回顾2018年的房地产市场，各城市严格执行“房住不炒”的总方针，一线城市政策收紧、市场退热、中介撤店频频发生，部分热点二线城市房价稳中有降，退房维权时有发生，小城市在去库存大背景下楼市发展迅速，房价上涨明显，房价破万元市县屡屡增加……

对此时的中国楼市，有人乐观，有人唱衰，有人说正站在分叉路口。究竟如何，让现实与数据来说话吧。为还原这一年来走过的路，房天下特此推出2018年中国楼市白皮书。剖析房地产市场的现状，数读楼市风云变幻，图观市场跌宕起伏。

2018年深圳出台了重磅的7.31政策，对整体楼市带来不小的冲击，另外，三价合一、二次房改、建设用地开工竣工管理、城中村总体规划等各项政策的推出，都对现在及未来的房地产市场产生不同的影响。在坚持“房住不炒”的总基调上，各项规章制度日趋完善，“补丁”式政策的出台预计是未来一两年内的主流趋势。

一、“三价合一”    

时间：2018.3.28

政策：深圳楼市执行“三价合一”   >>>点击阅读详情

详情：3月28日晚,传闻已久的深圳“三价合一”政策突然落地。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。

该通知要求：商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。

该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性。同时，也将完善二手房市场监测管理，有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。

政策发布后，各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神，要求客户如实申报成交价格。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。”

什么是三价合一？

在二手房的成交中会涉及三个价格，1.房屋真实成交价；2.网签备案合同价（过户价）；3.银行贷款评估价。

1.真实成交价：由买卖双方敲定。

2.网签备案合同价（过户价）：房子过户前在房地产信息系统网签备案，用以计算税费。许多人为省下税费，都按照房管局计税指导价填写，这样的行为就是所谓的“阴阳合同”。

房管局计税指导价：房管局根据自有的核定价格范围进行的自动评估（当前为真实成交价的7成左右），用于排除人为“低评”。

3.银行贷款评估价：银行对抵押房产的资产价值进行的评估，一般等于真实成交价。而传说中的高评高贷，便是购房者为变相降低首付，让评估价高于真实成交价。

所谓“三价合一”，就是以上的三个价格保持一致，它是政府为了规范二手房交易市场必然会推行的政策：

1、可以避免“阴阳合同”；

2、可以避免“高评高贷”，通过提高银行评估价变相降低首付比例；

3、可以防止报低成交价来避税等。

影响：

1、的影响是税费增加。银行会按照网签合同的价格进行评估，要是网签价格低了就高贷不了，要是网签价格高了就可以作为依据，有可能评估高一点，但是过户税费就要增加。这个措施目的是杜绝高评，但同时也会误伤刚需，最终还是老百姓买单。

2、①国土局提高评估价跟市场成交价一样；②银行评估价提高，拉平成交价！③买房准备的首付30万变成100万了，去距离中心更远的地方买了，形成外溢市场！④二手市场税费调整，以后就统一了，短期振荡，税费上涨。

3、新规定施行，短期内可能会有一定影响，预计政策消化期三到五个月左右。但从长期看，影响是微乎其微的，毕竟上海、北京在2013年已经实施了，也不见有什么太大的冲击。建议理性看待，不必过度焦虑。

二、二次房改

时间：2018.6.5

政策：时隔20年深圳启动二次“房改”！   >>>点击阅读详情

详情：6月5日，深圳举行深化住房制度改革新闻通报会，发布 《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）。

1998年，正式发布次房改，确立住房就是资产，开启土地财政时代，奠定深圳过去三十年的辉煌。2018年，深圳第二次房改，解决四大住房核心问题，决定深圳未来三十年的经济生命线。

深圳政府出台的住房保障体系在于缓解深圳目前面临的四大住房问题：1、高房价下，人才吸引力弱减，影响城市竞争力；2、供需不平衡；3、住房结构不合理；4、保障不充分。

《意见》重点内容：

关于计划建设住房指标：

●2018年至2035年，我市新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

●2018—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

各类住产的硬性供应指标：

1、市场商品住房，占住房供应总量的40%左右。

2、2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%。

其中，人才住房，占住房供应总量的20%左右，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。

3、安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。

4、公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

流转时间：

●人才安居房或可在一定年限内实行封闭流转。

●购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以申请向政府缴纳一定比例增值后取得完全产权上市交易。

供地情况：

1.增加建设用地，实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。 

2.盘活存量用地，加大棚户区改造力度，推进已批未建用地、社会存量用地、未完善征（转）手续用地、征地返还用地等开发建设保障性住房。

3.利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建保障性住房。

4.盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购。

5.实施公共设施综合开发，通过轨道交通车辆段和停车场、公交场站等城市基础设施和公共配套设施等综合开发建设保障性住房。

6.开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设保障性住房。

影响：

《意见》构建了符合深圳市情的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系，归纳起来，主要体现在以下六个方面：

