益田大运城邦(论坛动态团购户型图装修案例全景看房)

【活动时间】2013年7月24日15:00

【活动地点】益田大运城邦营销

【活动流程】

15：00—15：10   主持人介绍

15：10—15：30   益田大运城邦项目介绍

15：30—16：10   商业综合体在城市运营中所扮演的角色相关话题探讨

16：10—16：30   茶歇

16：30—17：20    益田大运城邦商业体价值探讨

17：20   活动结束

益田大运城邦三期以商业购物北区以及商业的上盖米兰为主体，总体布局整体统一，结构明确。圆环设计巧妙划分入口空间与商业空间，商业与住宅分隔，宜动宜静。三期益田假日天地以ART MALL为主题，希望设计一个充满艺术想象，充满活力及艺术格调的体验式家庭购物空间。圆弧形主通道穿越了三期时尚步行街、购物广场、五期的主题广场和生活风情商业街，绿化岛、商业街灯及装饰花钵、各种特色花箱组合、商业街区下连廊的各种户外餐饮、充满艺术感的广场座椅和特色雕塑。

益田大运城邦效果图

【主持人】各位朋友、各位来宾，大家下午好！因为今天在座的基本上大部分都是我们熟悉的朋友，大家天然就有一种亲切感，当然我们今天也有新朋友，就是我们开发商的吕总还有陈总，待会儿我专门跟大家介绍。首先对大家的到来表示衷心的感谢，因为今天天气不同寻常，大家是顶着风冒着雨从深圳市内赶到我们的论坛地点，所以感谢大家今天能够来参加我们的会议。

我先介绍一下今天到场的开发商这边的代表：益田集团东莞公司的副总吕艳女士，益田商业集团假日天地的总经理陈靖先生。

我们现在正式地进入到论坛环节，在论坛开始之前首先要请开发商给我们介绍一下三期的新产品米兰，因为开发商给我们提供了一个解析的样本，让我们先了解一下这个新产品，先请许楠给大家介绍一下。

主持人李忠辉

【许楠】：首先欢迎各位今天莅临大运城邦，今天我代表大运城邦向各位介绍一种全新的生活境界，相信在座的各位都会认同真正的人居生活始终站在主流趋势的前沿，从美国西海岸的硅谷到东岸的剑桥城，全球的城市精英们始终在追求着一种新的生活方式，那就是国际lifestyle，一团集团以大运城邦为载体给深圳有生活梦想的城市精英们贡献了一种国际上的生活方式，我们叫他城邦lifestyle，接下来我们欣赏一段短片，让我们感受一下城邦lifestyle是什么形式。

益田大运城邦 许楠

（播放视频）

【许楠】：我看到大家的表情好像还沉浸在刚才闲适优雅的氛围中，接下来我们将从规划、商圈、、健康、圈层、文化以及空间八个方面向大家讲述一下什么才是城邦lifestyle。

讲述之前我们需要知道标准的构建者是谁，深圳的益田集团成立于1996年，经济17年的运营现在成为布局华南、华北、东北具有影响力的复合型商业地产品牌，开发的项目包括精品住宅、多产品线的购物和五的酒店，包括大家比较熟悉的深圳的城市客厅益田假日广场，以及超白金五星酒店，还有半岛城邦了蛇口乃至整个深圳的人居生活潮流，相信很多人去过晚上的蛇口，哪里的生活氛围吸引了大量的外国人逗留和居住。在东北、华北集团连续开了两家五的酒店，长春的日月潭酒店奠定了未来五年内无法超越的格调基础，北京的影人花园酒店开业后迎接了多位国际的入驻，多年的成功复合型开发地产经验使益田集团有能力构建这种生活方式我们看一下这种生活方式诞生在哪里，这里是大运城邦，这里是大运新城，是以大运城邦为代表的国际lifestyle生活区，这里公园环绕、绿道成荫，这里拥有1800亿市政 的国际一流的运动场地，给予居住在这里无数种健康的可能，这里更难能可贵的是还拥有东等等一条龙的名校，拥有深圳区域的质量。大运新城还拥有产业，高新科技产业以龙岗天安数码城为代表的，成为未来“一核双轴”的一核的区域。

大运城邦也成为国际生活的示范区。我们看一下国际人居八大标准考核的是谁他是大运城邦的三期米兰，直接享受大运城邦8万平米益田假日天地的综合物业，米兰是大运城邦和大运新城托盘上的物业，也是首批承载城邦lifestyle的精品住宅。

八大标准方面首先是规划，如果没有元件的规划，硅谷可能只是美国西部一片葡萄的种植园，迪拜的棕榈到不可能成为举世瞩目的城市，他以百万体量的城市级规划，成就了华南百万航母大盘。大运城邦总体占地面积35万平米，总的建筑面积接近100平米，共分七期开发运营，使得我们的城邦生活方式得以落地。

标准之二在于商圈，未来的假日天地不会向东门那样嘈杂，也不会像万象城半天找不到一个休息的座椅，更不像海岸城大家去了以后来去匆匆。这是一种可以生活的商业，每一种业态、布置、规划都100%与生活相关，这里是国际生活的多样客厅，更是国际文化和生活气质较的都会广场，我们把他定义为100%生活相关的商圈。今天我们在座的嘉宾来到现场的时候都领到了我们益田假日广场尊贵的VIP金卡，这是我们主办方向集团申请了这样的一个权益，这个VIP金卡在益田假日广场单次消费1万以上才获得，今天在场的各位都拿到了金卡，待会儿大家需要把申请表填好，茶歇的时间我们的工作人员会把申请表收回统一激活，未来4、5天以后可以用了。这个卡直接的好处是周一到五到益田假日广场购物可以免费停车2，享受多家商铺尊贵的金卡权益。

回到我们城邦的标准上，我们的标准之三在于，很多人会奇怪东的家长许多拥有冠内名校的，为什么他们选择了政府配套的传统机构，而且选择了东呢？因为在这里有着国际理念的成长体系，东通过60年的厚重积淀和十余年的实践，将个性化和开放式的真正融入到实践之中，作为中国的，也是中国基础的，校长受到了李克强总理的亲切借鉴，新闻联播也专门播出了东的梦的专题。在益田师资上40%以上的教师拥有硕士，超过一半的教师拥有省市级骨干称号。东除了给予小朋友扎实的知识，更给了他们独立的人格，已经开学一年，从目前反馈的情况来看，深圳的家长对于这种开放式的是地认可。

城邦生活方式的构建标准之四在于商务的必需品酒店，在座的媒体朋友中一定有人没有听说过雅乐轩酒店，美国的硅谷、江南的首尔也有，曼哈顿的金融区也有雅乐轩酒店，我们大运城邦也有雅乐轩酒店，他被称为全球精英共享的时尚酒店，通过自助化的服务给商务精英们更为时尚的体验。

标准之五在于健康，奥巴马每天坚持跑步3盈利，比尔盖茨位于西雅图的家拥有一整条森林的自行车道，扎克博格穿着短裤近在硅谷的绿道散步。你们是不是也很纠结去哪里跑步又健康又舒适呢？大运城邦通过三山一湖的生态环境给居住者复合有序的生活框架，我们自建了3公里中国长的慢跑道，也能够享受到一路之隔的自然保护区水库，未来可以让居住在城邦的2万多人享受闲暇的乐跑，以及家门口可以享受采草莓的乐趣。

第六是圈层，在英国、日本的筑波在加利福尼亚的硅谷，他们是上有公民意识的一圈人，他们对于生活有梦想，他们独立远见有品位，他们积极、他们分享，在城邦他们选择生活理念与他们高度契合的大运城邦居住于此。

第七是在于文化，城邦的气质是通过一条条街道延展开的，以及我们的明星餐厅等等，生活就在街区中悄然绽放，就像华侨城的OCT、就向欢乐海岸一样，城邦创造的是凝聚文化的街区。

第八是在于空间，大运城邦以国际lifestyle理念为蓝本，高规格的美学空间设计为基础，萃取了上的设计精华，为都市的精英订制了生活的思想美学。三期的米兰为百大盘稀缺的新品，拥有核心、国际商业区综合体物业，超高地块性价比，稀缺百万大盘小户仅400余套，资源可以实现高度的兑现和的，我们产品现在整体的变革物以稀为贵，复式产品未来的涨幅一定会元超其他的产品。一座百万平米国际期间级城市伫立，生活的米兰必将再次见证倾城的奇迹，谢谢大家！

【主持人】 ：许楠的介绍里面传递的信息量丰富，也很多元，而且地精彩。我想这样的生活就刚才说到的，城邦的lifestyle应该是我们都有所期待的，是我们都想要的，所以这个介绍引出了我们今天这个论坛的一个主题，叫做“为城市创造价值”。什么为城市创造价值呢？我们的商业综合体，所以我们今天探讨商业综合体为城市创造价值。

在这里面我们今天的论坛分为上下两场，中间有茶歇，上半场两个分话题，个是商业综合体在城市运营中所扮演的角色，对生活方式的转变。第二个是我们要谈到深圳以及龙岗商业综合体的分析和瓶颈，探讨商业综合体的评价标准。茶歇之后我们主要探讨大运城邦商业体如何为区域及城邦生活带来的改变，第四个话题是大运城邦商业综合体的价值，是否会一种全新的生活。先请吕艳女士给我们介绍一下，谈谈他们当初在开发这个项目的理念。

活动现场

【吕艳】：各位朋友下午好，其实今天在座的很多朋友都是我们熟悉的了，在这里也感谢大家在过去三年当中对于大运城邦的支持，因为你们的支持才让大运城邦取得了这么好的业绩，也感谢新浪网在这个活动前期的筹备和付出。刚才我们同事提到了大运城邦这个项目，在这个项目的时候我们把他提出了一个生活的方式叫做“城邦lifestyle”，其实在去年有一首歌红遍了大江南北就是《江南style》，表述了在首尔江南的生活方式。我们在做这个项目的时候也是在思考，像龙岗今年的供应量大，未来几年估计都是属于深圳供应量的一个区域，大运城邦这样的一个项目如何能够在这种竞争当中杀出一条血路来，所以我们把他提炼叫做“城邦lifestyle”这样的一种生活方式。当别人都说他们有一些什么样的配套的时候，我们认为我们的、商业和酒店的资源，已经不仅仅停留在配套的概念上，而是我们客户生活所需要的必不可少的一部分，他以lifestyle构成了一种全新的生活平台。

