万科企业股份有限公司今日公布2016年年度报告。2016年，万科实现销售金额3,647.7亿元，同比增长39.5%，在商品房市场的占有率进一步上升至3.1%。

2016年万科营收和利润稳步增长。其中，实现营业收入2,404.8亿元，增长23%，实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元，增长16%；每股基本盈利1.90元，增长16%。公司全面摊薄的净资产率提升至18.5%，同比上升0.44个百分点。

根据同日披露的2016年度分红派息预案，2017年，万科每10股拟派送人民币7.9（含税）现金股息，以此计算，2016年度万科现金股利约为87.2亿元，占公司2016年合并净利润的比例为41.48%。
2016年，万科的整体税金支出达到436亿元。

【主题】万科集团2016年度业绩发布会

【时间】3月27日上午9:15-10:30

【地点】大梅沙万科

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【现场直播】

9:19 业绩会正式开始，董秘朱旭正在做年度总结报告。

9:25 朱旭：各位媒体朋友，大家早上好！感谢大家来到大梅沙参加我们的业绩推介会。大家都知道，过去一年对于万科而言是不寻常的一年，今天我代表管理层向大家作2016年主要工作的回顾及2017年发展展望。PPT分为三部分，部分是万科对于去年房地产市场的回顾以及思考，第二部分是2016年重点工作，第三部分是我们对未来发展的展望。部分 2016年房地产市场2016年房地产市场繁荣，各项指标都创了新高，但我们认为繁荣背后有很多隐忧，这种快速的上涨并不有利于房地产市场健康发展。正因为这种隐忧，去年12月份经济工作会议明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。基于市场规律和我国国情，我们认为在热点城市，土地和住宅短缺的情况短期内是不会消失的。

去年商品房销售金额高达9.9万亿元，同比增长36.1%，商品住宅成交均价是7200元/平米。同时我们看到城市的分化明显，40个重点城市的成交价和量都上涨很快，有的城市的成交金额去年一年上涨了70%以上，有的城市的房价成交均价去年上涨了45%以上。同时分化开始明显，万科长期关注的14个重点城市之中，到去年年底库存去化周期仅仅是6.9个月，但大家看这个柱状图，三四线城市去年年底的库存去化周期还长达3.4年。

土地市场方面更加火爆，“”频频出现，我们长期观察的14个重点城市中，公开招拍挂土地溢价率上升至76%，14个城市去年招拍挂平均地价已经高达9445元/平米。地价占房价的比例继续上升，达到56%，这一比例是相当高的。

从住宅开工和 增速来看，我们认为依然处于低位，大家看左边的柱状图，住宅开发 额2000-2013年平均增长率是24%，但2014-2016年平均增长率只有6%左右，去年这一增长率是64%，依然处于低位。从住宅新开工的情况来看，2014年、2015年住宅新开工面积都是同比下降的，都是负数，去年新开工面积增长8.7%，但去年新开工的增长主要集中在上半年，下半年增速有所放缓。

为了抑制市场过热，2016年10月很多城市密集出台了调控政策，经济工作会议明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，要坚持住房的居住属性，加强房地产市场的分类调控。第四季度商品住宅的销售面积同比增速是13.4%，比前三季度明显放缓，我们认为调控有利于房地产行业的长期健康稳定发展，对于这个行业中稳健经营的企业是利好。

去年中国的城镇化比例是56%，预计2050年可以达到75%的水平，这说明我们还有将近20个点的成长空间，今后十年，中国城市还将新增1.7亿城镇人口，将带来庞大的居住及配套需求，但绝大部分将集中在基础设施完善、经济发达的城市圈，这些地方住房短缺的情况短期不会消失。   

 供给侧改革是中国经济未来发展的大方向，通过房地产+服务取代房地产+钢筋水泥。事实上在中国，房地产及其上下游产业链对GDP贡献的比例远远低于发达国家，如果政策引导得当的话，房地产+服务，多个细分行业具备 、收入超过万亿元的，相当于新打造一个房地产业。我们认为轨道+物业、商业、物流地产等方面都大有可为。

首先谈轨道+物业，人口向经济圈聚集是国际上通行的规律，经济工作会议提出特大城市要加快疏解城市的功能，带动周边的中小城市发展，而轨道交通正是连接大城市和周边卫星城市的好的纽带，它可以有效疏解城市的功能，降低这些居民的居住成本。轨道+物业并不仅仅指轨道交通枢纽，还包括上盖商业、区、居住区和公共空间等功能，如果发展比较好的话，它可以有效解决居住问题。根据国务院新增建设用地规划，未来每年年均新增国有建设用地是逐年下降的，同时轨道交通的通车里程快速发展，去年底是3800公里，预计2020年有望达到8500公里。因此无论从轨道交通可持续发展的角度，还是从城市土地利用的角度来说，谁能占据轨道+物业的制高点，谁就能在新一轮城市发展中抢得先机。

