编者按：11月24日，万众瞩目的2017年首届粤港澳大湾区房地产中介峰会正式在深圳金茂JW万豪酒店拉开帷幕。八大城市的地产中介行业的协会齐聚鹏城市、现场星光璀璨，金句频出，众大咖共同把脉行业走势，剖析发展机遇，建言企业发展的“金科玉律”。其中，香港地产代理商总会主席谢顺礼先生带来了以《香港地产顾问专业化进程中的经验与教训》为主题的演讲。

以下是谢顺礼先生的演讲全文：

今天很高兴来到这里参加“2017年首届粤港澳大湾区房地产中介峰会”，全靠张会长的努力之下可以成功举办这届的高峰会议。开始张会长跟大家说，很想继续我们这个地产的一些经验，希望我们被这个社会的阶层尊重。其实这个主题是大会给我的，要被社会各阶层的接受和尊重当然要提升我们业界专业的水平，提升我们的专业形象这是非常需要的。所以大会也都安排我为大家分享一下我们香港在过去十年来在专业化的政策是怎样的，我们的一些经验是怎样的，大家可以交流和分享一下。

我的主题是《香港地产顾问专业化进程中的经验与教训》，我们在香港地产代理多一些，我会讲一下这里面的经验，我是香港地产代理商总会的主席谢顺礼，有这个机会简单介绍一下我们香港地产代理商总会，我们是1991年成立的，成立至今有几十年的历史了，我们的会员数目超过2700间公司，我们公司有2700间公司，我们有14000名从业人员，占全港超过1/3的人数比例，所以我们的比例人数是占得非常之高的。

我们香港地产代理在过去哪一年发展的，我们不是1997年开始的，其实一直以来都有地产代理的出现，比较明显的是如果站在专业法的进程分水岭，我找到一个比较明显的就是1997年的时候，1997不仅是我们香港回归祖国盛大日子的年份，也都是地产代理通过乏力是（香港法例511章）地产代理条例，成立了地产代理局，这个政府成立了一个法律的机构，目的是规范我们从业的守则和规范。

我们1997年这个分水岭来看，97之前我们没有法律规管的，怎么样做都可以，可能有一点当时的社会情况所限定的。法律成立了以后有了规范的情况下，我们有一个发牌的机制，1999年开始发牌了，我们香港主要分几类，有三大类。

在人来说叫做地产个人牌照E牌或者是“大牌”，我们的从业的人数1.7万多，对比相对你们国内房地产经纪人。我们的开公司没有你们这些严谨的，我觉得你们的尺度高一些的，如果你们成立一间地产代理公司必须有3个房地产经纪人的执照才可以开到。我们香港只需要有一个E牌就可以成立一间地产公司了。

还有下一级是营业员牌照，这是S牌或者是“小牌”，占的人数是2万多一点，对照我们国内的这些等同你们的房地产经纪人大概的意思。

还有一个是公司牌照，我们有3547间，店铺有5700多间，一间公司会有几个分店或者是施老板这样有好多间的分店。我们香港这么小的地方原来比起深圳、广州重很多的，我们上千个店铺，为什么有这么多的店铺，一方面香港的店铺面积没有太大，相比内地来说可能没有那么大，你们可能是上千尺，我们是几百尺，你们一个铺可以坐20、30人，我们可能是3、5个人，可能店铺比较多。

之前我们没有这个专业资格考试的，谁都可以做。成立了监管局之后我们要通过一个资格开始，考试之后才可以拿到牌照，才可以从业。以前我们没有规定什么都可以的，没有学历。立法之后我们的学历水平有一个的要求就是中学毕业，相对你们高中的毕业差不多，起码有一定的学历要求。专业操守之间我们之间没有那么规范，大家同业之间为了吸引有一些虚假的广告，或者不是这个价钱他都登了虚假的价钱吸引业主，甚至有些失实的价格都有一些虚构，但是立法之后不可以再做这些了，如果做这个要接受法规的惩处，所以得到了规范。