，提出了关于“八大供给主体、六类保障渠道、三类（四种）住房、三类补贴”的我市住房供给和保障体系的总体设计，其显著特点是全覆盖，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障,让每一位市民都可以根据自己的情况，找到其解决住房问题的途径，实现住有所居。

第二，大力实施住房领域供给侧结构性改革，明确了面向未来18年（2018年至2035年）的住房发展目标。同时对住房供应结构和比例进行调整，明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右。

第三，提出了6类15种住房建设筹集渠道，破解我市土地资源紧缺、住房建设用地供应不足的瓶颈制约。

第四，完善了人才住房、安居型商品房和公共租赁住房制度设计，明晰了各类住房的功能定位和覆盖范围。

第五，对出售的安居型商品房和出售的人才住房实行一定年限内的封闭流转，购房人在产权封闭期内可以转让给其他符合条件的购房对象或由政府回购。购房人在深圳服务满一定年限且符合其他相关条件的，可以申请向政府缴纳一定比例增值后取得完全产权。

第六，大力发展住房租赁市场，建立全市统一的住房租赁交易服务监管平台，提供真实、透明、便捷、安全的租赁信息服务，减少中间收费环节，引导市场合理定价。将各类社会存量租赁住房房源有序纳入平台交易，逐步实现租赁房源全覆盖、公共服务全纳入、租赁环节全打通。

三、7.31新政

时间：2018.7.31

政策：7.31新政--限制企业购房，住宅3年限售   >>>点击阅读详情

详情：7月31日，深圳官方发布楼市调控新政策，有关深圳楼市新政“靴子”终于落地。此次调控针对企业购房、住宅以及公寓交易等问题，进一步进行严格控制，旨在打击炒房行为。

为贯彻落实党的十九大精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，规范房地产市场秩序，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，提出一下措施：

一、加强法人单位购买住房管理

暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。

通知发布之日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续;通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易。

二、加强商务公寓销售和运营管理

各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年。

通知发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的，不在禁止转让之列。

三、加强商品住房转让管理

居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。

通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房，不在禁止转让之列。

四、完善差别化住房信贷政策

对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行；若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。

市房地产主管部门将进一步加大市场整顿力度，联合市场监管、公安、宣传等部门开展打击侵害群众利益治理房地产市场乱象专项行动，严厉打击房地产开发企业、中介机构、自媒体恶意炒作、发布虚假信息、扰乱房地产市场秩序等违法违规行为。进一步加强新建商品住房的销售管理工作，对社会关注度较高、预计购房人数较多的楼盘，引导房地产开发企业尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”、“线下公证选房”的模式开展相关销售工作，并对预售商品住房的公证摇号、按序选房过程进行全程监管。

影响：

关于企业限购。近期，一些热点项目以公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上，部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房，对刚需形成挤压。为此，深圳借鉴北京、上海等城市做法限制企业购房；一是有利于堵住漏洞，避免个人绕开限购政策进行炒房，二是有助于“摇号购房”的公平性，防止企业“与民争利”。政策的出台及时且必要。

关于商务公寓限售。近五年，我市成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右；近一年半，企业购买一手商务公寓占总成交规模的16.9%，个人和企业炒作商务公寓比较明显。2017年以来，北京、上海、广州均加大力度，抑制商务公寓投机炒作。该政策的出台，一是有利于抑制投机，堵住社会资金炒作商务公寓；二是确保产业用地供给，发挥商务公寓基本配套作用；三是增加租赁供应，促进企业和个人持有商务公寓出租经营。政策的实施，可能影响开发商参与城市更新的积极性，但对规范市场、抑制炒作、保证未来产业发展空间，具有积极的意义。

关于个人限售。2017年，我市产权两次转移时间不满3年的住房占二手房总成交量的46%，二手房炒作较为明显。近两年，北京、成都、西安等50多个城市出台了住房限售政策，抑制市场炒作、稳定房价预期。该政策的实施，有利于抑制短期炒作和非理性购房，防止未来过度抛售可能导致的经济风险；政策仅对新房限售、未追溯已购住房，有利于住房合理流动且富有人性化。

关于抑制离婚炒房。今年以来，我市离婚人数增长较快，存在通过离婚规避“深八条”限购、限贷政策投机炒房问题。目前，北京、广州等多个城市已出台类似政策，限制借助离婚炒房。该政策的出台，进一步完善了差别化信贷政策、补上政策漏洞，也有利于框正社会伦理和公德；政策措施较为精细，有利于避免 “一刀切”对刚需的伤害，措施具体精准也体现人性化。

此外，《通知》还提出了要加大市场整顿力度，打击侵害群众利益、治理市场乱象等措施；提出“线上公证摇号”、“线下公证选房”等摇号购房模式。这些政策，有利于进一步规范房地产市场秩序，落实住建部七部委治理市场乱象的指示，保证房地产市场公开、公平、公正运行。