接下来谈谈长租，其实在纽约、东京、伦敦等城市圈，租房的比例占50%以上，在中国，房价收入比之高，农民工在务工地买房的比例不超过1%，但中国的租赁市场有很多痛点，比如租赁信息不透明，租赁服务不好等等，有品牌的长租可以有效解决这一问题，可以为年轻人提供多种多样的居住选择。2016年国务院出台了政策，通过土地、税收、金融等政策鼓励加大租赁住房供给。目前品牌长租的市场份额占1.5%，如果每年品牌租金的增长率达到7%的话，到2020年品牌长租的市场规模可能接近一万亿。

再谈谈商业地产，事实上中国经济正在经历由 增长向消费增长驱动的转型，一些体验的消费，比如、娱乐、餐饮是很难被电商冲击的，2015年销售额前30个购物里，有一半项目的增长超过30%。同时我们也关注到通过金融资本+商业的轻资产经营模式也是未来的发展趋势。

9:30 第二部分 2016年主要工作

2016年对万科而言是不寻常的一年，这一年里我们经受了股权事件的冲击，对我们的正常经营和团队的稳定均造成比较大的影响，但万科的团队坚持了稳定队伍、控制风险，实现可持续发展的原则，事业合伙人制度在这期间发挥了中流砥柱的作用，从而确保了去年各项任务稳定健康的成长。

回顾一下2016年主要的亮点，首先是房地产业务的销售金额创了新高，达到3647.7亿元，同比增长39.5%。除了规模大以外，我们的质量也比较好，回款率达到95%，而且销售回款金额居于全行业首位。净负债率25.9%，继续保持在行业较低水平。持有货币资金870.3亿元，远高于一年内到期的有息负债。去年我们入选《财富》“500强”，名列第356位。同时我们围绕“城市配套服务商”定位的各项新业务也初现雏形。虽然我们发行股份购买资产方案宣告终止，但今年1月份深圳集团通过受让华润集团持有A股的方式成为公司的基石股东。

去年我们实现的营业收入是2404.8亿，同比增长23%，实现权益净利润210.2亿元，同比增长16%。毛利率和净资产率也有所提升，毛利率20.27%，较2015年提高0.11个百分点，地价预期上涨的情况下，毛利率保持稳中有升是不容易的，我们通过控制成本来抵消地价上涨。全面摊薄的净资产率提升至18.53%，同比上升0.44个百分点，每股1.9元，同比增长16%。

接下来我从房地产业务、其他业务、事业合伙人以及社会责任四个方面向大家具体汇报我们2016年的主要工作。房地产方面，销售金额3647.7亿元，市占率提升1个点，达到3.1%。分区域销售情况，去年上海占33%，其次是广深区域28%，再次是北京区域22%，海外销售去年销售金额贡献1%。

万科继续深耕城市的销售战略，我们一共进入66个城市，去年有14个城市销售金额超过100亿，我们有40个城市的销售在当地位列前三名，其中中西部有两个城市，北京有八个，上海有六个，广深区域是两个。产品依然以中小户型的普通商品住宅为主，去年销售的产品中，84.7%是住宅，11.9%亿是商办，其他配套是3.4%，95%为144平米以下的中小户型。

多维度实现有质量的增长，去年交付21.4万套，是历交付套数高的一年，但第三方客户满意度依然处于86%的高位。新开工的主流产品中，我们预制构件、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用比例分别达到43.5%、100%和100%。盈利能力有所提升，房地产业务毛利率为19.77比，比2015年提高0.32个百分点，销售回款速度加快，平均销售回款达到95%，居于行业首位。已售未结资源情况，截至2016年片，公司合并报表范围内有2279.37万平米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币2782.3亿元，较2015年底增长29.3%。

去年实现新开工3136.7万平米，较2015年增长47.5%，比2016年初的计划增长42.6%，比计划增长这么大的原因主要是我们在2016年新拿地、新开工的项目比较多。实现竣工面积2237.2万平米，比2015年增长29.4%，比年初计划增长8.3%。我们坚持审慎的 策略，合理补充项目资源，去年的土地市场火爆，但公司拿的地不少，但我们在拿地过程中审慎，我们坚持多元化土地获取模式，通过合作、股权收购、代建等方式确保以合理价格获取土地资源，新建的173个项目中，88.3%都位于一二线城市，按 金额算，94.5%位于一二线城市。项目全口径建筑面积是3157.3恩万平米，权益口径建筑面积1892.2万平米，从这个表中可以看到，新获得土地中，上海是多的，其次是中西部，再次是北京，然后是广深地区。