这样的一种生活的平台往往需要两个支撑，一个是他所需要的具备物理条件就是整个环境的方面，还有在里边居住的人他对待生活的态度他的价值观，这里面反应出来的就是你的社会地位和对待生活的一个价值的问题。从这个角度来看大运城邦，其实我们是希望营造的一个是有国际视野和城市运营远见这样的一个项目，追求他的客户他其实是一批有远见有追求、有品位这样的一个人，我们认为他的性价比不是跟目前龙岗其他的一些项目，或者说风岗其他的一些项目相比他实实在在的一些价格，他的性价比往往体现在这个方面。其实我们大运城邦这一次推的是米兰这个产品，也是前期像我们这种小户型客户已经期待了一年的时间，我们在去年5月份的时候基本上把小户型全部清盘完了。在这一年的时间等待以后，迎来了这次推的相对稀缺的小户型的产品，现在我们短短推广的时间已经积累了400多批的办卡的客户，这个业绩我想可能在龙岗区域都是属于罕见和不容易的，这里面也说明了这样的一个生活方式可能也赢得了客户的一些信任。

我觉得要讲到这个项目的一些具体的东西，可能对于我来说是如数家珍了，今天大家可以去重点去讲一下他的商业部分，在这一块我们这个商业这一次在推米兰的时候是侧重于来提商业，这个商业是属于益田集团在益田假日广场之后的一个全新的商业产品线的开山之作，这个商业他好在哪里，我们提出了一个概念叫做“可生活的商业”，他反应了其实一个普通的购物者和客户的需求。其实现在我们像逛商场的这种，基本上我想在座的各位都已经成为你生活当中必不可少的一部分。你像在微博上陶总经常会提到，现在带着小孩一点点大就会经常去逛海岸城，就变得有时尚的触觉。所以其实像这一种未来他的发展趋势，他已经不是一个纯粹的目的地消费了，而是一种休闲的生活方式的一个很重要的组成部分了。所以大运城邦来做这样的一个商业其实在龙岗的这个区域，可能很多人会有争议，会觉得未来龙岗的整个购物的供应量大，这样的一个商业他在这个区位是否能够受到市场的认可。

我们不是去跟他比纯粹的这种交易和购物的场所，我们是把这里打造成你的休闲生活的一个部分，这个部分其实做得再多我觉得可能对于客户来说，让你的生活变得丰富多彩都不会觉得少了。所以今天也感谢各位的出席，也希望在这里边大家能够给我们多提一些建议，供我们能够做得更加地好。谢谢大家！

益田集团东莞公司副总——吕艳

【主持人】吕总很谦虚，她是表示今天来听大家的一些看法和建议的，在今天的现场我们也请到了未来米兰8万平米商业配套的负责人，就是益田商业集团益田新天地的总经理陈靖先生，也请他先介绍一下，你们开发这个新的产品线有些什么新的想法？

【陈靖】谢谢各位百忙之中来到我们的项目现场，我们一块来探讨一个话题，关于商业综合体未来的发展，以及我们项目本身他未来是怎么定位的，未来要给我们广大的消费者、给我们的业主呈现一种什么样的一种生活方式。

我个人作为假日天地的一个负责人，我想我们整个集团在整个商业项目前期的设计、策划过程当中，已经对我们这个商业项目未来的定位以及发展做了一个前瞻性的考量。大家知道我们现在商业的综合体如雨后春笋般地在广泛地来筹建、开业，但是我觉得作为我们一个立于东莞和风岗两个区域交界地的商业项目的话必须把定位搞清楚。刚才吕艳总说到了我们的定位，我们论证的阶段把整个项目做了一个全方位地探讨，就我们整个商圈、就我们的商业项目包括他的体量等等做了一个探讨。整个集团经过充分地酝酿，就把这个商业项目的定位定位为深莞两地家跨界体验的新天地，我们把“跨界”的概念在整个项目的设计和规划当中充分体现出来。这个跨界的概念包含了很多，现在大家对跨界的概念熟悉，具体怎么筹划，把这个假日天地跨界的特点打造出来，这一块我们也费了很大的心思。

所以我们针对这个项目先把这个商业的定位跟大家做一个解读，我们这个跨界首先体现在区域的跨界，因为我们这个项目是辐射两地两岗，深圳和东莞，风岗和龙岗，我们地域跨界是先天的，也是一个。第二是整个建筑风格的跨界，大家知道市面上所常见的商业他的建筑风格相对比较统一，比如万象城，比如益田假日广场，他是一种传统的封闭式的购物，假日天地在建筑风格方面做了一个跨界的处理，我们请了加拿大有名的公司给我们设计的，因为我们的定位也是凸显了lifestyle这样一种新的生活方式。建筑方面我们南区北区做了区隔，北区5.7万的体量以传统的购物设计的，2.8万体量的南区商业打造成一个开放式的lifestyle的建筑体，他是一个地中海式风情的建筑体。从我们整个图片上可以看到，南北两区在建筑风格、建筑形态方面差异大，但是他既有差异又可以融合在一起，打造这么一个有跨界体验特色的一个现代化的购物。第三个跨界就是我们整个业态的组合方面，我们也充分地把这个跨界的概念融合进去，现在与我们息息相关的这些业态，我们生活中必须的，我们希望在这个项目当中全部一网打尽，虽然项目的总体量不是大不到9万平方，但是我们通过业态的充分科学地规划，我们希望能够给我们广大的市民、我们的业主提供这么一种好的生活平台。

同时我们在跨界的基础上也提出了我们生态的概念，大家也知道我们这个项目周边的生态环境是比较好的，所以说生态方面也是一个大的特色。

第三是开放，我们这个项目从建筑到业态规划，到我们整个南北区的互动都是开放式的一种结构形式。

然后是我们的美食，我们整个定位方面也希望把美食的特色打造出来。很多的购物也提出来了，但是这方面我们可能要领先别人一步或者是半步，我们希望把整个假日天地的项目把美食的特色能够充分体现出来，目前我们已经跟八大菜系的主流的餐饮做过充分的沟通，我们也引进了一部分的代表性的一些餐饮品牌，陆陆续续这些品牌都会签约。

另外一个很重要的特色就是娱乐，通过我们的图片可以看到我们的主入口一个有代表性的一个建筑风格，这就是当时我们在定位的时候我们把娱乐的定位做了深化的设计，通过我们外立面的这种设计充分展现出来。我们现在已经跟日本的永茂幻想已经签约了，未来我们跟香港的花栗鼠做了签约，我们希望把娱乐的整合体现出来。

还有一个项目是成长，这个项目大家知道是浓缩了很多的的资源的一个商业项目，东北师范大学也是标杆性的，我们希望把这些资源通过我们商业的规划，能够把他整合在一起，让我们的资源在整个业态规划当中能够得到一个全面地呈现，这是我们整个项目定位的六个也是六个特色。

在这个基础之上我们还有三大特色，也是我们向业界的朋友或者是我们的商家不断地沟通和宣传的一方面，就是我们的三大重心。是刚刚说到的饕餮饮食，第二是酷炫娱乐，第三是成长，这是我们三大规划品牌引进的三个风向标，这是假日天地目前阶段商业规划和定位方面的一些简单地介绍。

经过半年的招商我们也取得了重大的突破，我们跟中影这边形成了战略合作关系，除了假日广场中影国际应城之外，我们假日天地中影集团斥巨资跟我们合作打造一个震撼现代化的应城，中影这边他们拥有独立知识产权自助研发的一个巨型荧幕，目前有9块，0块就罗湖在益田假日天地的项目。包括我们刚刚讲到的在配套家居方面我们跟华润集团也是一种战略合作关系，华润标准的精品超市已经跟我们签约。还有我们刚刚提到的，我们跟日本永茂集团下面的娱乐品牌永茂幻想跟他们签约有1千平方，这是我们娱乐的标杆性的店铺。美式方面因为我们的美式占地达到了40%，餐饮方面的特色凸显，除了跟益田集团已经合作的一些餐饮品牌，比如牛排、味千拉面、小笼、等等一些主流的餐饮品牌建立了合作的关系。另外我们也大力引进一些主流的餐饮品牌也准备引入，像一些川菜、粤菜、湘菜，国内的八大菜系按照这个方向去推进。另外我们还希望在整个的餐饮业态规划当中加上一些异域风情，我们异域的美食希望能够在这个项目当中融合进来，希望餐饮的特色能够更加凸显。

还有我们零售的方面，益田假日广场的成功运营给我们带来了多的品牌资源，大家可以看到我们品牌的更新换代以及现在整个商场的人流量是大的。现在我们跟一些重要的服装类的品牌集团形成了战略合作关系，像咏儿集团等等，像其他的一些跟我们假日天地商业定位比较吻合的品牌，我们都跟他建立了一个战略合作关系，目前我们已经像玛丝菲尔等等这样一些品牌有签约、有合作意向，未来我们会把我们的服装、珠宝、皮具、家装、家居、药妆等等生活息息相关的业态都会囊括进去，实现我们整个项目的成功招商和运营。

益田商业集团假日天地总经理——陈靖

【主持人】大家记住这个日子，到时候圈内的吃货们还有娱乐达人都可以来这里体验体验。刚刚听了陈总介绍以后，可以想见假日天地他是一个跟传统的购物、商业综合体完全不同，有他独特的一个特色，是生态、开放这些元素，我想应该是有一个很大的区别，一定有他独特的吸引力。

