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[摘要] 御景华府将于11月18日开放样板间
近几年逆势突围的新区中，龙华和光明榜上有名。
两者其实很像，同为深圳中部发展主线上的城市副中心，光明不过在重复着龙华跃升历史。
进入市场调整期，龙华新盘的关注度依旧较高，讨论度很高。
经过我的考察，龙华这些年一直忙着兑现规划，最近再有大动作：
华为低价拿下观澜“巨无霸”产业用地，鹭湖中心城“四馆”开工在即，17/18/22号线已进入深圳地铁5期建设的比选方案……
还有很多新增的产业、交通和配套利好，都直指龙华两核之一——鹭湖科技核。
还有一点值得注意，今年3月，鹭湖中心城成为深圳北部的综合性服务中心，顺势接过了当红炸子鸡光明的定位大旗，片区政策倾斜和产业升级进程明显加快。
鹭湖中心城，会成为下一个买房机会吗？
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站在深圳的视角，今天的龙华坐稳了深圳“宇宙中心”的地位，已经毋庸置疑。
在十四五规划里，龙华的角色是“湾区中轴新城”，其湾区“中心”地位明确。
重点要看深圳北站商务区和鹭湖中心城科技片区，均是龙华六大重点发展片区，两者的地位同等重要。
龙华十四五规划，6大片区划重点
北站中心侧重“交通枢纽+商务中心区”属性，鹭湖中心城更偏向“科技创新+生态人文”，将会加大力度引进高新企业和人才。
近几年，为什么鹭湖中心城如此受重视？
我认为主要有两个原因：
1、得天独厚的位置，湾区科创中轴占位优势。
大湾区在打造一条最牛科创中轴——梅关科技创新走廊，从北至南依次是：深港河套合作区、福田中心区、北站商务中心、坂雪岗科技城、鹭湖中心城、东莞松山湖等重要节点。
其中鹭湖中心城位于黄金产业发展线的关键卡位，被几大重要科创核心环绕，决定了鹭湖会成为湾区深度融合的中心节点。
2、鹭湖中心城——龙华的智创基地。
湾区的腾飞、离不开科技创新，在“十四五”规划纲要再次强调，加强基础研究、科技创新是重中之重。
比如华为进驻松山湖，催熟了一大批电子信息产业的上下游企业，形成产业集群，为区域的科创打下坚实基础。
鹭湖板块是龙华的“智造大脑+科技核心”，举全区之（财）力重点打造的高新产业园，主要包括湖西产业园、锦绣科学园、观澜高新园等，约260家国际级高新科技企业汇聚。
观澜高新园在2019年已成为高新园区，占地4.23万㎡，年产值约达400亿，标志着鹭湖将成为深圳创新驱动核心引擎，下一个南山科技园呼之欲出。
近几年，鹭湖定位不断拔升，根据官方资料显示，从鹭湖新城、鹭湖科技文化片区到鹭湖中心城、鹭湖科技文化新坐标，中心地位彰显，重视程度不断加码。
着眼当下，已有多家上市公司进驻鹭湖，如三一科技、三九医药、英飞拓、致君制药、泰豪科技、宝德科技等等，已形成浓郁的科创人文氛围。
颇有南山科技园的观感
还有遍地的新兴产业园区，如三一智能制造创新中心、捷顺科技总部基地、汇川技术总部大厦等。
主打信息技术、智能硬件、新能源、生物医药等高精尖产业，会对高素质人才产生强大虹吸效应，这也是片区向上发展的软性竞争力。
因此，鹭湖中心城顺势成为深圳北部的综合性服务中心，接过了当红炸子鸡光明的大旗，定位升级让人刮目相看。
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鹭湖中心城，是龙华战略版图里，肉眼可见的一颗冉冉升起的新星。
实际上，鹭湖已成为继北站红山中心的龙华第二个中心，龙华人居升级新的落脚点。
根据官方计划，预计5年后，鹭湖中心城将成为产值超1000亿元的“行政+科技+文化+生活” 综合服务中心，引领深莞中部地区发展。