专业知识方面，以往我们不需要学历的，最重要知道是业主的底价，买家是多少的钱，谈拢就搞定了。但是我们做生意之前也在全面地提升自己不同相关的知识，资讯方面大家有感受，我记得我入行的时候电脑都没有普及，我入行的时候那时候电脑很少的，我们当时做的时候都是用笔记本的，如果是那个年代入行真的是没有电脑的，都是用手记的模式去做的，变得非常不专业，业主一个电话，你问了这一间可能因为没有沟通的关系，第二间的同事又问这个，白天也问，夜晚都问，这个业主会觉得刚刚跟你同事说完了你又问同样的问题，觉得很不方便。后来电脑的普及，大家的资讯沟通和业主的流通非常之快速有效，加上我们手机也越来越方便了，一个客不需要去到地产公司都可以掌握到楼盘的基本资料了。对着图片或者是一些3D的图像等等，甚至是VR，都可以把楼盘的情况全部看清楚了，这些资讯都是以往没有的，而现在却是非常发达了。

我们的业界提升专业化过程中的事项：

1997年11月地产代理监管局成立了，正式规范我们地产代理的行业，让我们有职业规章，如果违反这些规则会有一些惩处的办法。

2005年5月推出专业进修计划，深圳叫做“后进教育计划”或者是“后进进修计划”，其实都是一个持续专业进修的意思。你会见到1999年到2005年才推出，这6年的时间我们回顾一看，当时监管局成立他就觉得自己的职能是什么呢？打一个比方，他觉得自己和我们业界的关系非常僵的，大家是非常抗拒不合作的。后来慢慢演变到，他慢慢觉得只是这样去执法没有教育，这个水平提升不上来也是不可能的，所以他们自己都在反思过，你要不要出一些推广持续的进修的机会。

2006年3月推出了个人的嘉许奖章，如果一个从业人员一年有12个学分，如果拿到12个学分他可以拿到一个个人的嘉许奖章印在卡片里面，可以让消费者看到这个人拿到了奖章。

2008年再推出了一个商铺嘉许奖章计划，就是一个店铺如果他有10个人，他有超过5个一半以上拿到个人的嘉许奖状，他就可以发一个店铺的嘉许奖状，这个店铺就可以让消费者觉得他更专业，有这样的鼓励性质在里面。

到2017年11月，首次举办和颁发了“杰出地产代理奖”，这是次办的，也是我们香港行业业界觉得，做这个推动是好的正面的，因为可以提升到从业员这方面的专业和形象，他会更加注重他自己的专业操守。

另外我今年8月也去了台湾，台湾也有一个金仲奖，也就是房地产中介的奖，8月20号有一个“房仲日”，这里面有一个小小的故事我想跟大家分享一下，为什么在台湾有这样一个奖项，话说在几年前台湾政府想着去规管一些从业员，当时的他们会觉得很困惑会影响他们的生计，就想起发动台南、台中去台北去8月20号有一个游行，台湾政府觉得形象不好，就跟他们几天之前谈好了，大家协商没有问题了。一开会大家都谈好了，但是因为跟原来定的游行没有差几天时间了，就叫这些人来了，说那一天不工作了，他们还要去，原来是捐血。我觉得非常有意义，这让我觉得各阶层觉得我们中介代理中介不只是很功利，只是想着赚钱，不顾及这个社会，做一些有意义的行动是非常好的。他每年都搞，每年都捐血。大家从业者的一个反思，不是只想着赚钱这件事。

我们还有一个物业资格通过专业资格的互认过程，这是透过CEPA，2008年8月我们香港代理与广州房地产中介服务管理所签署的协议，我们可以从业者在广州考区资格证书可以在广州执业。

2010年我们在北京签订了一个资格互认的协议，这对我们非常好，我们只需要同国内要求的学历有一个距离，我们只需要中学毕业，但是国内要大学毕业还有从业四年的资格，但是我们只需要签了资格的互认，大家互相上一些课程，大家拿到对方的牌照。

