2020年7月，注定是不平凡也不平静的一个月。

7月15日，深圳市住建局重拳出击，出台“深八条”，稳定房价。

7月31号，深圳再次发布重磅新政：深圳市规自局、住建局发布《关于停止商务公寓审批的通知》，全面“消灭”公寓的供应。

新政频出，导致深圳很多购房者茫然不知所措。在此时，最最重要的就是冷静分析，在看似复杂的局面中找到好的机会。

01.深圳楼市基本面判断

首先，我们对深圳楼市的基本面要有一个判断：

深圳楼市大趋势会改变吗？

不会。

深圳的“三多一少”没有改变：人口多，年轻人多，有钱人多，土地资源少。

同时，从经济层面来看，深圳在四个一线城市中率先同时也是在疫情期实现经济增长“负转正”。从这一点来看，深圳的经济活力和基础已经超过国内其他城市一大截。

从政策层面来看，今年是“双区驱动”建设元年，同时也是深圳特区设立四十周年。很快，深圳又要进入一个新的历史发展阶段。

所以，无论从人口、土地、财富、经济增长还是从政策层面来看，深圳楼市的基本面不但没有被破坏，而且还在变好。

所以，各位一定要坚定信心，继续扎根中国改革开放四十年最成功的城市。扎根这座城市，安居乐业，首先就要“安居”，买房是其中非常重要的事情。

如果认同以上分析，我们接下来要做的事情就是分析如何从严厉的调控政策中发现好的购房机会。

02.新政导致板块轮动
东部机会凸显

我们发现新政将导致个机会出现：

东部楼市机会凸显。

此次“深八条”调控出台的重点精准打击西部楼市过热。为什么这么说？在“深八条”中，非常重要的一条是重新出台的二手房豪宅税。总价750万元以上的二手房均属于“豪宅（非普通住宅）”，在交易时要缴纳个人所得税和增值税等。

特别需要注意的是，之前深圳对每个区设置了不同的豪宅总价标准。而这一次，一视同仁，全部是750万元的标准。这对单价低的东部来说明显是利好，因为东部楼盘大部分不用交豪宅税。而西部楼市就悲催了，大部分都要交豪宅税。

根据世联地产数据平台，南山区48%的房子总价过750万元，而龙岗区则只有13%！

可能有人说：这是针对二手房的税。但是，不管你是自住还是投资，当你想要卖出房子时都面临要缴纳豪宅税的问题。因此，豪宅税对于西部的一二手房交易都很会有较大的抑制作用。

可以说，豪宅税对西部楼市过热起到了非常精准的打击作用。在硬币的另一面，则是机遇出现——东部低总价的房子更受市场欢迎。在短期市场进入观望期时，750万元以下的房子竟然逆势涨价！

我们普遍客户量跌了50%-60%，推公寓也推不动。现在就是普遍在观望，大部分住宅的放盘价降了，但是有一部分总价750万元以下刚需户型，不受“豪宅税”影响的，反而涨价了。

——某中介机构提供的信息

因此，在调控后我们应该把眼光投向深圳的东部。

03.房票贵如油
改善型产品更稀缺

这一轮调控将导致买房需要一步到位，因为房票非常珍贵。

“深八条“实施后，大大提高假离婚、老人随迁、孩子成年等方式取得购房资格门槛，“房票”越来越难拿到。

即便有购房资格，也要谨慎买房。以前，大家可能觉得买套房时买小点没关系，再过几年换一套大的。但是现在不行，因为“新八条”规定：

无房有贷款记录的，买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套住宅的，购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%。