土地储备满足持续发展需要，2016年末，本集团拥有600个主要开发项目，其中规划总建筑面积约5296.9万平米，在建项目总建筑面积约5442.4万平米，合计1.1亿平米。此外，我们参与了11个城市更新改造项目，总建筑面积544.7万平米，这些土地储备可满足公司未来2-3年发展的需要，土地面积占比都是在广深和上海区域。接下来介绍一下其他业务。其他业务方面，万科物业大家都比较熟悉，去年万科物业实现收入的大幅提升，合并暴病范围内主营业务收入达到42.6亿元，同比增长43.4%，大家可能会问是不是都是万科自己的楼盘给自己管理？其实不是，去年新获的管理面积中，70%以上都是来自于万科以外。万科物业还注重提升业主的体验，去年发布管家系统睿服务3.0，主要是阳光物业、透明物业，用户通过手机扫描一下二维码，就可以看到小区物业收入情况和非物业收入（广告收入）情况以及收入支出情况，增加业主对物业公司的信任感。万科物业还推出“友邻计划”，在集市中业主可以买日常生活用品，但购买产品的利润，万科物业一分钱都不收取，全部用来更新小区的设施，开展小区的文化建设，万科物业下属的睿服务开发的科技公司去年成功申报高新技术企业。

商业方面，万科确定了城市服务商的战略，把印力作为万科商业地产平台的载体，报告期内，有多家大型商业项目开业。比如图片上是万科七宝广场，为普通家庭提供消费服务，开业以来得到很多好评。在物流地产方面，我们坚持聚焦大客户、聚焦重点城市，主打高标库产品，去年新增项目10个，新增可租赁面积96万平米。

长租方面我们形成了统一对外运营品牌“泊寓”，在深圳及周边都提供，北京也有。现在万科运营吉林万科松花湖、桥山壶及北京石景龙三个项目，雪道面积、造雪系统服务面积、索道数量均居。养老服务方面，大型养老社区在杭州随园嘉树项目成功，目前已有600多位长者入住，成为2016年G20峰会接待参观点，得到中外记者的一致好评。

事业合伙人发挥中流砥柱的作用，万科事业合伙人=合伙人持股计划+项目跟投+事件合伙人管理，截至2017年2月底，累计跟投项目308个，合伙人权益占比3.4%。跟投项目从获取到首期开工、首期开盘以及现金流回正的平均时间明显缩短，营销费用率得到有效控制。推出跟投方案3.0，借鉴私募接近PE劣后的做法，我们设置了门槛率和超额率，在公司获得门槛率以后，跟投人才能分享项目，进一步强化了合伙人劣后担当意识。

切实履行社会责任，环境保护方面，我们连续四年参加气候大会，支持举办“中国角”，让更多中国企业家了解气候变化对国家的影响。我们还举办届气候训练营，让政府官员和企业家了解到各国对气候变化目前采取的方案。我们去年完成绿色建筑2834万平米，其中获取绿色标识项目1319万平米，绿色三星项目14个。我们在河北张北县捐建12个300KW光伏贫电站，收入无偿分配给当地建档立卡贫困户。在贵州、江西、河北等地启动6个校企合作项目。通过万科公益基金会持续履行社会责任，去年在新疆塔合曼捐建了一所寄宿制。去年我们获得500强以后，深圳市政府奖励给万科3千万奖金，我们把奖金全部用于捐建西藏非遗博物馆。

第三部分 未来发展展望

坚持城市配套服务商战略，为普通人盖好房子，盖有人用的房子，以客户为，以现金流为基础，持续创造真实价值。2017年我们要：房地产业务继续保持有质量的增长，积极拓展业务版图，迭代更新事业合伙人制度。

房地产业务继续保持有质量的增长方面，我们预计新开工面积是2923.6万平米，较2016年计划开工面积增长32.9%，竣工面积2448.3万平米，较2016年计划增长18.6%，较2016年实际增长9.4%。可能有人认为2017年新开工计划比2016年实际开工计划略少一点，但我刚刚已经提过，我们开工计划会随时调整，根据当年的情况、根据房地产形势随时调整。我们的产品坚持为普通人盖好房子，中小户型普通商品住宅占比超过90%，全年销售回款率不低于95%。