回到我们今天的话题上，刚才还是讲了，这个城市综合体的建成，他肯定对区域包括对整个小区、整个我们的业主生活肯定会有很大的一个触动和改进，刚才说到的商业综合体到底在我们的生活当中扮演什么样的角色，首先我想听一下我们业者的智者老师的看法。

【世泰】谢谢忠辉总把个发言的机会给到我，我们几个争得不可开交，弓鸣说他要个发言，他说如果不让他个发言就要做总结发言，实际上我们的官司基本上平定了（笑）。大家都是好朋友，在清凉的雨中来到了大运城邦，来到了“为城市创造价值”这一场讨论。一走进来以后我感受到一种气息，就是城邦lifestyle的气息，这种气息不仅是物理的还是文化，不仅仅是物质的而且是精神的。我觉得忠辉把这个话筒交给我有点多余了，因为吕艳总和陈总包括刚才那位女士对大运城邦这样一种“城邦lifestyle”生活方式的营造和他们所提供的种种的空间，和这一种饱满的生活需求满足的服务的可能，已经让我们头脑里已经展现了一幅斑斓的图画，这就是价值的呈现点。

正是因为这么多美好的想像或者是这种氛围，让我想起来一些值得思考的问题，可能我不一定按照忠辉总具体的问答做一个答卷。我近在做一点小小的研究，不知道大家注意到没有，因为中国城市化的发展以后，我们中国的社会版图、基本的社会构造在发生一个社会的变化，过去我们习惯以这种区划省、市、州、县、镇等等来区隔各自的生活空间，包括来定位他是不是城市生活，是不是乡村生活。

刚才我听陈总描述的时候，其实他是注意到这一点的，他说“跨界”，跨什么界呢？两市两岗，但是我觉得陈总这个观点他是一个务实的操盘人。我觉得这个思维还可能是原有的思维格局，是一种区划，我大运城邦所在的地理位置可能是非深圳的地块区域，但是你注意到没有，由于N个这样的具有现代生活元素的社区的信息，他构成了我们城市的基础细胞，这一种细胞本身的能量、本身的这一种丰沛的生命力在改变着我们城市的结构。难道你说大运城邦现在所带来的城邦lifestyle的这种生活一旦成为真正的生活图象以后，你还说这是一个远离深圳，在深圳边远的一个乡镇吗？我觉得他本身就改变了城市的结构，本身就颠覆了人们对生活的理解，我大运城邦实际上带来的或者是和植入了一种代表的生活方式，我们应该为此而鼓掌。

我也回答了忠辉总所讲的这种商业综合体在城市价值的彰显中所体现的地位，商业综合体这个地位上大家已经说了很多了，大家今天的发言都会举很多的例子，从深圳的万象城开始一直到你们的益田假日、到海岸城，现在更多了，COCO MALL等等，城市综合体怎么起来的？他是一种城市进步的文明结晶，我是一个很小地方出来的人，早乡村大队有一个小店就可以了，然后到镇里有一个小卖部或者是供销社，稍微大一点的县城有一个百货公司，今天说到上海南京路的百货那就不得了了。

随着供应文明的发展，美国从原来哪一种城市的发展到百货大成为城市文明的的时候，考夫曼的一座流水别墅代表当时的建筑因为他是富豪，现在可能是比尔盖茨，可能是乔布斯，都不一样了。跨入21世纪以后，城市综合体为什么如雨后春笋，因为城市的形态，人们生活的形态，文明的形态，这不断地发生着推演式地变化，因为人们不仅仅是需要买东西，买柴米油盐、买衣服、买自行车、买手表、买电视机，远远超越这个阶段了，现在去干什么？像陶先生这样带着孩子这样悠闲地去闲逛，可以领略里面丰富的生活体验，告诉孩子你以后可以生活得更好。因为这已经不是一个简单的购物天堂，也不仅仅是一个饮食集粹之地，更不简单光是看电影的地方，人生的丰满需求都要在综合体里面得到满足。

有人就讲了“住、游、购、乐、玩”等等用很多的简单的词来表达，这是在综合体里面满足你人生的满足。我二十年前去洛杉矶的一个大的超市，广场前面停了大概有几千辆的车，我去了以后吓了一条，你这一周要换的衣服也可以，你买的东西可以寄在哪里，过了以后再买服务不一样了，我才知道那是一个超级MALL，前一段时间我的朋友说这个已经远远落后了，大家沟通起来无论是东方还是西方也好，刚才介绍的时候用了很多的例子，像米兰也启发于意大利。现在无论在欧洲、欧美、日本，都有前沿的代表前沿消费潮流、代表文化取向、代表文明高度的综合体出现，大运城邦综合体我觉得其中今天听到一个观点好，历来我们传统思维逻辑层面就是说，的社区办商业都是为了配套对不对？对，但是今天不同了，今天这个商业综合体在这儿他扮演话语主角，他重新地定义城邦，重新来灌注一种lifestyle的生活方式，来告诉人们，当你走入大运城邦的时候，你就是城市文明的享有者和体验者，以至你今后成为创造者和者。应该我觉得他所产生的作用应该是这样演化的，他已经完全地对过去的一般性的这一种配套和服务起了一个革命性的裂变，这种革命性的裂变也就是说我们给了大运城邦这样个lifestyle综合体的伟大使命，而这种使命他本身是有创造性的智慧，包括投入我们运营者运营理念的结合，包括以后入驻者本身文明程度地提高。

我们清晰地看到，不仅是在明年开业的城市新天地能够代表城市综合体的丰沛的资源和文化，包括各种诸种的文明元素的堆积，能够给我们带来生活的这种有文明等级的享受。同时其他的，我们此前一直知道的大运城邦引入了像东这样的这种名校，我想生活在大运城邦的人们，不仅是简单地说lifestyle，我觉得他的生活全程一定是落实幸福的。我是一个老人，可能我也拿不出很多钱来买大运城邦的米兰，但是我从内心深深地祝福，未来入住大运城邦的人、入住米兰的人，谢谢大家。

世泰

【主持人】谢谢老师的发言，其实老师的发言是有历史感，从初的小卖店谈起说到现在的商业综合体，我们能够看到历史的这种变化。同时也我觉得老师也是理解我们益田的这种理念，而且也给我们提出来了我们不需要自我射箭，只要我们是潮流的者、只要是生活的改变者，我们肯定是傲立潮头的，这个我们也能做到。接下来我请具有理性批判力量的邓志旺博士发言！

【邓志旺】感谢辉总，也蛮感谢益田和新浪乐居的，因为我次来到大运城邦，我正好要做一个讲座关于深莞惠一体化和发展趋势，所以今天特地来暖暖场了解三地的情况。这个标题挺好是《为城市创造价值》，我近专门看一些关于美国城市化的一些材料，看完以后有几个结论：

，城市化跟郊区化是同步进行的，随着城市的发展，在美国七十年代的时候开始出现了城市人口向郊区蔓延的一个情况。到目前为止在美国人口是三分天下，1/3的人口住在城，1/3的人口住在城市的郊区，1/3的人口住在农村。在这里面郊区的人口还超过了城市的人口，这还是一个城市发展到一定情况的必然地结果。

第二，在郊区化的过程当中有一个规律，首先是居住的郊区化，人们逃离城市的拥挤、噪音、污染等等，首先是人往外逃离，往外寻找居住地住在郊区。很快随着居住人口的增长郊区开始发展商业、发展银行等等一些生活配套的产业。

第三，逐步把城的一些工作岗位，所谓的服务业往郊区转移，慢慢形成了城市多的情况。

我很高兴大运城邦不是做成一个纯粹的居住区，他综合考虑到了郊区化的一个大的发展趋势。住宅基础上发展出来8万方的商业综合体，来更好满足城市郊区化的大的趋势，这个项目我觉得这个项目确实为城市创造价值，可以更好地推进城市郊区化的发展，使这个区域的发展能够更加健康、平稳。从这个角度上来说我觉得这个项目还是不错的，当然还有一些东西是需要去改进，在美国为什么郊区化这么快，他有一些引导性的政策，条很重要的是他郊区的城市建设标准高于城，也就是在郊区他拥有的标准，比如说住房的标准，道路的标准，商业的标准，他都高于城，所以使得郊区建的房子比好，所以很多人愿意选择郊区。第二个是他的配套高的标准，也有，郊区区域设定的的标准远高于城了，所以人们愿意选择郊区来住。国内这一块比较缺失，大运城邦只能自己去引进东这样的名校来，完全是政府功能的缺失。第三是美国住房的按揭信贷政策，他把城市分为ABCD四个等级，城的房子房龄比较长比较旧的他是处于等级的，你贷款的比例就低，现在国内也有这样的，二十年以上的房龄他给你贷款的比例比较低。城市的郊区他给你很高的贷款比例的，这样使得很多人愿意选择郊区的房子，因为贷款的空间比较大，减少首付的压力。正是因为这些政策的引导下，美国的人口大量地从城市的向郊区转移，缓解了大城市的病情况。

全球来看美国是的，他的大城市病得是轻的，中国目前严重，北京现在超过2千多万人口，上海2千多万，深圳据说是2千万，随着这样的发展下去城市病是很严重的，如果我们不提前去规划和不提前考虑我们城市群类的发展，把我们城市的边界打通使得更多的人往郊区居住，更多的工作岗位、服务业往郊区转移的话，将来我们的城市病得也会严重。我们的开发商走在前面了，但是政府还是滞后的，这一块还是需要媒体去股东、推动政府做这些事情，为我们郊区化为城市创造价值的项目保驾护航提供更好的条件。

我看好这个区域商业的发展，谢谢！

邓志旺

【主持人】实际上现在在很多的政策指引方面，我们是缺失的，而我们的开发商是率先在探索，率先在做一些引导这个市场趋势的事情。作为我们媒体我觉得我们确实也有政府去协助开发商促进政府来做相关的一些事情，我看到学军同学在不停地点头，你是不是深有感触？