2011年的7月，我们在“资格互认”的情况下，我们在深圳成立了期的培训课程和考试，可以拿到房地产经纪人的牌照。深圳也可以通过这个方法获得我们香港的经纪人的牌照。

2017年12月会去到珠海了，上两日一夜的课程，也是第二次安排这个课程。一路是向着专业发展，大家一路有自己的方向。

考试是必然的，一个考试有一个管卡的，我们最开始考试不会太深因为从业人员不是太多，但是后来慢慢加深，确保每一个持牌的从业员，一定要确保他有足够的专业知识去面对他的地产代理工作。当然这也是不够的，有了牌照之后，如果跟着再进修的话，他也不可能与时共进与大家一样的知识，这都不足够，所以都还要持续进修。所以我们不是遵不遵守法律法规，而是从业员周边相关的知识也要多学一点的，如果知道一点点更好，现在国内这么多买家，好像我这样普通话不是这么好的应该学一下普通话都是有一些帮助的，还有网上的进修，应该多办一些这样的交流活动更好一些。

诚信管理也是很重要的，我们这一行如果没有诚信就玩完了，因为我们是靠嘴做生意的，讲的话一定要有诚信的。所以我们要求从业员不要发生一些欺诈的事情，因为我在地产监管局我也发牌，如果有这种欺诈的行为我们是不会发牌的，我们在这方面是把关非常严的。

在形象上也是的，专业形象我们也非常注重，如果我们的从业员尤其是从事代理业务的时候，一定不可以做出一些行为损害这个业界的形象，我们都明白中间遇到一些很蛮不讲理的客户或者是业主，千万不要跟他们发生强烈的争执，因为这对我们的专业形象是不好的，有时候为了生意上也是代理的过程，代理之间也不应该发生很强烈的争执，因为现在手机牌照很快放上网散播也不是很好，所以我们会尽量注意不会发生这样的有损业界形象的事情。

我们纪律研讯，如果是有人违规的，他就有需要好像是法庭一样的，我们就像有一个法庭一样的有一个审讯、临讯和相关的机构进行研讯。

我们2014年接到投诉之后的是478宗的投诉，15年是425，2016年是346宗了，因为香港最近给了“辣椒政策”，所以大家必须要靠二手楼，大家可以看到这个的情况，二手楼的开始超越一手楼了。目前我们的宗数一手楼是3千几宗，二手楼是2千几宗，所以一手楼的投诉个案都有上升的。为什么这么多的投诉，我接触很多的投诉，一部分是不讲道理，或者有些觉得投诉，跟着就跟中介减，或者是不给，这方面通过一些压力，都有一些现象。但是我们都很公正地去看到每个个案究竟情况是怎样的。

这张图（PPT）是过去16年买卖成交及持牌人数记录，现在看到这个曲线是往下的，这是因为香港政府给我们“吃辣椒”，压制了二手市场，所以一路成交一路萎缩。但是这个数字从业员人数的数字并没有减少还在上升的，在蓝色的部分这条线，你会看到慢慢上升的，现在是历史新高，成交创新低，持牌人数创新高，这是比较特别的现象。

这张图（PPT），如果真的违规会有一些应对的措施，一般来讲会有训诫、检查，也都会有罚款，这是今年的数字。也都可能是在牌照上面附加条件，令到他一定要去进修，足够的学分，或者限制他不准做什么工作，比如不可以管人等等。还有一些情况是让他停牌一两个月，这是视乎严重的情况，再严重一些是撤销牌照，如果有15宗的投诉会给他停牌8个月的惩罚等等，这要看具体的情况。

这张图（PPT）是统计数字，投诉比例是不高的，我们看今年的数字是170，这是今年处理的投诉，最后只有70宗是成立的。这些投诉的数字一开始的时候是很高的，一开始有几百宗的，由300宗到现在不足100宗，可以看到我们越来越专业。但是越来越专业的情况下，做好自己本份的情况下，不会做出违规或者是不遵守法律或者是职业操守的情况，他们根本没有机会投诉了，就算投诉结果都是不成立，所以这个数字就可以反映得出来。

如何迈向专业，方向是规范当中应该多做一些，但是有一些建议是，虽然要规范，但是千万不要只是去执法，一定要同时间提升教育，如果你不教育，“管教”，如果只是“管”没有“教”也是不行的，你如果教育好了不用怎么管了，我看深圳就是很舒服了，不需要太多的工作了。

昨天听张会长讲我觉得深圳有福，因为他说很希望我们这个行业在深圳可以令到这个行业受到社会的尊重，这个是我觉得非常之好的。他说应该在一定的时间内达到这个目标，这是非常之好的。

今天跟大家分享就到这里了，谢谢大家！