这意味着换房时，即便卖掉原来那套，首付是5成，要8成。 首付的门槛明显提高了。

对于改善型需求，更是要想办法尽量一步到位。“三年禁售、五年内收增值税”等政策就是要冻结二手房交易。因此，买完这套房，再想换房恐怕是难上加难了。

而且，从保值增值的角度来看，将来单本证的中大户型更为稀缺。随着二胎时代的来临，家庭对四房的需求空前增长。

根据中原数据的统计，今年上半年以来，90到144平面积段的房子很受市场欢迎，成交占比上升至56.7%，同比增长了近12%，而小户型占比呈现逐年下降的趋势。

由于深圳长期实施9070政策，大部分住宅产品都是90平方米以下的两房或者三房。市面上的四房或者更大户型，不少都是双拼房，二手房比较难出手。

04.沿着新方向去买房

在当前调控形势下，沿着这两个方向去选房子一定不错。幸运的是，我们通过对在售住宅产品进行梳理，发现有个楼盘能享受到上文所说的双重利好。

这个项目就是上半年热销的京基御景半山项目，位于大运新城和宝龙科技园交汇处。

首先要说说项目的区位优势。深圳2016年开启东进战略，1.4万亿元的投资打造第三个中心——东部中心。

项目正好位于东进核心——大运与宝龙双重辐射区域，享双区域发展利好，依托大运商务中央区CBD+宝龙科技商务区TBD互融互合，可以尽享东部广阔发展前景。

这里尤其要重点提提宝龙科技城。

宝龙科技城在2019年被纳入到国家高新区，与南山科技园享受同等待遇。科技城已拥有规模以上企业205家，多家名企落户此处，打造高新技术产业集聚区。作为5G发展新支点之一，科技城将促进区域进入全新的腾飞阶段。

宝龙科技城的价值日益增长，因此吸引了众多品牌开发商扎堆于此。据不完全统计，这一片区有超750万㎡的旧改体量，京基、碧桂园、中海等一线知名开发商抢滩进驻。

随着旧改项目逐步完成，片区不断升级，将成为下一个十年深圳最值得关注的热点板块。宝龙科技城将来能否媲美南山科技园？完全可以期待！

在前文中已分析，7月15日出台的“深八条”将引导购房资金流向东部。御景半山在售产品单价在4万元左右，形成对比的是深圳西部房价动辄10万+。

从总价来看，御景半山的4房产品总价区间约为510～700万元，超700万元的只有一套，几乎100%低于深圳豪宅线。

700万元在深圳西部可能只能买一个两房，但在东部却能买到四房，性价比孰优孰劣一目了然。

其次，御景半山是非常典型的改善型产品。目前推售的是四房产品，与深圳大部分改善型客户的需求非常匹配。

132平方米的四房两厅两卫、150平方米的四房两厅三卫，不仅仅户型方正、南北通透，而且所有空间利用合理、尺寸较大。

除了户型好之外，御景半山的生态环境一流。环绕项目有“三山两水一球会”。“三山”为马峦山、高坳山和八仙山，“两水”为牛坳水库和炳坑水库，项目瞰望国际锦标级正中高尔夫球场，可谓一线高尔夫景观。

御景半山的商业配套同样极为丰富。与尖沙咀购物中心、万科广场、星河cocopark、深港国际中心（在建）、摩尔城等核心商圈为邻，畅想国际生活场景。

项目的交通出行十分顺畅。项目配套有多维交通路网:

地铁—地铁14号线（建设中）1站抵大运、8站达福田；
高速—东部过境高速(建设中)莲塘口岸，连通香港；
高铁—东邻厦深高铁坪山站，高效接驳众多城市。

同时，项目属于深港的半山宜居社区。在规划建设时，充分利用了用地两面环山的优势，配建私家登山道，业主可以独享高品质的半山生活。

需要特别注意的是，御景半山的容积率只有3.45。与绝大部分项目容积率高达6甚至更高相比，御景半山这么低的容积率可以说是“无比奢侈”。2梯4户，达到豪宅的梯户比，每户都可以尽情体验低密纯居生活。

最后，我们不得不说说御景半山的开发商——京基集团。京基集团已经创立26载，位列中国房地产50强，一直以善于打造高端住宅、商业和写字楼而著称。买京基，就是买品质。

御景半山集众多优点于一身，所以一面市就得到众多购房者的追捧。今年上半年，御景半山卖出622套，是龙岗区住宅成交量的亚军。

特别值得注意的是，因为坐享地铁快线——14号线红利，御景半山的客户群非常广泛。除来自东部的龙岗、罗湖，福田、南山、宝安区等中西部城区改善型客户也占比不低。

在地产红五月，御景半山的销量更上一层楼，跃居龙岗区住宅之位。

可以毫不夸张地说，御景半山货量分秒递减中。如果不想错过，一定要尽快前往项目现场咨询了解。

时不我待，机不可失。调控之下，仍有美好的购房机会。在深圳，永远不要停留在观望之中！

附：御景半山基础信息

位置：龙岗沙荷路与宝荷路支线交汇处
（可导航“京基御景半山展示中心”）
电话：0755-25577888
占地：约6.3万㎡
总建面：约30万㎡(计容建面约22万㎡)
容积率：3.45
绿化率：42%
车位：2117
产权年限：70年
产品面积：约132-150㎡奢阔4房