【周学军】首先代表龙岗人民欢迎大家，我就是刚才邓博士说的那个住在郊区的那一位。说一下自己的感受，两年前从南山搬到龙岗来住，当时买这个龙岗的房子的时候确实有一些抵触，总觉得从市区到龙岗的距离有点远，但是当我在这边生活了两年多以后我发现我当时的选择是对的。

，当这个城市的发展到一定的程度的时候，城市的拥挤他是无可避免的，无论是旧城改造也好，还是说增加更多的基础建设也好，他只会让这个城更加拥挤。我认同博士刚刚说的，将来的人居生活一定是向城市周边的一些郊区来去发展。其实我个人更认为我们深圳是没有郊区的，因为深圳这座城市总共只有1950平方公里，就这么一个弹丸之地，按照第四的这么一个经济增长的速度，未来不要说三十年，未来的二十年整个深圳的城市化应该会走在的前面，甚至于会高过一些或者是于北上广的那些城市。深圳城市的规划实际上是几个城市里面规划做得的，也是前卫的，也是适合居住的，也是更多的这种来自的创业者青睐的一个地方。

回到我们的大运城邦，这个城市我更愿意用“这个城镇”的概念来形容我们的大运城邦，是我们看着长大的。从他当初的奠基到他的成长，到他不断地创造一个又一个的奇迹，我觉得这个本身就是一个深圳市民对龙岗这个区域的关注，否则的话不可能有那么多的市民会选择这个地区。从目前的整个情况看，龙岗的房价是远远低于全市的平均均价，这样的话未来他的空间是有很大的一个的，所以我经常在朋友圈里面包括我们在论坛里面，也经常呼吁一些置业的或者是一些喜欢郊外生活的这些购房者，尽快、尽早地到龙岗来购买房子，否则地话，随着这个城市化的发展，不出五年，以后真的是想到龙岗来住都是会比较困难的，所以这个我也借助今天这个论坛再次做出呼吁。

当然我们现在大运城邦所在的这个区域，所在的这一块，这一次咱们把益田假日的这么一个商业形态全部复制过来，甚至于说我个人认为他是一个升级版，他会有一些东西会做得更好。对龙岗人民来说这是一个大的好事，所以说我要在这里代表龙岗人民感谢益田集团，因为这样的话以后我们这边的生活形态会发生一个很大的变化，而且大家也知道我们整个大运会、大运场馆已经被佳兆业集团拿下来了，佳兆业集团拿下来之后他未来是打造一个深圳东部的一个商业，这个是深圳市政府下的一个死命令，因为当时是我们的一个兄弟单位在管理大运会，后来深圳市政府把这一块全部剥离给佳兆业集团，目的就是说运用民间的资本来盘活、来做大做强东部的商业综合体。整个这个区域未来连接在一起的话，在深圳市区也好，在西部也好，深圳龙华也好，找不到一个更加像这边这么悠闲生活、这么配套齐全的一个地方。

确实整个大运城邦为我们龙岗的生活增添了不少的色彩，在这里再次感谢！

周学军

【主持人】学军是身先士卒首先到龙岗来居住两年了，是我们的典范，而且我相信通过益田集团这样的努力，会有越来越多的人爱上龙岗、爱上这种健康的、休闲的、生态的生活。我看到妹妹同学你来得比较晚，我就让你先发言。

【美亨妹妹】其实我想说一件让大家心里震撼的事情，上听了郎咸平的讲座，我现场听得心惊胆战的，我觉得听郎咸平的讲座大家一定要带镇静剂，他的个观点就让我很震撼，“中国的产能全面过剩”，说得太多意义不大我们倒过来看中国的房地产建设，房地产建设当中的综合体建设。全中国综合体建设，还有商业地产，其实都呈现一个全面高发而且几乎目前来看是有点过剩的状态，没有我们想像的那么理想，这么大量的综合体和商业体谁能够脱颖而出，这是一个很考验的问题。

我给大家单纯念一下深圳有很多逆生长的现象，比如说我们综合体20多个，这是批建的，未来的还会有更多，还有逆生长的现象摩天大楼现在数出来的是批建的有19个，还有很多逆生长的种种现象，综合体随便给大家举8个，500万平的绿景大冲项目，290万平的天安，200新天地，180万平的佳兆业城市广场，140万平的深圳，120，还有100万平的中洲公园和海上等等。综合体是比较多的，而且覆盖了全深圳各个领域，还有更多的我不列了。

但是我是不是我们过剩了就不用用心地打造和经营？不是，有这么一句话我一直很喜欢这个大师科布西耶他是一个的建筑大师，他说过一句话“每个城市都需要有带领步入国际化的城市综合体”，记住，他是要“带领步入国际化的城市综合体”，他要的不是一个普通的综合体，我们曾经遇到太多的普通的综合体，五大形态，有三大形态就叫综合体。我在2007年全年介入综合体的研究，当时有幸在德思勤待过一年，他是在综合体研究先进的一个了。我觉得关键的一个是，综合体虽然多，但是我们谁是带领国际化的综合体，怎么样才具有国际化的概念，倒过来再看一下，综合体分为三种，种是交通枢纽型，第二种是城郊结合型，第三种是城的综合体。我们大运城邦是属于典型的成交结合型的。我们要去判断他是不是步入国际化的综合体，首先是他的规划不只是五种业态的一种组合，就像我们所谓的豪宅他是品的一个简单的组合，不讲品位、不讲格调。

但是大运城邦在整个龙岗、在深圳的董事综合体领域，我想他首先在这个规划以及他业态的整合方面，各位首先去研究他的一个布局，期的一个住宅，第二期的、商业，还有未来我们的小酒店，还有未来的一个别墅产品，他这种组合形态而且考虑到了东京动静的分区，以及生活的便利性。

第二点的国际化我觉得他应该是值得我们去推崇的，还有一点，就是他在引进、在打造不管是住宅还是说商业，还是说我们的一些相关的综合配套方面，各位去看一下他的园林也可以看得出来，是有格调和品位的，讲究了不只是大师，而且我觉得他的一个特点就是讲究了他的整体的一个时尚邻里性。在成交综合部的地方很多的综合体只是一个应付，这是一个很悲哀的事情，是一种应付式的生产，而在这里他是很用心地去设计、制造和引进，包括未来的一种经营。

第三点我觉得对未来的商业运营这一块，我觉得大运城邦成败与否能否有持久地生命力，关键在于我们未来的商业运营，还不只是我们住宅的一个生活丰富性，我个人认为关键的是商业运营，商业活了全大运城邦就活了，而且整个龙岗都活了，甚至于他可能整个龙岗的商业都活了。龙岗有四大商业，未来可能还会有别的，所以我觉得大运城邦如果想要做到整个城市的一个先锋，甚至于国际化的一种标准的话，我觉得需要在商业运营方面再继续加大力度，多引进企业品牌的同时，考虑到像这么一个地方怎么样的商业怎么样经营他，能够让他具有更持久地生命力。其他的话题比如说后面还会谈到关于都市综合体的一些价值价格，我想后面再说。谢谢！

美亨妹妹

【主持人】妹妹提到了，她是关注运营这一块，实际上对商业综合体来说确实运营是至关重要的，后期的运营怎么样决定了这个综合体未来的发展，这一点我想是提醒得好。解析来我要跳跃一下了，我先请特区报的玄伟东同学发言。

【玄伟东】我代表东欢迎大家，因为我是东北师范大学大学毕业的，因为我没有机会念那个，东的包括他的初中和高中在省内都是赫赫有名的，所以我对益田的印象就是益田的老板是我们校友当中的一个值得我们骄傲的一个人物。

我今天也是次来，益田给我的印象很深，这是个印象。第二个印象，我很多朋友确实在这里买了房，我也推荐他们，他们问我怎么样因为我没有来过，但是我感觉基于东的感觉我觉得还可以，不错，他起码是大的，给父母住养老房，也有一些朋友买了这里的房子。

我接着妹妹的话再讲一下，妹妹听了郎咸平的讲座觉得毛骨悚然，昨天也来了一个经济学家，大家可能也去听了，请了联合会许小年在五洲宾馆讲了一下，他们两个的见解差不多就是产能过剩。中国经济冬天才刚开始，起码两三年以后再说怎么样，大家这方面的 行为要谨慎一点，见好就收，保守性，剩者为，谁生下来就胜利者。当时有人问了一下许小年，说你觉得房地产怎么样？他回答了几个字，他说是“价格扭曲”，然后就不说了，他说说不清楚。

后来我就想他怎么认为是价格扭曲呢？我是这么认为的：，房地产价格他经历过一个炒作泡沫阶段这是很重要的。第二，在于他的配套怎么样，这是他的一个关键的配套怎么样。大运城邦这个区域我感觉是没有经过充分的炒作区域，起码我们很多人都没有来过，因为当时处于那个环境之中。另外一个，我觉得对于大盘的支撑他两点和重要，一个是配套，一个是商业配套。你可以说深圳区域看一下，有这两个概念支撑的在经历了房地产波动比较小的简直比较坚挺的，至于说大运城邦怎么样因为我是刚来，我刚刚听了一下我也不敢武断做一个结断。起码从这几个角度考虑一下，我相信大家会得出自己的结论。谢谢大家！

玄伟东

【主持人】你这东的校友来得太晚了，希望你向更多的人传播东的理念，推荐我们益田的米兰。接下来我想请你边上的晶报的主编胡春。

【胡春】大家好，我不想说其他的，我想做一个预测，说其他的都已经听了很多了，说也没啥意思。我觉得是这样的，大运城邦这个楼盘给我们一个感觉，就是大运城邦他可以把近这几年炒得比较火、炒得比较热，但是一直发展得有点不温不火的这种，是半死不活的这种大运板块，我觉得可能会带来一种活力。怎么样的情况呢？首先他这个大盘他有8500的居住人口，在这个区域来说可能不是的，但是说实话我觉得他这种居住人群，他能够住下来，这一点重要。这旁边可能有一些楼盘首先他没有那么大，第二个他可能居住下来的人、沉淀下来的人可能没有那么多。