积极拓展业务版图，深圳已成为万科的基石股东，为双方合力推进“轨道+物业”模式奠定良好基础。深圳是目前国内探索轨道+物业模式成功、市场化的轨道建设运营商，目前运营7条线路265公里，预计2020年运营10条线路，里程超过400恩公里，而且线路还会延长到惠州、东莞，沿线将激活大量土地资源。未来，结合深圳的建设运营管理与万科的开发品牌，我们有信心打造中国轨道+物业标杆，疏导城市功能，为新市民提供更多的选择和更好的配套服务。

物业服务方面，我们要打造“万物生长”生态链条，连接传统住宅服务、商写服务、基于楼宇以及生活配套的业务服务。物流地产方面我们坚持聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品战略。商业地产方面，以印力集团为商业地产平台载体，整合存量资源，促进商业事业发展。业务，加速规模扩张，实现业务专业化管理，提升业务运营效率和客户体验。冰雪度假业务，抓住2022年冬奥会给冰雪运动带来的历史性发展机遇，积极拓展北京周边和其他市场。养老地产方面，完善商业模式。迭代更新事业合伙人机制，持续打造奋斗者文化。

感谢大家的聆听，这个二维码是万科周刊、万科在线家、泊寓深圳、松花湖度假区、梅沙户外营地，欢迎大家关注和体验。其中万科在线家可以看到万科各个楼盘的情况，甚至可以买房，欢迎大家体验。大家今天过来，除了关注业绩以外，可能还有很重要的问题，就是关注万科董事会换届问题，我在这里统一答复如下。

9:50 现场提问

关于董事会换届回应：

1、换届方案正在酝酿中，一旦成熟，立即启动换届。2、按照公司法章程，在未换届前，原董事会成员继续履行董事职务

Q:今年年初媒体报道万科的万亿大万科计划，具体内涵是什么？推行时间到什么时候？

A:郁亮：万亿万科不是指市值，是万科的愿景表达。人只记住了万科的千亿目标，我们要做城市配套服务商。我们指的不是万科市值，而是通过事业合伙人机制，相关企业体量、对社会贡献达到万亿级水准。对行业、社会的贡献达到万亿的水准，除了传统开发业务，其他新业务也可以并驾齐驱，这是我们长期的目标。

Q：13.75亿的存货跌价的准备，万科怎么看未来房地产市场的发展?

A：孙嘉：存货基减值于审慎原则。今年新增8.4亿，包括一个老项目六个新项目。未来的市场情况我们持谨慎态度，项目主要在镇江等三四线城市。

Q：如何看待深铁是以接盘华润股份、受让恒大股份的问题？环节是否有 时间表？

A：郁亮：深圳成为基石股东是我们乐意看到的。过去华润集团很好地扮演了基石股东角色，给予了实质性支持，使得万科成为家完成A+B股改革的公司。在股权激励政策、奖金方面，万科在华润指导下，使得股东利益和管理处利益有很好的结合。

Q：石会否留任下届董事会？怎么定义换届方案的成熟？

A：朱旭：目前石依然是董事会主席。

郁亮：我们一直很慷慨，这个问题太着急了，孩子还没出生能怎么办呢。太多的八卦题目，没必要去满足他们的想法。

Q：2016年对万科感到幸福和忧虑的事情分别是什么？如何看未来中小股东的利益？

A：郁亮：我们没有兴高采烈，把地种好就好。我们一直是混合制公司，过去是，未来也是。

Q：万科团队现在的稳定性如何？工作调动是否有较大变化？企业模式和管理模式是否会得到延续？

A：孙嘉：由于股权事件，关键岗位人流流失率有所增加。去年下半年公司把稳定队伍作为三项重点工作的项，但影响仍然存在。接下来我们会在人才保有上加大努力。我们招募人才的时候也遇到人才对万科事件的不确定性，未来我们继续加大努力。对万科有益的做法和制度我们都会坚持。

Q：董事会延期是不是恒大的提名权还没有确定？恒大和深铁合作也是以深铁上盖物业为代价，会否稀释万科权益？深铁未来是实际控股人吗？

A：朱旭：上市公司董事会延期换届并不是个案，换届方案正在酝酿中，成熟会立即启动。恒大的提名权已经委托给深铁了 ，事实上我们跟的合作都要遵循市场化的原则进行的。

Q：在物业这块，万科未来发展的考虑是什么？

A：张旭：物业是服务重要的平台，打造服务体系生态链是很重要的事情。万科未来的战略是“城市配套服务商”，整个服务的生态体系和生态链是未来的方向。过去只做我们自己开发的，今天已经拓展到整个市场，提高我们的竞争力是主要方向。引进合作伙伴给我们带来更多资源，产生协同效应。