要知道，全市综合性服务中心只有9个，龙华占2个，其一为北站商务区，其二便是鹭湖中心城，
北站商务区各方面建设已然很成熟，亟需新的“产业中心”来承载龙华更大的野心，向北拓张科创中心大势所趋，鹭湖中心城由此扛起了“中心城”这杆大旗。
无论是从实际行动，还是高规格定位，鹭湖“科创+文化”双中心地位凸显。
通俗点说，参考福田的市民中心、南山的科技园和宝安的宝中，不管是行政机构、高新产业、商业文体、还是教育医疗，都会“批量”出现在鹭湖中心城。
一个全能型的黑马打手，正在诞生。
1、交通枢纽，助力鹭湖崛起。
十四五规划提出，要构建“北站+鹭湖”双枢纽，鹭湖交通短板将会快速补齐。
未来，鹭湖枢纽将有4条轨道线路交汇，规划引进2条地铁和1条深广城际，加上已运营的有轨电车。
细细拆解，看到的是鹭湖中心城崛起的身影。
18号线和22号线拟纳入五期规划，属于最优建设路线。
最值得期待的是22号地铁线，一条贯穿南北的产业和交通黄金线，起自福田保税区，途径香蜜湖、深圳北、鹭湖等，加强了与中心区的产业联动。
18号线是东西快线，串联起大空港、光明、鹭湖等重点发展片区。
交通建设全面提速，鹭湖将进入多地铁时代。
买房就应该买在地铁规划开通前最有潜力的核心区域，这才有可能复刻北站红山的传奇：4号线开通后，各类配套落地，区域发展迅猛，目前红山核心地段房价已临近区域天花板。
2、行政中心+四馆，享政策红利。
纵观深圳的快速发展规律，区府所在，必定中心!
龙华区政府在鹭湖，给区域腾飞加了政策催化剂。
那么这周围必定能享受的政府规划红利及资源倾斜。
区政府所在的地方，周边的交通、生态环境和各方面的配套建设都会优于非“区府圈”，可以参照福田区府、南山区府、宝安宝中区府，周边都是核心资源的地方。
这也是龙华区政府落地这个地方的用意，想带动这周围的产业和配套等再上一个台阶。
比如重点推进鹭湖“四馆”建设，以及观湖文化艺术体育场馆、澜兴学校项目、平安龙华医院等一大批重大民生类项目开工建设，无疑将快速提升鹭湖中心城人居品质的城市封面。
“四馆”包括图书馆、群艺馆、科技馆、大剧院，总投资约29亿打造的城市“文化地标”，将成为片区居民精神文化活动的高地。
这些一般是中心区才有的配套设施，比如市民中心、香蜜湖、南山中心，侧面佐证了鹭湖中心城的含金量。
3、山水资源丰富，奢侈低密住区。
这一点值得特别强调。
因山水资源丰富、居住密度低，鹭湖被视为是继银湖、香蜜湖、华侨城之后崛起于深圳的第四代湖居低密度住区。
鹭湖国际居住区
无论是白鸽湖文化公园的绿意盎然，还是鹭湖滨水公园烟雨朦胧等等，丰盈的生态资源，使得人在山水中怡然自得。
科技与山水交相辉映，将成为鹭湖中心城靓丽的名片。
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在龙华，鹭湖中心城最为宜居，按照片区用地规划，该片区多为山水资源和产业用地，洋溢着浓郁的科创人文气息。
因此鹭湖片区，尤其观澜高新园一带，此前住宅供应明显不足，几乎很少有在售新盘。
近期终于出现一个宜居品质新盘——御景华府，不管交通、教育、商业还是文娱配套，一应俱全，产品打造也很。
1、下楼即享成熟配套。
基本的生活需求和休闲配套，下楼过个马路就能满足。
项目一路之隔即达由成功运作壹方天地，壹方城的鸿荣源商业团队倾力打造的大型商业mall——三一云都约4万㎡街区Mall，300米有先施购物中心，500多米还有荣超综合体约3.1万㎡商业，周边还有观澜湖新城Mall、龙华山姆会员店、观澜天虹等商业配套。
在交通方面，御景华府临近龙华有轨电车高新区东站，直线距离500米，接驳到4号线非常方便。与规划中18、22号线双线交汇的“观湖站”直线距离约400米（以实际建成为准），未来快速畅达各大城区。