第二个大运城邦这亿一块他有这个、有这个假日广场，他能够把这些业主让他在这里住下来，能够沉淀下来，把这个的居住氛围搞活，这是这个大运板块急需的也是比较缺的一点。

我觉得将来如果真正的大运板块能够成为龙岗的一个明珠的板块的话，我觉得大运城邦将来有可能会成为整个蛇口半岛城邦那种楼盘这么一个复制的产品。谢谢大家！

胡春

【顾洪波】我个人觉得中国的产能过剩，九几年的时候就有产能过剩过，朱镕基当时把房地产一放开以后立马产能过剩变成了供不应求。现在的这种产能过剩，其实昨天的我们的李克强总理在经济形势上又做了一个讲话，透露了几个信息。首先，我们的经济要保7.5%，7.5%是下线，有一个底线是7%，7%的经济增长率是经济的底线。谈到这一点的时候李克强总理说“不能让经济达到7%的底线，快要达到这个底线的时候就要动用一切办法来保证。”另外就是棚户区的改造，现在要向各个地区的政府要发动整令，要在年底把整个的计划报上来，未来五年要搞一千多万户的棚户区的改造。另外铁路继续重新启动。我觉得可能当一些暂停的东西开始重新启动的时候，我们现在所认为的钢铁的过剩、包括煤炭的过剩，可能大家过两年再来看房地产可能是一种伪过剩。

回到正题，我看到我们的主题很有感想，这中间我想起一个小故事，当年益田假日广场这块地开始的时候我记得02、03年的时候，当时政府这边是想拿给华侨城来做，当时给到华侨城的地价是1亿，但是华侨城不敢做，结果我们益田把他做出来了，现在我估计益田假日广场按照银行的评估值估计少要到60亿人民币左右。我们通过益田把这么一个成功的城市综合体做出来，那块地的价值从1亿都没人要、没人敢做，现在变成整个价值到60亿，其实短短几年的时间实现了60倍的增长，这就在我们身边发生的一个案例。

另外一点，我个人一直觉得，因为近对商业地产这一块大家的看法比较多，包括电商对综合体的冲击等等之类的，我觉得商业永远就是会死一大批，但是又会有一批会旺。包括近几年深圳的这种购物大浪淘沙，我记得04、05年当时我还在南都的时候当时就做过这种新闻，深圳当时万象城、金光华这些都在起来，包括益田假日广场、海岸城，觉得能不能容纳这么多的综合体，一直到现在还探讨这个问题。我们发现其实向万象城、益田、海岸城这几家，大家过得都还不错，并没有像大家当时预计的说，好像说这个泡沫多么严重怎么怎么样。当然像怡景城这种，那是运营出现巨大的失误，这种就没办法。

另外一点，我觉得现在我们益田假日天地在大运城邦这边来做的商业项目，我觉得很超前地在考虑了电商对我们综合体的冲击，包括我们来看他做的业态，餐饮这个东西是电商无法取代的，这种43米高的巨幕影院是电商无法取代的，包括我们做的儿童的游乐园、KTV、酒吧、健身会馆等等这些东西，其实很多都是电商无法取代的东西，并且反而这些东西对人流的吸聚能力是强的。我个人感觉凭着我们益田假日现在通过对假日广场的这种运营的经验，我觉得对我们的这个项目，我个人的信心还是比较足的。其实很多人可能以前都对龙岗这块不能忽略，但是这两年我们发现你像星河COCO PARK进了龙岗之后他的运营情况好，其实整个龙岗大概算一下有接近500万的人口，这500万的人口在这里他不可能天天跑到万象城、跑到华强北去购物，他还是需要几个大的商业的出现，益田在这一块我个人感觉如果真的按照我们这种规划的招商都能够做下来的话，我个人觉得会比COCO PARK做得更和，他对客户的吸聚能力会更强。

再回到我们的，我们发现这种商业综合体上面的这种在深圳很少见，比如说我前几天刚刚了解了一下，万象城上面的幸福里大概95平米的房子现在报价是530万，5万多接近6万一平米，并且号称是笋盘。海岸城楼上是没有这种的，但是我们知道海岸城周边比如陶总买的观海台，海岸城出来之前大概是1万多块钱，现在大概是4万多块钱一平米并且是没有放盘的。然后包括我们益田假日广场也是没有这种产品的供应，所以我觉得深圳这种，如果商业做得很旺的，然后他在上面有这种的产品，我觉得他的价值是可观的，包括像北京、上海其实都有很多这种案例，包括上海的新天地，现在他周边的住宅都是十几万一平米。我觉得像这种做得很好的这种商业综合体，他对这种人群的吸聚能力是强的，我个人其实对我们接下来的这种，我了解了像幸福里卖500多万的90多平米的房子只能做两房两厅一卫，和我们大运城邦99平米可以做成四房，我觉得这个性价比的差距太大了，虽然这中间有不同地段的因素，但是我觉得没有道理这种差距会这么大。其实包括一年前我当时就预判过，龙岗房价迟早会往2万的均价来冲，包括现在星河时代因为有了COCO PARK，他现在二手房的价格其实都已经到了2.3万，有些装修比较好的已经到了2.5万，其实就已 出了很多深圳关内的很多人的想像，这可能和他的COCO PARK所带来的这种效应也会很有关系。

顾洪波

【主持人】谢谢洪波的分析，他是有实力、有数据，应该是真实可信，他是比较理性的发言，接下来我想请一位感性的同学发言，晚报的杨媛，女生肯定喜欢逛街的，逛得多的就是各类的购物和商业综合体，我想你应该也有很多话要讲。

【杨媛】我可能一直在福田，可能对于商业体量的东西我也只能在福田。我以前一直有一个很疑惑的问题，刚才顾总也谈到了深圳需不需要这么多的综合体，需不需要这么大体量的商业。前一段时间我在广州访问广州太古汇的一个商业泰斗级的人物，他用很多的数据告诉我，深圳包括广州现在的商业需求是大的，包括一些的品，他说其实在深圳可以产生两个LV一个香奈儿，有这样大的容量。我以前的理解是我觉得深圳和广州离香港这么近有必要吗？完全可以去到香港买到更的。但是他用很多的数据告诉我说，深圳不仅有这样的需求，而且有很大这样的需求。这个可能跟我们自己的这种国情有关，但是另一方面也是我们现在可以说这种经济发展的实力在推动，而且他也谈到另外一点就是多个的趋势，这一点我们自己也看到了，南山的人他很难跑到罗湖去消费，益田大运城邦那么大一个体量的居住社区，他的人有没有可能长粗跋涉地跑到福田来消费呢？我觉得这种可能性会越来越小，尤其是在自己拥有一个很大体量，发展得很好的综合体的情况下。

另外一点我觉得我对益田大运城邦刚才展现的城邦lifestyle也感兴趣，我觉得大的社区可能有很多，但是能够体现出这种城邦感的社区可能不太多。其实大家都清楚的是商业和人流是互相推动的，有了人流才能招商，但是也不是说你的商业一定能够把人流留住。我昨天看了一份报告，大家现在看到龙华现在很火也规划得好，但是龙华的商铺存活率不高，经常在洗铺，因为他的人不停留在哪里消费，可能一个是品质感的问题，一个是自己的定位问题。

我想这一点通过一个大的运营开发商可能能够解决得比较好一点，因为有很多人他是急于把这个商铺拿出去卖。对于商业这一块我不是很懂，但是我也知道这是一个长期运营的过程，我也希望有这样好的一个人流，然后又有这么好的规划，还是希望开发商能够熬一熬，把这个行业能够熬得精彩一点。

杨媛

【主持人】你说“熬”好像没有这么严重，他毕竟有8千户的基础在这儿，他还有一个由平淡到旺的准备，开发商也有这样的一个准备。刚才学军同学说他代表龙岗人欢迎大家，我觉得有一位比你更具有代表性就是侨报的杨应才，他长期生活和战斗在龙岗，对龙岗的熟悉程度应该是超过的人，现在我想请“龙岗土著”谈一谈。

【杨应才】我住的地方可能比你们住在市区的也了解一些地方，我97年在深圳大学教书的时候，那个地方一般学生下自习的时候很恐怖，因为南山区区政府大楼后面一般都是菜地，还有一些流氓把我们的学生拖进去，这个是历史。

我99年就在龙岗日报，也就是现在的深圳侨报，里面一直从事的是地产方面的工作，整个的经济环境我是比较了解，目前从2003年到2013年的十年间我换了五次房子，就是今年在装修明年搬家，都基本上是这样的一个概念，但我都没有搬出龙岗城过，至今还是住在龙岗城。虽然我们的大运城邦地处龙岗城的结合板块，我们整个的地方离这里只有3，除掉红绿灯。 因大运城邦给我的感觉是，各种产品业态都比较全面，既然目前说到城市综合体，我们刚才说的龙岗城，大家可能在业界都很了解，万佳百货在区政府的世贸，世贸是一个临时性的建筑实际上到目前应该拆掉。估计在万科广场的综合体建完了以后要拆掉，整个的万佳百货大家可能不了解，的万佳百货龙岗城的万佳百货是整个营业额的，在全深圳。很多人把龙岗这个地方总觉得很贫困很穷，在十年前我们的领导一般都居住在市区，因为他们有福利房，我们在业界不是有一句话，一个领导带旺一条街。原来过去的小科员现在都成了干部很多已经居住在龙岗城这个地方，所以我们的商业环境、我们的商业气氛越来越浓。