Q：万科怎么看待负债率增长的情况？现在境内外融资是怎么考虑的？

A：张旭：万科坚持以现金流为核心，负债率25%控制得低。境外负债有10%的增长，过去我们在境外有很好的信用评级，我们也会好好利用，也会考虑更多汇率的风险，但也会确保不产生更大风险。

Q：万科对跟投制度的修改会否影响到员工积极性？事业合伙人的方向是什么？

A：孙嘉：跟投制度对公司方方面面发生了重要的作用，之前已经迭代过两次了，我们会根据具体情况进行更新。我们希望通过制度的迭代，让跟投人员跟公司的利益保持一致。跟投每年都在变换，一是基于员工愿意这么做，我们推1.0版本的时候也有员工反对，到3.0我们就取消了。跟投制度对万科作用明显，效果很好，现在员工对自己也更有自信了。

郁亮：怎么跟投今年我们会拿出方案。

Q：1月5日万科修订了项目跟投细则，为跟投制度设定了更严格的标准，也提高了门槛，请问这样做的具体原因是什么？是否会影响到员工参与分红的积极性？刚刚董秘也提到今年会继续迭代事业合伙人制度，请问具体分享是什么？

A：孙嘉：我回答一下跟投的问题，跟投是事业合伙人体制的重要组成部分，从跟投制度实行以来，大概三年时间，在公司的管理技巧、开发效率、营运水平、成本控制等方方面面都发挥了重要的作用。同时，万科的事业合伙人机制是动态的、有生命的体系，我们会不断地根据情况和效果来迭代我们的制度，跟投制度已经迭代过两次，你刚才提到的是3.0版本，3.0版本重要的特征是引入劣后担当的概念，刚才董秘朱旭也介绍了情况，达到10%股东之前，参与跟投人员是没有的，也就是拿作为补贴给股东的，超过10%-25%的部分是同权的，超过25%以上的部分跟投人员才有1.2倍，超过以上部分多20%的水平，我们希望通过制度的迭代，让对项目有更大作用的人员尽心尽力，努力把项目做好，从而跟股东的利益保持长期一致，同时能够对劣后担当，当真的出现率不好的时候，我们后能通过劣后的方式承担责任。

郁亮：我补充一下，关于跟投这件事情，我们看到1.0、2.0、3.0版本，每年都在更新变化，更新变化基于两个基本的考虑，一是员工愿意这么做，如果没有前面1.0、2.0版本的成功，员工肯定不会做这个事情，我们推这个版本的时候，大的压力来自于公司内部，说好不容易在万科拿点工资奖金，怎么又放回来了？真有员工这么想，但是没办法，我们说这是我们的基本管理制度，我们证明自己的能力和成功，必须要把自己的一份放下去，到后面2.0版本的时候还给，我给你一倍。3.0版本我们取消，当时不光内部有想法，外部都有想法，有些不怀好意的人觉得万科是不是侵害了股东利益，其实我们可以看到，跟投对万科起的作用明显，跟投总额到目前为止只占项目权益总额的3.4%，而且不是注册资本，是项目分值的3.4%，比例很低。到今天为止，我们员工对自己的能力更有自信了，所以劣后安排更容易推广，这是一个特点，我们是有基础的迭代更新。

第二，跟投机制重要的特点，跟投跟绩效是连在一起的，如果没有绩效，跟投机制是做不下去的，合伙制是做不下去的，如果只有绩效，没有劣后担当，这个制度不能持续下去，只有越来越劣后担当，我们可以看到一个情况，比如共享单车以前要押金现在不要押金，原来是1元现在变成5毛。对于管理层来说，要不断往上走，不断创造绩效，同时不断对自己提高要求。我们的跟投制度在随着绩效和劣后担当这两个原则，根据我们过去的实践不断推陈出新。跟投这边今年新的问题是拓展业务有重有轻，怎么去跟投？我们今年会拿出方案来，因为我们对核心开发业务已经有很完整的方案，我们对新业务也需要有合适的跟投方案，使得我们的员工跟 者之间能够有很好的结合。看看各方面能不能给我们想出完整的方案来。

主持人：谢谢各位媒体朋友对万科的关心和支持，现场没有提问的朋友可以跟我们的媒体代表联系，我们稍后会给到大家回复。谢谢大家！