记者近日采访发现，广州不少写字楼的架空层和避难层频频被发展商充分“挖掘利用”，违规围蔽起来，变身酒楼、水疗城、健身、会所、物管公司的室和员工宿舍，甚至间隔成写字楼对外出租。业内人士指出，写字楼的架空层和避难层一般都属于公共空间，发展商将其围蔽使用一方面损害了业主和租户的利益；另一方面，写字楼的架空层和避难层都起着火灾时疏散人群和供人员暂留避难的作用，如果被围蔽起来改作其他用途，将堵住逃生之路，直接危及大众安全。

1.架空层变写字楼出租

★典型案例

天河北一大厦架空层变写字楼

位于天河北路和林和东路交界处的某商务大厦，是当年广州写字楼市场打出“生态园林”概念的写字楼，其4楼的架空层被打造成“空中花园”，是楼盘“生态”的一大亮点。但如今，该项目4楼的架空层却已被围蔽起来，被隔成了每间100-200平方米的写字楼出租。记者在该大厦管理处询问工作人员架空层的情况，工作人员竟然说4楼只有走廊有花园绿化带，其他地方“都有用处的，没有架空啊”。在的中介地铺，有地产中介告诉记者，该大厦4楼架空层间隔出来的写字楼早已租满了，月租金70-80元/平方米。

★分析

高德辉表示，写字楼架空层被间隔成写字楼出租的情况，在广州市场不算普遍，毕竟租写字楼的企业都需要做工商登记，又需要开，但架空层没有产权证，不能做工商登记，很难满足企业需求。不过正所谓有利可图就有市场在，这类写字楼租金都很。比如上述的商务大厦，其正式写字楼月租金要100元/平方米，架空层间隔出来的写字楼租金比其他楼层要两三成；而且架空层写字楼通常没有公摊面积，实用率超过九成，正式写字楼单位实用率只有六七成；架空层写字楼还能对着走廊的绿化带，环境看起来更好；有发展商还用商业裙楼的地址帮租架空层写字楼的企业解决工商登记的问题，所以还是有企业愿意租这种架空层写字楼。发展商出租架空层获利，但写字楼宣传的“空中花园”却大缩水，不仅损害了小业主和租户的利益，还存在安全隐患。

2.避难层变身会所 会议对外经营

★典型案例

锦源国际大厦避难层变西餐厅

位于北京路与泰康路交会处的锦源国际大厦共36，其10-36层都被包装成酒店对外出租。该大厦是写字楼性质，按规定，此高度的写字楼应设有避难层，但记者在该大厦前台询问现场的工作人员，工作人员却都说：“避难层？我从来没听说过！”那究竟大厦的避难层在哪里呢？按相关规划，其避难层应该设在18-22层之间。为弄清这个问题，记者从电梯上去，在18-24层之间一层层地观察，发现除第22层外，其他楼层都是。而该大厦的电梯里还贴着“欢迎到22层的西餐厅用餐”的宣传纸，记者上到22层，发现这里确实是个西餐厅。正是中午时间，有几位食客正托着盘子在选着自助餐。工作人员表示这22层曾是酒店的会所，近期刚被改造成西餐厅。

★分析

美联物业商铺组副总监林泊山表示，按照消防规定，100米以上的高层公共建筑，即大概是30层以上的写字楼、商场、医院等，因为人员密度很大，火灾隐患较大，所以每隔50米，也就是15层左右应建一个避难层。避难层设有独立的电力系统、通风系统和消火栓，配备紧急电话、喷淋灭火装备和应急灯等，有专用的消防电梯出口，装修也要采用更强的耐火材料，每平方米要能容纳5人，平时不能住人，原则上也不允许。它只能作为设备层，放置水泵等设施，而且还要留出足够空间以容纳和疏散人群。有些写字楼项目虽然按要求建了避难层，但在建成以后，却往往被发展商变成商用。多的情况下是被变成写字楼配套的会所经营，如琶洲的保利国际广场，其架空层就变身成会议。经“变身”后，避难层如果达不到避难的必要条件，将直接影响到楼宇的防火安全。

3.架空层变物管处、员工宿舍

★典型案例

祥龙花园架空层变员工宿舍

位于天河北路的祥龙花园由2栋29层住宅楼和1栋39层的写字楼组成。大厦的1-4楼都是商业裙楼，5楼就是架空层所在。楼盘保安告诉记者，祥龙花园物业管理方——广州义华物业管理有限公司的地点就设在大厦南面第二栋住宅楼的架空层处。记者坐着电梯上到5楼，出了电梯推开右边虚掩的小门，就看到墙上挂着的“祥龙花园管理处”指示牌，循着指示牌望去，管理处开着一个窗子，装修得跟上面的住宅房差不多。在管理处所在住宅楼的左侧是高达39层的写字楼，写字楼外围全是反光的蓝色挡光玻璃，但在写字楼下的架空层，却被围起来间隔成一间间小房子，房里的光线很暗，旁边裸露的柱子被用白色木板装饰起来，跟上层的写字楼外立面很不相称。房子内外有两三个穿着制服的物管人员在走动，一个50来岁的中年员工在晾着衣服。原来这架空层已被改造成了物管公司的员工宿舍了。

★分析

林泊山指出，的写字楼往往身价金贵，租出去就是钱，物管公司当然能省就省，所以有的项目连原来规划中的物管公司用房也被拿来出租获利。因为架空层不算入容积率中，也没有产权，物管公司就在通过规划验收后，将架空层围起来，变成室使用，有些还被改成员工宿舍。其实这种做法损害了业主的权益，如果围蔽面积过大，更会堵塞人员疏散的通道，给楼宇防火安全带来隐患。

4.与裙楼打包出租，架空层变酒楼

★典型案例

勤建商务大厦架空层变酒楼

位于黄埔大道西的勤建商务大厦2-5楼是一家名叫龙苑酒家的酒楼。这个酒家外表低调，内里装修豪华，其5楼几乎全是一间间的包房，包房外的“空中花廊”园林令其身价大增，大受商务客欢迎。但少有食客知道，这些带“空中花廊”的包房，却是由写字楼的架空层改建的。这个5楼原本整层都规划为架空的“空中花园”，为业主和商户提供休闲空间，也是该大厦的主要走火通道。但现在这个“空中花园”的塔楼下面的部分，却已被围起来变成了酒楼的包房。

★分析

中立地产总经理助理高德辉表示，架空层属于功能型的公共空间，没有房产证，不能做工商登记，理论上不可能被拿来作商业用途出租。但为了将这些空间充分利用起来，不少发展商就将其与裙楼一起打包出租给同一家商户。如有的裙楼租给了酒楼，架空层也一并出租，围起来成为酒楼的包房；有的裙楼租给了一些美容水疗、健康，架空层也一起租出去变身高档的“园林水疗会所”。而小业主想查发展商将架空层出租的“证据”其实不容易，因为它是与裙楼打包一起出租的，小业主很难找到发展商单独出租裙楼的合同，要维权也困难。