对于大运城邦这个城市综合体我们业界都知道有七大因素影响了整个城市综合体的发展：

是人口，对于大运城邦有8千户人，这个我们一点不怀疑养这么大一个城市综合体。更何况在大运板块还没有一家真正的城市综合体。对于我们现在大家了解的就是公园大地前面的穗宝百货，在8年前开业的时候整个穗宝百货里面是很安静的，车辆也很少，目前穗宝百货自从公园大地入驻过后，现在各方面周边的一些新楼盘入驻，现在穗宝百货也是有利可图了。

第二就是我们所说的需求，现在随着大家的物质和精神文化方面的需要，经济的增加，这个需求是必须的，这8千户人口，我们只说1/3的人口进驻完全能够支撑这个城市综合体。

第三是我们的收入，我们的收入包括多方面的，既包括业主的收入，也包括我们整个当地地方的经济环境的改善，国民的税收收入也可以完全影响。我们目前大运城邦所处的板块他实际上是真正享受的就是我们龙岗城的的配套，我们龙岗城实际上很小，10可以把整个龙岗城跑遍。所以龙岗城的配套大运城邦是完全都可以享受的，包括市政配套。

第四影响的是环境，包括一个税务环境，主要是对一些商家，这些城市综合体里面的商家会有税收的问题，因为深莞惠一体化之后，整个对东莞周边的是那一些税收都有有所改善，所以这个对于大运成城邦也是一个利好。

第五我们常常说的道路，目前大运城邦前面的那一条道路与清林中路的结合已经是方便，既没有车流的拥堵，我从海关大厦过来多5就可以到这里。

第六是我们常常说的治安，龙岗城原来的治安是03年—05年期间的治安是很令人担忧，我的单位其中两个被绑架，一般都是被从摩托车上拉下来的，基本上女孩子都被拉下摩托过，只要开摩托车的。一个是摔在东莞，一个女孩子被绑架之后有三个人被抓住了也被判了刑了，还有一个是被绑架之后至今没有抓到。所以原来的治安令人担忧。目前龙岗城自从大运会召开之后整个的环境大大改善，现在整个案件的发生率是的，所以大家这一点不用担忧。

第七大因素就是商户，因为我们城市综合体里面的商户运营得开不开心关键是在运营的方式，还有我们对他们的一些优惠措施。

这整个七大因素是影响大运城邦综合体的直观重要的，综合以上所说，大运城邦至少拥有了六大因素：一个是我们刚才所说的人口，第二是需求，第三是收入，四是环境，五是道路，六是治安，这六大因素是毋庸置疑的。第七个商户要靠我们陈总他们怎么把商户经营得好，如何让他们赚到钱，这个城市综合体的发展应该会蓬勃向上的，也是不言而喻的。在大运板块目前就仅有的就是大运城邦这个城市综合体益田假日天地，其他的地方像龙岗城南区和北区、东区板块，相比城市综合体大商场、大卖场比较多，实际上有一些商城还是亏损的状态，对这边的板块我是认同的，我不喜欢走得太远，包括我一年四季没有特殊的事情我绝不会去深圳市区一次。

杨应才

【主持人】你也不要太封闭了，整天在龙岗混。“龙岗土著”的分析还是很有说服力的，更加坚定了我们对这个项目包括对城市综合体未来的信心。我看晓云同学在笑，你是否同意老杨的观点？

【刘晓云】我还是会有跟他不一样的观点，我觉得我来说益田和说益田的商业应该会有不一样的感受，因为从2004年开始我就住在益田假日广场的后面，从没有益田假日开始到看着益田假日天盖起来到现在这个样子，我应该是每天感受他不同的变化，那个时候还没有，到做起来之后才有益田假日。当然那个时候在盖的时候，我们当时对他应该是充满了期待，应该是2004、05年的时候哪里的房价，就是我后面的那一片四季花园那一片大概还只是8、9千，到益田假日正式营业的时候，那个地方几乎是已经翻了一番了，这个房价那是随着益田假日的进度每天都在发生不同的变化。一直到现在那是好几倍了，都没有办法说了。

之前没有益田假日的时候我们华侨城一般都去沃尔玛那边购物，他仅仅是一个超市，我们能消费的东西很少，休闲式的消费我们还必须出去，只能说超市购物那一块只能是到沃尔玛去。但是现在有了之后，我现在想说的就是，这个商业对我们这个城市所能创造的价值，以及对于我们生活方式的改变这个确实是大，我直观的感受就是益田假日对我们这个生活方式的改变，刚才说我们只能去沃尔玛购物，只能是简单的一些购物，大的话我们只有出去更远的地方，开车去，一星期可能多点，储存一个星期的量，到时候再另行补充。

当时是很不方便，但是益田假日起来之后我们就方便了，选择性也多，无论是服装也好、饮食也好，那里什么都有了，看电影也好，那些休闲，各种各样的都有。

【主持人】我可不可以这样理解，你就是城市综合体的直接受益者？

【刘晓云】我想我们每个人都是，因为我在益田假日的旁边，我能够直接感受到益田假日广场对我们生活方式的一个改变。

讲到大运城邦的时候，我也相信这个商业综合体他对整个区域的包括整个的这样一个改变，肯定是巨大的，他现在的价值可能体现得不是充分，当这个商业综合体完全起来的时候，我们就能够看到那种变化，他对这个区域经济的推动以及对这个区域房价的带动，对我们生活方式的改变，肯定都会是逐渐逐渐地显现出来的，这是我直接想说的是，这个商业对我们城市价值这样的一个改变，以及对我们生活方式的一个改变。

我再回到宏观一点的层面来说我们商业综合体，的确是这几年商业综合体应该是一个发展趋势，大家都在做商业综合体，无论是大开发商、小开发商，任何一块地他都想做成商业综合体，无论大小。以前我们有单纯的住宅用地，你现在拿单纯的住宅用地可能都拿不到了，没有了。现在城市更新项目都是一个比一个大的城市综合体，那里面都是包括商业，大体量的商业。这样我们能看到的就是商业综合体确实越来越多，他是我们的一个发展方向。但是当这个城市商业综合体越来越多的时候，其实我们也应该看到这种开发现象他所隐含的一个风险，我们从罗湖到蛇口，就这一条线上不看别的就看那一条线，隔了多少米就会有一个大行商业综合体，金光华、万象城、COCO PARK、KK MALL，旁边城，一栋一栋过去，初步算了一下据说有17个，我现在不确定这个数字是否准确，这还仅仅只是在这一条线上。

当然在关外的话也是越来越多，包括像龙岗，现在万科广场马上又要出来了，那个体量也大，那也是号称龙岗旗舰式的商业综合体，应该是一个大的购物，里面全部是引进的包括某个品牌的一系列的旗舰店，这种快时尚的全部一系列的品牌全部引进来了。这也意味着龙岗的这种消费场所是越来越多了，综合体的档次越提越高了，当然还有星河COCO PARK也都快起来了，包括咱们这个其实应该说是这个的商业综合体越来越多，我们的生活确实会越来越方便。但是我们也应该看到，当这个商业综合体越来越多的时候，我们的消费力是否能够真正地带动起来，我不从开发商的角度说是否有实力、是否有后续的经营能力，我们应该也要考虑一下我们整个区域这样的一些消费实力。虽然每个区域的Shopping Mall定位不一样，刚才顾洪波也说了，其实我们这么多的商业项目，真正做起来的并没有几个，现在在市区的可能是万象城、COCO PARK和益田假日做得比较好一点，其他的你能够看到很多是平淡的，生意并不是好，我们也听到他们的经营方面是有一点亏损的，真正的Shopping Mall目前有盈利的并不是的。

我仅仅是从稍微宏观一点的层面来说这个商业综合体，从两个方面来分析了一下，谢谢！

刘晓云

【主持人】晓云也分析得很好，整个商业综合体的市场也是雨后春笋般的涌现，确实是一个大发展的时期，在大发展的过程当中我们怎么样找到自己的定位，我们怎么样把自己的商业综合体把他经营好，让他的价值化，这可能也是每一个开发商要考虑的问题。接下来我想请华仲占同学，你好像跟我们益田也是一个合作伙伴，也对我们益田也是了解。

【华仲占】太了解谈不上，龙岗很熟，04年住在龙岗住了一年，干过一些项目，干到中途没干下去，就是公园大地的那个项目。对龙岗还算是有所了解，04年到现在龙岗的变化还是超乎想象的，以前没有人愿意谈龙岗，我们做个项目的时候对他的价值评估只有5千块钱都不到，我们当时想能不能卖当时也是一个未知数。记得老板买了地以后三天没有睡着觉，说到底退不退一直在犹豫。

但是从目前来看，04、05年的时候我记得龙岗是有好多MALL的，但是基本上都死掉了。个是五洲风情的MALL死掉了，还有一个是艾迪MALL，还有一个鹏达MALL，他后面还有很大的商业，但是他没有做起来。这是05年的时候跟华润基本上同步起来的MALL，都没有做起来。但是后来为什么MALL在整个深圳包括风卷云涌做得好，个是城市发展到这里了，我们提前做不一定成功，城市发展到一定阶段的时候我们顺势而为做得成功，在龙岗做MALL的话到现在来做也是一个顺势而为。但是一样，大家都做一样的风险也是很大，到目前我还是持有这个怀疑态度，一个区到底能够支撑多少个MALL，之前曾经写过一篇微博，说中国这些MALL如果都一拥而上，差不多有五成的MALL都会有问题。还有50%以上能够活下来，能够活下来我理解是比较独特地定位，他的定位跟别的MALL不太一样，第二是比较好的位置。就是这么两点，要么是一个好的位置，要么是一个好的属性。

