Q：自今年“3•25”深圳楼市限购升级后，房票难求，成交低迷，许多购房者进入观望期，下半年深圳楼市走向将如何？

A：确实如主持人所讲的那样，今年北京、上海、深圳等一线城市都同步出台了限购政策，而“325”主要是深圳地区的一个举措，通过成交数据和市场拉锯状态，都能反映出深圳楼市成交自此之后的低迷状态，但在4-5周后，深圳整体供应回暖，去化速度上升，良性上扬趋势可见。例如，罗湖深业东岭、蛇口半岛城邦等楼盘相继入市，多者出现3周7盘齐开的状况。另外，上述这些入市楼盘也都取得了较好的收成，而在深圳三环以外的临深多数楼盘甚至出现了开盘日光的情况。那么，总体来看，自325政策后，成交低迷可以说持续了短的时间，而后便趋于稳健。

我认为，从深圳的城市背景来看，人口红利引发的是楼市去化的联动。目前深圳流动人口已近2千万，即使是在政府调控的状态下，也有大量的刚需置业和另外一批购房者的改善型住房需求，再加上深圳本来供应量少，“3•25”政策持续时间不会太长，一个月后，市场基本将呈现回暖态势。我相信，来看，除了3、4线城市依旧将以去库存为主外，一线城市以为本身库存不大，供需关系影响下，全年来看，深圳楼市将呈现稳定上扬的态势。

Q：日前，深圳楼市又出现了另一个热点，龙华一地块公布将以“现房出售”为要求进行出让，一时间也将现售推向了舆论风口，您认为这将带来怎样的影响？若深圳试点现售，对未来房价和整体楼市成交影响几何？

A：一石激起千层浪，龙华现售土地出让消息一出来，便引来了众多媒体、业内的震动和热议，其实，已实行22年的预售制度早已随着市场不断成熟，购房者和开发商也逐渐接受和适应了这种方式。但客观来看，预售制自有其利弊，同一个楼盘现售的价格自然会比预售高。预售是在开发周期内，入市售卖，实现资金回笼，同时，购房者也能以一个相对（现售）较低的价格实现买房行为。但是，预售也存在以下劣势，在开发周期内，开发商通过预售收回资金实现盈利，后期的交房情况却存在很多无法保证的情况，例如，货不对板、维权纠纷甚至烂尾等等，这些例子，范围包括深圳也都能见诸报端。

现售制来说，其显而易见的好处，是能从项目的真实情况出发，让购房者去权衡比较，而不是靠无限期待和想象中的“楼花”。

但是，综合来看，我不认为在深圳试点推广现售是好事一桩。其一，若现售在深圳推广，保守估计，房价将涨30%。从资金层面来看，开发商从预售期到现售期，这个过程两年，如果其资金不够或延长借款，抛开民间资本较高的贷款利率，按银行利率来算，年利率7%，2年15%，另外，从房地产自然运行的规律来看，不出现重大变故，市场的自然涨幅一年一般都能达到7%，两年15%，那么，在不计算复利和其他因素的情况下，房价少将涨3成。

其二，现售将加快资金洗牌，供应量洗牌，一些小型开发商将被淘汰，这对于本身供应量就少的深圳楼市，将会是雪上加霜，不利于长期稳健的发展。

Q:近年来，深圳各快速发展，前海、宝中、西丽等热区房价，对比福田、罗湖等传统区，价格差距几乎不大，您认为未来这两大阵营的房价上升空间分别有多大？

A：目前，由于政府对于蛇口、前海两个自贸区的定位和前景规划的太好，深圳的曼哈顿、纽约，这样的“光环效应”下，新兴城市的再生力量必定吸引了深圳购买力集中，在供应一定的情况下，房价节节高升并无悬念。另外一个原因则是，在顺应深圳西进北拓步伐，宝安、前海乃至于整个南山几乎都是大片的新规划用地，一旦形成规模性开发，市场影响力强，购买的人群自然不断增多，再加上后期的经济建设投入，也导致了房价猛力上涨。

那么，反观福田、罗湖这些老区，经历了36年的开放，部分老化，再加上没有多余的闲置土地可用于开发，房价涨幅主要依靠较为缓慢的城市更新带动，动力不足，涨势自然相对乏力。

但长远来看，罗湖区政府目前已经成立了城市更新局加快旧改步伐，福田也将在未来5年规划700万平产业空间“再造城”。由此而见，未来罗湖和福田的房价将乘胜追击、实现。如果刚需想买房，罗湖福田还是比较好的选择，虽然现在前海房价拔高较快，未来罗湖、福田后劲相对较足，也相对成熟。

而且深圳不是城市，未来的深圳房价肯定会遇到天花板，我建议房天下的网友呢根据自己的实力和未来在深圳居住时间的长短来判断自己应该购买怎样的房子。

Q：既然您提到前海和福田的房价和项目，那么，今年蛇口半岛城邦、福田的宝能公馆和宝生Midtown以相对豪宅来说较低的价格入市，引发业界议论，您认为目前项目乃至别墅等等在深圳的分部如何、未来的发展趋势如何？

A：其实，这两个项目入市时间都刚好掐到了“3·25”政策落地不久的时间段，当时市场相对低温，购房者观望情绪浓，那么，选择稳妥的开盘策略，以相对较低的价格入市，给了市场一份漂亮的答卷。实际，原计划中，半岛城邦预计将10万起，而后却调节成8万起，价格的调节自然是希望够吸引更多的消费者迅速入手，让利购房者，加大对其品牌的忠诚度。

整体市场来看，深圳的别墅供应量相对较小。独栋别墅是政策方面是禁止批复的、剩下的只有是联排和叠墅，其中，宝安尖岗山有一批，所在地香蜜湖半山有一批，另外东部的盐田、大鹏有一部分。其实，项目和别墅都应该从精准的客户需求角度出发，在国内，也有相当大部分的客户更为眷恋都市居住氛围，希望在享受到项目的品质的同时也能配备高质量的生态环境，那么眼前的香蜜湖半山的兰江山第28墅可能将会是城市董事的上佳之选。

Q：据了解，杨总所操盘的项目兰江山第在营销成绩和品质打造方面获奖无数，在当前市场状态下，兰江地产或兰江山第项目又将作出怎样的调整来应对，未来的发展计划如何？

A：兰江山第位于深圳的香蜜湖半山，在的区和生态资源区来进行项目建设，一期高层受限价政策影响早已售完，目前仅剩目前的28墅项目。顾名思义该项目仅开发28套，定位城市董事屋，目前销售情况已近半，2015年，项目已受到认可，纳入了国际拍卖行苏富比的收藏行列。未来二期项目将以各占50%股权的形式和万科进行合作，同时，纳入万科产品为的“臻”系列。希望加入万科后，能再次推动一期物业的，另外，希望万科能用其独有的品牌个性来建设完成城的格调非凡的地产项目。我相信，这对未来福田、南山、宝安等将产生深远影响和品牌强化。

采访视频：http://sz.fang.com/v/SFVideo/VInfoDetail_43152e090ce64bd0a5563dedea146792.htm