在教育方面，自带约2000㎡幼儿园，北临龙华区外国语学校，与深圳外国语学校高中部仅一街之隔，周边几乎全是“外国语”系学校，完全不用愁孩子教育问题。（具体中小学学区范围以区教育局官方公布为准）
另外，还有6大公园环绕，紧挨着樟坑径社区公园，1.5公里内还有樟坑径城市公园，鹭湖滨水公园、白鸽湖文化公园、中心公园、新田公园，出门便可享巨型天然氧吧；人文配套丰富，“四馆”即将开建，茶余饭后休闲娱乐的天堂。
这个盘给我的感觉是繁华与宁静随心切换，配套完善，现在还处于爆发前的价格洼地时期，长线看好。
2、户型朝南居多，景观视野开阔。
整体采用塔楼纯点式布局，园林采用多重景观设计，低层看园林，中高层可看无遮挡的山景，不仅户户有景，并且朝南向居多，采光通风极佳。
3.86超低密度容积率，摈弃了深圳以往新盘的拥挤，居住舒适度很高。
3、75-80%高得房率，户型设计人性化。
御景华府规划住宅户数共计763户，主推建面约67-112㎡2-4房，毛坯交付。
面积段涵盖建面约67-70㎡2房2厅1卫、约73-84㎡3房2厅1卫、约89-91㎡3房2厅2卫、约104-112㎡的4房2厅2卫，能满足上车、刚需和改善族多样的居住需求，对于不同需求的置业者来说，能够比较从容的做选择。
毛坯交付也有优势，可以设计自己最喜爱的风格居住，不会像带装修都是一样风格，没得选择，毕竟房子是自己住的，不会经常去装修它。
难能可贵的是，御景华府得房率高达75-80%，目前市面上很多住宅产品的得房率一般在71-76%，高出4个点以上，把每一寸空间利用到。
从产品的区位图和户型图上看，全楼栋以朝南向为主，户型朝向多为朝南向，南北通透，具备较好的通风和采光。
具体看各面积段户型，让我有点意外，整体的空间布局非常用心。
几乎每个户型都设计了双阳台，主阳台进深约2.3-2.4米，多为外凸型阳台，尺度非常阔绰，可以放置桌椅休闲交流和看书，享受着明媚温暖的阳光，非常惬意。
各功能区的进深开间设计非常合理，比例在1.5:1左右，既然保证了采光通风又能平衡保温。还有飘窗设计与房间开间一致，采光更好，增加了空间利用率。
67-70㎡小面积2房，做到双阳台，卧室全飘窗，大多呈东南朝向，稀缺小户型，超低上车门槛，目前龙华和光明几乎没有供应，非常适合小家庭或单身精英上车深圳。
68平2房户型图
73-84㎡功能型3房1卫，利用率超高，大阳台采光好，虽然少1卫，但功能面积多了，比两房多1房，也更能满足多家庭成员的居住需求，轻轻松松就可买舒适3居。
73平3房户型图
89-91㎡主流3房2卫，堪称户型，三开间纯南朝向，阳台+飘窗采光面将近10米，通透性很好。
最喜欢的还是那个3.7米宽景大阳台，摆上别致的桌椅，一个人一瓶酒，给住户放空自己的空间。
89平3房2卫户型图
104-112㎡舒适4房，多功能房，采光通风都非常，大户型的舒适度肯定更好，适合想一步到位的改善家庭，尤其112㎡是双龙抱珠设计，聚财纳气。
112平4房户型图
家里的每个成员都能拥有专属的私密和活动空间，其乐融融聚会或安静学习工作，两者兼得。
总而言之，片区有政策支持和产业支撑，还有齐全配套、人文底蕴以及生态资源，产品设计也亮点十足……处在价值爆发前夕，值得重点关注。
当前展示中心已对外开放，据内部消息，御景华府将于11月18日开放样板间，心动的朋友可前往参观体验。
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【免责声明】本文部分信息和图片来源网络，如有相关内容侵权，请联系删除。本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。
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