中国未来增长的产业应该是儿童的产业，这应该是中国未来增长的一个产业，比较理想的一个案例就是东门有一个迪卡卡，是一个小孩的体验城，他是收费的，在里面卖东西还收费没道理，我们其实想像不到他的模式，你要去玩可以，必须先交门票，然后他在里面再买东西。但是人很多，刚开始生意还是很不错的，有点像迪斯尼，迪斯尼里面一样可以卖东西，但是你到迪斯尼还要买票。我当时接到这个项目的时候我记得陈总也有一个观点，把这个项目做成一个迪斯尼式的有了式的购物，而不是做一个普通的MALL，做一个普通的MALL确实有很大的风险，但是我们改变他的属性、改变他的定位，改变他的客群他就不一样了，所以我理解这个MALL他可能是中国未来MALL发生转变或者是发生一个新的转型的一个开始，未来很多的MALL都会做非属性的定位不是全定位了，不是说我什么都做的，所以从这个角度来说我还是比较看好这个产业。

第二个观点，中国深圳的房子应该在MALL的上面，因为这是的生活体验。我讲完了。

华仲占

【主持人】接下来是张公子。

【张公子】首先感谢主办单位益田地产和新浪乐居的邀请，这个沙龙也接近尾声了，大家也听得很累。我简单讲两点，刚好商业运营的领导在现场，我很高兴有这样一个机会跟他大家进行一个交流。刚才大家说了很多，我就不再重复，但是我有一个观点，其实我们看到龙岗的商业这两年大，包括上次我们去万科，包括看到万科广场，他也是一个大型的Shopping Mall，包括综合体做得也比较多。

我的想法是，其实我们深圳人都是住在这种郊区化，但是因为商业配套严重不足，实际上我的衣食住行、我的商业都跑到市区去解决我的商业。但是我们能不能反过来想，我们能不能将来把这个项目做好能够吸引城区的人到我们这里来消费，我们做一个大胆地设想，然后小心地去求证，我觉得这是一个很好玩的想法。不是说我们做不到，我记得几年前我们看了《阿凡大》，当时深圳还没有IMAX影剧院，后来深圳是有，但是当时东莞是有的，深圳我有些朋友为了看这个IMAX这场电影从深圳开车跑到东莞，结果还没有买到票觉得很懊火。我们做商业将来的定位一定是走差异化的手法，能够做一些深圳人没有见识过的或者没有玩过完全很新鲜的商业模式，能够带到龙岗这里，给深圳人一种不同的新的消费体验，这是对将来的一个商业的绩效。

第二商业对深圳人来说真的和重要，尤其是深圳人生活节奏快，很多的是两公婆同时工作，大家的生活节奏都很快。我自己有一个感觉，我原来的工作单位很痛苦周边没有餐厅，我中午吃一个很简单的快餐或者是麦当劳都要跟同事开15出去，然后再开15回来，我现在上班的地方楼下就有很多的茶餐厅很多的选择，每次在哪里我吃饭的时候我回想以前的经历为了吃一个饭开车半个，我觉得我现在很幸福。

第二商业对深圳人来说真的和重要，尤其是深圳人生活节奏快，很多的是两公婆同时工作，大家的生活节奏都很快。我自己有一个感觉，我原来的工作单位很痛苦周边没有餐厅，我中午吃一个很简单的快餐或者是麦当劳都要跟同事开15出去，然后再开15回来，我现在上班的地方楼下就有很多的茶餐厅很多的选择，每次在哪里我吃饭的时候我回想以前的经历为了吃一个饭开车半个，我觉得我现在很幸福。

张公子

【主持人】接下来请风语。

【风语】我讲三点，点，大运城邦是一个成功的典范。第二点，大运城邦他成功的一些原因。第三点，大运城邦提供了一种可能。

，为什么说他是一个成功的典范呢？这个项目立项之初我们业内人对这个项目关注的，但是很多人不看我们这个项目，很多人觉得在这样的一个地方实行这样的一个价格他是比较难的，还有很多人觉得如果是 者来这个地方，他一定不能获得一个 。但是在几年的时间过去了，我们可以看一下这个项目现在运作得成功，不管是他的销售和售价都好。

我们看一下他的 ，刚刚玄总说了很多的业内的朋友在这里买房，我们业内一个比较熟悉的朋友他当时在这里9千多买了一套房，我们当时说他这个房子可能砸在手里，但是今天我们在外面走了一下发现，他那个房子能够以1.2万多的价格卖出了，这是他在这个地方实现这样的一个物业销售是一个成功的典范。

第二，这个项目为什么会成功呢？除了这个位置是我们大运新城的接触之外，主要的是我们今天提到的商业综合体，置业者在这里可以实现他的休闲购物、他的居家、小孩的都可以得到一个满足。能够实现这样的一些功能的话，这些人自然想到来这里买房。

第三我想提到一个可能，让深圳的白领实现高品质居住的可能。近一段时间我跟异形在后海湾看房的时候，比如三湘海尚、维港，我们知道在深圳能够达到高品质的房子他的价格是很高的，后海湾随随便便一个房子是700万以上，这是很多普通置业者他接受不了的。但是来到大运城邦的话要想实现高品质的生活，其实我们所需要花费的一个成本是低的。

风语

【异形】我谈几点，首先我很佩服这个项目，基本上我刚才微博已经写了，益田就在大运新城旁边北通道旁边，硬生生造了一个独立的居住城邦，接近100万米，包括居住、包括酒店、包括商业、包括，基本上可以说是生活不用外求。旁边就是凤岗，我相信很多深圳人不愿意到凤岗去销售，但是到旁边的龙岗城消费时间距离都很短。他虽然是东莞的楼盘，无论是他的生活还是外面人的印象这就是一个深圳的楼盘，很少人把他跟东莞联系在一起。这个项目无论是在硬件的制造上面还是向深圳人传递的区域概念上面是成功的。第二，刚刚我们知道北通道下来一拐就到这个项目了，我们这个项目走深圳过来比到龙岗城很多的项目都要近，而且他的综合质素来讲也超过了很多龙岗的项目。第三，由于我们地处凤岗，我们仍然可以以东莞的房价来购买，却享受龙城这种方便的生活。

异形

【水水同事】刚刚我们领导提到了一个“跨界”的词，我对这个词有感觉，我认为我们益田这一次其实也是一次城市玩家的跨界，因为很多我们知道这个城市有很多的城市玩家，他们以城市作为主力的战场，他们把城市跨越地缘的很好的因素。另外他是土地价值的跨越，虽然这是属于东莞的地但是都是龙岗的人，旁边的地方离5的地方房价达到2万了，但是我们相对于他们有很大的城市空间。第三点我们认为也 一次穿越的过程，其实有时候我们在一起跨越的是一种空间的跨越，我们在郊区的时候很难达到一种城消费的感觉，但是一旦综合体的出现，他会让我们有一种感觉，你在龙岗我们怀疑这个只有在罗湖、南山、福田才有的东西，但是我们发现这里也有。

水水同事

【周逸翔】我之前在广州做地产做了8年，在深圳做了2年，我讲一下广州跟大运城邦的一些对比。广州像大运城邦这种大型的社区是多，祈福据说里面住了13万人，凤凰城里面住了1万多户，但是在深圳来说是比较少的，因为深圳之前他有一个关内关外的概念，关外的发展远远滞后的。大运城邦他弥补了关外的空缺，我们定义为是一个深圳的楼盘，卖给深圳人，这一点是做得好的。市区可能因为有华侨城这样一个大的楼盘，这方面广州应该先走一步。当时有一句话“中国楼市看广东，广东楼市看华南”，华南的大盘比较多，里面有很多的配套星河湾有酒店、有商业，凤凰城也有商业，但是我们发现在广东的商业配套他的辐射力的范围是几公里范围之内，很少有人坐车从雅居乐到祈福去消费，但是大运城邦有几点做得有诚意，一个是比较大，一个是引进雅乐轩的酒店，他的定位，这一点开发商的诚意完全体现出来了。这一块大运城邦可以作为一个深圳拿得出手的一个标杆型的大型的商业社区。

这个商业社区有几点要注意，一个是要解决他的定位问题，不能定位过于巨大对于开发商来说难以承受的，他的范围是周边几个社区。第二是交通能力，广州有很多的楼巴，是祈福他有巴士直接到香港，他交通可以解决覆盖的问题。第三开发商这个定位来说是毋庸置疑的有一个案例在白云区有一个万达，他在建之前那块地的一个楼盘是体育花园可能卖不到2万，万达过去以后他的地价已经去到2万，可能这对于开发商来说这个城市配套来说他的价值和巨大，这是毋庸置疑的，这几点来说对于大运城邦、大运来说是一个比较好的配套，一个典型的配套，这一块可以再继续深入地研究。

周逸翔

【主持人】广州华南大盘的确有很多成功的经验我们直接去学习和借鉴，接下来我想请小潘，我记得小潘跟我说过一个经验，她现在就住在一个应该说是商业综合体的物业，她觉得明显的好处是什么呢？她甚至可以在孩子睡了之后和劳工去看场电影，这在以前是不可想象的。

【潘川玉】我是深圳电视台都市频道地产的执行制片人，在座的基本上把大运城邦的价值剖析得清楚了，我作为一个居住在这么一个综合体的居住者的身份来讲，因为我是住在南山的宝能太古城OCT，报能他没有运营过类似于大型的这种综合体的经验，OCT在龙岗是有一家，但是我深切地体会到了其实人们现在生活节奏真的是地快，根本就没有时间陪着家人，是陪着孩子和老人，你要再开着车到那些成熟的地方，到海岸城那些成熟的商业配套。就像忠辉总讲的一样，我可以趁孩子睡着了可以到楼下看场电影，可以喝喝咖啡地跟我们的同行、跟我们的朋友一起聊聊天，我觉得是生活和工作两不误。如果让我再选择改善性住房再要买房子，我肯定要选择有商业配套的。有商业配套一定有他保值和的空间，是益田有成功的益田假日广场，而且益田的假日广场我深刻地记得，开业的时候我去过，然后我是在今年上半年的时候又踏进去了，就整个地感觉和氛围是不一样的，现在火爆，就是你到任何一家吃饭的地方都得排队。

