对于“自2016年十月之后，市场整体开始步入量价齐跌的长下行周期”判断是深房中协自2016年以来，一直坚持的一个市场趋势判断，时隔今日已三个年头！

对于目前楼市步入下行周期的判断，深房中协主要依据如下：

一是随着我国人口红利的消退，作为房地产重要需求支撑的置业人口呈持续下降趋势。由于房地产周期在长期是人口周期的一个体现，人口红利和城乡人口转移提升经济潜在增长率，居民收入快速增长，消费升级带动住房需求，高储蓄率和不断扩大的外汇占款，流动性过剩，推升房地产资产价格，随后步入后房地产时代，随着人口红利消失，经济增速换挡，居民收入放缓，置业人群达到峰值，房地产投资长周期拐点到来。

二是虽然近年来楼市分化趋势明显，特别是三、四线城市在前期过快上涨之后，需求退潮后剌激效力消退，降价压力较大，但在“房住不炒”基调定位之下，也只能通过各种降低入户门槛等变相放松手段实现调控松绑，可以确定的是“房住不炒”基调在很长一段时间内，是不会改变的。

三是楼市长效治理机制不断完善，投机空间不断收窄。由于自2017年提出建设楼市长效治理机制以来，上自中央层面，下至地方政府都在加快机制体系建设力度，以深圳为例，2018年4月实施“三价合一”；2018年5月深圳发布“新房改”政策规定保障性住房与商品房的建设比例；2019年3月，深圳“城中村综合整治总体规划”方案出台，坚持“以综合整治为主”，告别大拆大建时代；2019年5月深圳公布新的保障性住房系列政策文件，比如把非户籍务工人员纳入住房保障领域，实现公共服务均等化等新政。从制度建设层面，不断丰富和完善房地产治理模式，楼市投机的年代一去不复返。

最后，回顾2019年上半年楼市情况，似乎较为乐观，1至5月二手房网签量同比2018年1至5月上涨了13.9%，一手住宅方面，也同样较为亮眼，特别是2019年5月，深圳一手住宅更是创下近年来的单月成交新高。深房中协认为，2019年楼市的这一波行情并不代表市场已完全触底反弹，究其原因，一方面是前期受个人征信传言影响，导致部分购房群体恐慌入市，提前释放了下半年的成交量，于上半年集中爆发；另一个方面，新房市场在上半年推盘较为集中，且优惠幅度不小，在一定程度上吸引了部分购房者入市；最后，近期银行按揭利率上浮比例的下调，一定程度减轻了购房者按揭压力，刺激了一部分需求释放，综合三个方面因素分析，是2019年上半年楼市“小阳春”的主要因素。但深房中协认为这波行情恐难在下半年持续，主要原因一方面受近期贸（mao）易战波及，宏观经济下行波动压力较大，加剧了楼市投资的不明朗性，二是前期征信谣言的辟谣，依靠制造市场焦虑情绪的营销手段不具有持续性，导致提前释放的需求开始退潮，市场逐步回归理性。因而深圳楼市成交量将难以保持现阶段的高位，成交量将在下半年或呈现震荡下行的态势。