四、建设用地开工竣工管理办法

时间：2018.10.17

政策：深圳市规土委发文规范建设用地开工、竣工管理    >>>点击阅读详情

详情：今日（10月17日），深圳市规委经市政府批准正式印发关于《深圳市建设用地开工竣工管理办法（试行）》的通知（深规土规[2018]11号）。

旨在为加强土地供应批后监管，规范建设用地开工、竣工管理，提高土地利用效率，遵循“以用为先、依法进行、分类处理、节约集约”的原则，制定本办法。

值得注意的是，为了保持政策的延续性，避免因政策修订而导致新的问题产生，根据“从旧从轻”的原则，本办法实施前已签订土地出让合同的项目，符合条件的建设项目土地使用权人可申请按新办法调整开工竣工期限和违约责任；也可按已签订的出让合同约定执行，出让合同未约定的，按照《管理办法》执行。

一、强化批后监管，规范开竣工延期管理

批后监管是土地利用管理的重要环节，加强土地供应后期批后监管力度，是保障土地使用权出让合同的履行，预防土地闲置，提高土地节约集约利用水平的重要举措。

根据相关调查数据显示，近年来我市建设用地按时开竣工比例普遍偏低，特别是产业用地不按照合同约定开发建设情形较为严重，合同履约及开发建设情况不理想。

为规范建设用地开发建设管理、解决开竣工违约成本低等问题，需从政策制度上进一步加以规范。《深圳市建设用地开工竣工管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》）在现行政策基础上，通过对开竣工期限、违约原因认定及处理原则、违约金缴交基数、监管职责等内容进行明确规定，进一步规范开竣工延期管理工作。

二、合理确定建设项目开竣工期限

目前，国家除住房建设项目明确了开工竣工期限以外，其他用途用地项目并未作明确规定。为合理确定建设项目的开工竣工期限，按照建筑设计及施工的有关规定，在综合以往工作实际以及充分征求意见的基础上，选取了“建筑高度”和“建筑规模”两个关键指标作为确定具体建设项目开工、竣工期限的依据。

考虑到不同的建筑高度和建设规模，所采用的建筑设计、建造工艺、施工难度、工程体量完全不同，对项目开发建设的工期产生直接影响。因此，《管理办法》中“建筑高度”采用《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）关于超高层建筑高度（超过100米）进行区分。“建筑面积”以5万、10万平方米作为建筑面积为界点，合理确定开竣工期限。

三、严格开竣工延期管理，加大竣工违约处罚力度

《管理办法》对政府、政府有关部门的行为导致未按时开竣工的情形进行了列举，并对出具证明材料的部门、认定的程序等进行了规定，规范了政府原因开竣工延期的处理。对企业自身原因未按期开工的，为避免规避闲置土地处置，不再延长开工期限，开工期超期满一年后将按闲置土地相关规定进行处置。

此外，《管理办法》对竣工违约的违约金计收基数和计收比例进行了调整，计收基数由“土地出让金”调整为“合同地价”，计收比例由“每半年5%”调整“每3个月1.5%”；对满2年（含2年）的，可以按照缴纳基数的20%收取违约金，如实际期限按照前款规定测算应缴纳违约金的比例高于20%的，按实际测算的比例征收；也可以根据土地使用权出让合同约定，政府有权无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物。调整后，竣工违约的应支付的违约金大幅提高。

五、城中村整体规划

时间：2018.11.5

政策：深圳出台城中村总体规划   >>>点击阅读详情

详情：今日上午，市规划国土委发布了《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》(以下简称《总体规划》)的征求意见稿，《总体规划》对深圳市现状城中村的居住用地划定了综合整治分区范围。

总体规划主要内容：

《总体规划》最重要的综合整治分区空间分布，综合整治分区内的用地未来7年内不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

1.划入综合整治分区原则和要求。

综合整治分区内单个地块面积原则上不小于3000平方米。

1）位于基本生态控制线、紫线、历史风貌区等城市控制性区域范围内的城中村用地；

2）各区城市更新“十三五”规划明确的不宜拆除重建城中村用地；

3）不符合拆除重建政策的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发强度较高的城中村用地。

2.对象及规模

城中村综合整治对象为全市城中村的居住用地。扣除现状城中村空地、已批更新单元计划范围内的用地、土地整备计划范围内的用地、棚户区改造计划范围内的用地，建设用地清退计划范围内的用地以及违法建筑断根行动范围内的用地。

总规模约99平方公里，规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。

3.分区范围内改造模式及调整

规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

分区范围调整应遵循“总量指标不减少，功能布局更合理”的原则，做好总量占补平衡。确保各区的综合整治分区总规模不减少，可按程序调整：

1）城市更新项目由区城市更新部门负责拟定综合整治分区占补平衡方案；

2）土地整备项目由区整备部门负责拟定综合整治分区占补平衡方案；

3）棚户区改造项目由区住建部门负责拟定综合整治分区占补平衡方案。

4.构建政府主导管理机制、鼓励多方参与综合整治。

结语：新政频出的2018年已然过去，面对全新的2019年，我们将迎来怎样的市场格局和政策环境呢？国家层面规定了房地产市场的主要基调是“房住不炒”，在这个大前提下，市场将走向更加有序和健康的发展道路。