刚才我们的陈总也讲到了，大运城邦目前我们的商业会引入我们本身成熟的益田假日的合作商来进驻，如果本着这个原则的话我觉得一定会成功。刚才我们的华总发了一条微博，我在微博上回了一条，我说“益田再造一座城”，益田给的居住者提供了一种生活配套，让你足不出户，你可以在整个小区可以感受到足不出户什么都可以拥有，孩子不用再去外面，同时吃饭、娱乐，是饮食对于我这个吃货来讲，我觉得刚刚说到的美食打造一线的八大菜系对我挺有诱惑力的。而且，大运城邦整个目前价格的性价比我觉得是诱人的。

潘川玉

【陶文杰】，我想讲《为城市创造价值》这个标题，综合体我认为是一个城市资源的集中展示形式或者是展示形态，这个从他的定义上我们实际上可以看出综合体这种形态他某种意义上是可以脱离周边的环境而存在的，他是可以创造这个环境，可以创造这个地段，所以这是我们当时把这个论坛的名字叫做《为城市创造价值》的一个由头、一个缘来。我们看到无论是罗湖万象城还是龙岗的星河时代，他都实现了这种功能。罗湖万象城旁边原来实际上是深圳河很臭的，周边的价值也不高，但是他硬生生在城市西进的时候在罗湖区这个老区实现了无论是商业价值还是豪宅价值的标杆。我们看到龙岗的星河时代也是类似的，我们大运城邦也是实现了这个功能，创造这个地段创造这个价值的功能。

第二，城邦生活方式。其实我看到“城邦”这个词我想到的是希腊城邦或者是雅典城邦，这个应该说是一种开放的、自由的、民主的一个人类历的一个时代，那时候是百花齐放、百家争鸣，也是一个很丰盛的时代，我觉得这个和我们现在创造的益田大运城邦这个lifestyle是有一些共通点的。我刚才看到有八大标准，具体哪些共通大家可以去看看这八大标准。

第三，我想讲讲益田。我和商报的顾总说的一样，我也是看着益田假日广场起来的。我02—05年在他的之窗OCT上班，开始那是一个停车场，一个坡，上面有黄土地有停车场，有练车的人在那里练车。刚刚说从1亿的地价到60亿的估值，正式展现了益田为城市创造价值的这样一个能力，我相信我们现在如果有这个研究机构对益田大运城邦进行整个物业的价值性估值也是一个天文数字，这和我们当年相中这块土地的时候这个城市的价值提升多，也是几十倍甚至上百倍都有。我们也看到了过去几年中益田这里卖了4千多套房子，很多的深圳人民或者是东莞人民也在这里享受了这个城市价值的一个提升。

第四，这个城市的形态。刚才有朋友说我住在海岸城，目前这一块的城市形态有一点像南山区了，因为这里的大运场馆实际上是可以和南山的春茧有点类似的，佳兆业的运营我相信也能够把那一块运营得比较好。随着益田假日天地的起来，实际上他具备了像海岸城这样的一个商业综合体的功能，整个的形态应该比较像南山区的，当然南山区有海我们这边是山而已。另外这周边还有很大体量的旧改，益田也是其中参与者，应该会给这里带来很大的价值提升。

第五，讲讲体验，益田假日天地这个综合体我对他的一些感觉。我觉得未来的综合体实际上我们会发现，我们真的去Shopping Mall综合体里面买东西的时间是比较少的，要买就是超市点菜，更多的是去逛街，因为我是每天都去海岸城，主要就是逛街，逛街、美食、餐饮、娱乐，娱乐包括小孩的娱乐，青少年的娱乐，这些应该是未来这个综合体的一个主要的功能，确实这个实际上也是可以和电商进行差异化地竞争。所以我觉得益田假日天地定位找得准，这种开放式的、体验式的定位找得准，我看好这里的购物的前景。美食、娱乐、开放，这样的好。 

第六，我大胆讲几个预测，刚才晶报的胡春讲了预测，我也来讲几个。前几天我们华南区的老总说未来这个房价的预测师将是一个受欢迎的职业，我觉得在益田假日天地这个城市综合体开业的前后几年，可能3—5年之内，五年可能太久了，可能三年左右，这里的房价应该会冲到2万，我觉得会有这样的一个可能。这个也是和我对海岸城的体验相关的，我确实是在三五年内看到他从1万多冲到了4万的，实际上涨了3倍左右，这就是大概五年左右的时间，我相信这里随着我们8万平的益田假日天地的开业、运营，随着周边的很多人群被聚集到这样一个购物，这里的物业会获得一个价值快速地提升。这里有一个原因，应该也会越来越吸引很多关内的人到这里置业，因为这也没办法，关内的房价确实太高了，这里在同样的价格能实现一个高品质的生活。

说到房价的问题我想说一下我的亲身体验，这种城市综合体的物业在 属性上他是很强的，而且他是一个攻守兼备的物业。攻是什么意思？他房价涨幅可以比较大，可以超过市场的平均涨幅，尤其是像这种中小户型，总价比较低，这里的单价比较低，这种物业未来的上升空间很大，你总价和单价比较低，意味着他进入的门槛低，能够让很多的刚需承受得起。第二是守，他的租金率比较高，这种综合体综合配套的他很好租，你随时可以租出去。第三是他的流动性未来会比较强，不要看现在是属于东莞的盘，我相信这个综合体建起来以后这里的二手流动性会很强，不像有的物业有些看起来面积很大的，占了比较稀缺的山海资源的物业，他的流动性会比较弱一点。

陶文杰

【弓鸣】等了很久，终于轮到我了，每次发言都是我一个，基本上现在成了一个惯例了。大家讲得很多，有些我比较赞成，有些我还是不赞成的，可能每个人观点不一样，今天主办方的核心话题是综合体的价值与城市再造的价值，围绕这个核心的观点我来阐述一下我的核心思想。

我的核心思想是《城市综合体的必然当下和偶然未来》，为什么这么说，我们在今年可以看到深圳的综合体在如雨后春笋般地涌现，这个涌现其实有很多的原因：

是深圳多时代的到来，过去可能深圳是单级，现在是多时代，龙岗起码也是一个副，这是其一。第二，国家说城镇化开发是一个机遇，也是一个城市价值的裂变，城镇化的价值说大了是国家战略，说小了在我们深圳城市更新。所以说这种庞大的城市更新的涌现，不可避免会导致很多的综合体涌现。第三，深圳目前受到政策的调控，开发商为寻求多元化的比较稳妥地经营，而避开单一的住宅开发，在这种情况下在寻求一个多元化的经营情况下，综合体成为很多开发商的一致的选择。

当然还有其他的原因，综合起来在这三种大的气候影响下，我们看到近来深圳的综合体是大量涌现，以至于有很多的市场人士持担忧的态度，尤其是健林和马云对赌之后，大家都感觉到综合体将来是不是没有未来了？其实我的观点不是这样的，我觉得这有一点杞人忧天甚至是有一点盲目地担忧。我们仔细看一下当前中国的综合体或者是深圳这些都市综合体可以分为以下几类，一种是社区型的综合体，一种是街区型的综合体，一种是城区型的综合体，还有其他的综合体，宏观来看是三种类型的综合体。这三种类型的综合体他们存在的位置，他们周边的市场效益和对城市带来的价值，反过来看人们对他消费能力和支配的方式和态度等等都是不一样的。随着电商时代的来临，我们确实对综合体捏一把汗持担忧态度，但是也不能盲目担忧，电商时代不可能说完全取代综合体，也不排除对某一类或者是某些类的综合体产生一些比较客观地冲击。从真正的市场因素来看，我觉得未来冲击少的就是社区性综合体。

比如说我们大运城邦的综合体而言，这个综合体有8万建面，就深圳的规模而言是中等偏上的规模，这个规模起码他本身拥有将近1万户左右的居民，还有周边的消费能力，在这种情况下受到电商的冲击我觉得是相对较小的，他不像街区商业做流动的客户，不像城区的商业，他对周边有一些盲目地辐射。这样而言，我认为街区型商业、社区型商业和城区型商业未来受到电商的影响是不一样的，是不均等的，我认为受到电商冲击这一块可能社区型商业的冲击是少的，因为他从满足本区域的甚至本社区的基本消费核心前提而存在的综合体，他的存在受到电商的影响必然会更小一些。

刚刚听到主办方介绍本产品的业态分布的时候我们也感觉到，确实像洪波所说潜意识有意规避电商的风险，餐饮比例达到40%，我们看到万科餐饮比例达到32%同样有这样的嫌疑，我们也看到有儿童主题的商城娱乐等等，这些都是电商无法取代的，从这个角度上看，我不认为有些观点危言耸听认为电商会取代城市综合体，会取代未来的都市型的大型的商业MALL，我认为从这个角度看，我们大运城邦的综合体未来前景不仅可以对整个龙岗西区的商业，以及对未来凤岗区的商业都有很大的辐射，应该说这个是龙头商业，加上未来轨道的开通，对于本区域的贡献和对于大运城邦拥有近百万城邦的生活有是一个很大的保障，起码在多时代确实不需要跨区域消费，在本应该可以自给自足。

我们再看看未来，很多人认为未来商业是有过剩，尤其我们再看龙宝大道沿线不确定统计有50多个面积不等定位各异的综合体存在，认为综合体泛滥成灾，认为综合体未来经营有很多不确定的因素。从这个角度来看，我们认为综合体未来他确实有一些偶然的未来，这个偶然不是城市发展的必然，而是受到商业的竞争，受到商业业态的划分和非确定的、非物质的商业，比如电商O2O他就是非物质的商业，确实受到这个影响的因素有。所以从这个因素来说，我认为城市创造价值某种意义上不是房地产开发，更多的是区域化的深耕，为整个的取悦带来一个生活、居住、消费等等价值一体化的消费，从这个意义上我们认为大运城邦的综合体可能是深圳和凤岗之间跨境消费的一个比较好的深圳西北区域的一个比较好的门户型的商业，我预祝这个商业未来经营会成为又一个大运的旗帜。谢谢！

弓鸣

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