户型分布图

从户型面积段可以看出，项目定位刚需偏改善，和隔壁的万科都会四季几乎如出一辙，75平米做成了三房一卫，使用率可见还是非常不错，账面数据是80%，实际来看可能不止。此买户型总价预计600万+，在尖岗山600多万买个精装三房还是蛮香的，再根据隔壁万科都会四季当时开盘情况，应该会是最不愁卖的户型。毕竟，福、松、沙的三房也要这个价了。

▲75平三房户型图

95平米的户型数量，也是主力户型，有C、D两种，一个是经典三房，动静分区。一个则是南北通透，空气对流。各有优势，整体还不错。预计单价可能，性价比会，想买大三房的朋友可以多多关注一下。

▲95平三房户型图

120平米的户型套数比较少，每栋只有一条腿，整体是一个横厅设计，没有什么浪费面积，每个房间的面积也比较均衡，也是不愁卖的户型。

▲120平四房户型图

看完项目的基本情况，咱们再来看看配套。

首先是交通方面，凤鸣水岸位于尖岗山大道与卧龙四路交汇处，临近京港澳高速、南光高速，开车出行还是很方便的。同时周围还有107国道、宝安大道、西乡大道等城市主干道，整体来说道路交通还是比较通达的。

从高德导航来看，去往南山科技园开车距离约10公里，在不堵车的情况下约20左右可到达。

▲高德测距

地铁则一直是尖岗山的硬伤，这也是这里为什么一直定位为低密度豪宅的纯别墅区了，可能有钱人确实对于地铁的依赖度低吧！通过高德地图的实际测算，步行到最近的5号线兴东站的距离约2.9公里，步行不太现实，需要借助其他交通工具接驳。

不过随着众多开发商的入驻，尖岗山的人流也会持续增加，未来片区不排除通地铁的可能。最近就有传言ZF已经开始研究尖岗山通地铁的可行性方案（真实性有待证实）。

▲高德实测地铁兴东站

学校方面，项目北侧就是万科都会四季代建的36班九年制一贯学校，可以在家楼上就能看到小孩的动态。同时附近还有新安中学（集团）外国语学校、宝安中学（集团）实验学校以及曦城协同贵族国际学校等，教育资源较为丰富。

商业配套方面，项目步行约150m即可到达建面约6.8万㎡曦城VIVITOWM山地风情商业街，约2.5km到达荟悦城生活广场、约3.7km可达中洲πMALL、约5.3km可达海雅缤纷城，约7km可达深圳规模、业态最全建面约36万㎡的壹方城。同时，旁边的万科以及越秀小区楼下也配有几千平的社区底商，基本的生活配套能够得到满足。

医疗设施方面，项目6km范围内聚集了宝安人民医院（能开展三级甲等医院的所有技术项目）、宝安中医院（国家三级甲等中医医院）、宝安妇幼保健院（2021年2月认定为三级甲等妇幼保健院）、南方医科大学医院等宝安医疗设施；

文体休闲方面，片区的尖岗山文体中心、高尔夫球场、宝安公园、铁岗水库可满足家庭日常的娱乐休闲需要，约10km也可以到宝中的海滨公园、宝安体育场、图书馆、青少年宫、演艺中心以及127米高的滨海公园地标建筑“深圳之光”摩天轮等感受时尚海滨度假体验。

▲欢乐港湾夜景

04点评总结

佳兆业·凤鸣水岸首先处在宝安尖岗山这样的一个区位，“出则繁华，入则宁静”，这里不仅有极为丰富的自然生态资源，更是纯粹尊贵的圈层片区，是城央低密生态豪宅片区。环境没得说，圈层也没得说。 

从项目的细分位置来看，因为是在端头，所以在视野和景观资源要明显好于之前开盘的万科都会四季，梯户比也要优于都会四季。

同时，项目的使用率高是其一大杀手锏，75平米的三房一卫，高达80%的使用率是不多见的。600多万起步的三房总价，门槛不高，还带精装修，应该会有不少购房者会选择。

不足的是尖岗山片区早期定位为纯别墅豪宅区，地铁出行不太便利，对于依赖地铁出行的朋友可能不太友好。