8月20日晚间，万科正式对外发布公告，公布其2018年中期业绩情况。今日，万科面向媒体举办中期业绩发布会，房天下君带您走进万科业绩发布会现场，直击2018万科中期业绩发布。

报告显示，上半年万科实现销售金额3,046.6亿元，实现营业收入1,059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。在《财富》杂志发布的“2018年世界500强企业”名单中，万科位列第332位，连续第三年入围。

上半年，万科核心业务稳步增长，同时围绕美好生活积极拓展其他业务。2018年万科将租赁住宅业务确立为核心业务，累计获取房间数超过16万间；5月，万科物业联手珠海横琴试点“物业城市”；7月，万科物流仓储服务业务通过并购方式获得太古实业有限公司旗下7座冷库，实现了对国内一线城市及内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。

公司总裁、首席执行官祝九胜表示，万科将以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，坚持以客户为中心，围绕人民日益增长的美好生活需要，持续创造真实价值，推动各项业务有序发展。

——房天下现场直播——

9:00 记者到达会场，业绩推介会在9:30正式开始

9:33 业绩会开始，万科出席本次发布会的，分别是：朱旭、张旭、祝九胜、孙嘉，本次大会郁亮未在现场。

万科集团副总裁、董事会秘书朱旭代表公司管理层向大家就中期业绩作一个汇报。汇报分为五部分：一是公司概况、二是中报亮点、三是财务状况、四是业务情况、五是发展规划。

公司概况

万科自2016年开始，连续三年进入世界500强名单，2016年是356位，2017年307位，2018年是332位。公司A股和H股入选多个重要指数，其中A股入选深圳成指、深证100、沪深300、MSCI和富时中国A50指数，H股入选MSCI、恒生中国企业指数、恒生中国行业指数-房地产和建筑。

万科上市26年以来，是持续盈利时间长的，每年都盈利，权益净利润复合增长率年化约31%，持续现金分红年限长，有25年现金分红，累计分红达到455.5亿元，远远超过我们在股权市场融资的金额194亿元。

上半年万科在售后服务商的定位下，坚持以客户为中心，以现金流为基础，推动各项业务的有序发展。传统业务核心开发业务稳健增长，新动能业务发展良好。

其中三个财务指标的亮点：一是营业收入，集团收入增长51.8%，达到1059.7亿元，ROE持续增长到6.76%，增长0.28个百分点，净负债率上半年末是32.7%，继续保持行业低位，过去十年来，万科在报告期末的净负债率都系在40%以下。

10:20 进入提问环节

祝九胜：楼市调控已初显成效 租赁市场才刚开始

提问1：请问祝总，您上任总裁半年来感受是怎样的？您如何看待这个行业的未来？租赁业务成为新的发展风控，万科在这方面有什么进展和安排？

祝九胜：做生意都有一些压力，做这个职务也有压力，我个人时刻感觉到这种压力。

针对重点城市有一些具体的调控措施，目前的观察已经收到了初步效果。我们也赞同这种方式，毕竟这些措施对整个行业的长期发展，建立房地产市场的长效机制都是非常有好处的，我们也不断在调适自己，适应新的政策、新的要求。

这个行业的空间仍然还有，容量仍然还是很大，城镇化的进程仍然是没有完成的，租赁市场才刚刚开始，机构化介入的时机才刚刚到来，我们在衣食住行或城市中关于空间、关于不动产的各种服务的需求还是非常大，所以我们对整个市场、对我们自己的业务前景还是有基本信心，当然不能纯粹靠信心过日子，我们还是要靠每天跟客户高度互动，有效洞察他们的需求，不断在他们的生活当中起到更好的作用，在交互过程中创造价值，这方面我们也在做一些有力的探索。

作为一家纯粹的房地产开发商，会注意到客户满意度等比较粗放的指标，今天在不断追求客户满意度的同时，也在客户忠诚度、客户推介客户等方面不断进行新的探索，也初步取得了一些效果，更多时候是客户在教我们，当我们真正跟客户有效互动时，会以客户为老师，客户参与到我们很多的价值观的过程，比如我们的工地有开放日，客户走进来，给工地提一些要求，提一些想法、看法，我相信只要把客户有效连接住了，把他们的需求洞察清楚，保持跟他们的高效互动，这个生意还可以做，我们无非是当好农民种好地，创造价值。

关于租赁住宅的问题，近媒体朋友们都非常关心，其实这个市场还是比较传统、比较古老的市场，住宅租赁或租赁住宅是百年前、千年前就有的生意，历史上只是众多分散的业主、房屋主人提供给分散的需求者，是C2C业务，这种C2C业务的运作表面上没有什么规律，实际上我个人判断是市场化的，因为它的提供方和享用方都非常分散，非常众多，它是真正市场化的机制。

近这一两年有一些资本、机构介入这项业务，从目前的情况来看，机构在里面的占比非常低，如果考察机构在一个城市的租赁住宅的介入程度，一般会用渗透率指标，从我的观察来看，中国的城市渗透率达不到5%，一般的城市连2%都达不到，所以机构至少在目前阶段起到的作用是非常有限的。

万科也把租赁住宅作为集团的核心业务，这跟我们过往从2012年开始一直到今年年初的战略自然延伸有关，从“城市配套服务商”到“美好生活服务商”，坚持为大众服务，为普通人服务，为普通人盖有人住的房子，这个逻辑延伸到租赁业务，我们也是为大众服务、为普通人服务，大众业务、普通人业务才是我们服务的主渠道业务。

对于租赁住宅，我们有三个定位：一是要坚持初心，不忘初心，我们为什么要做这项业务？因为每个城市都有新进入的年轻人，怎么样为他们提供有尊严的、能融入城市、较高性价比、有一定舒适度的租赁住宅？给他们提供居住的解决方案，或者说提供一种选择。从资本回报、赚钱不赚钱来看，我相信各位媒体朋友也许比我们从业者还清楚。

二是要响应号召，整个社会有这种需求，从政府、从党中央来说，把租购并举作为新时代的新要求，万科也会响应这一点，不断在其中做出我们应该做的事情。

三是积极探索，机构介入到租赁市场确实还是一个相对新鲜的事情，开业比较早的是广州、厦门，仔细算来有四、五年时间，还是一个新生事物，会出现种种难以预料的问题，我们在深圳万村也碰到了，各方热烈讨论，甚至有人提出质疑，我们心平气和，以客观、实事求是的解释，正因为它是一个新型业务，用新的方式来做这个业务，是一个新生事物，相信大家在观察的同时加以一定的耐心，万科首先坚持这个方向是一个正确的方向，是我们的主航道，争取找到适当的方式，培养这方面的能力。

提问2：租赁住宅的新增来源？机构大批入驻推高房租？

祝九胜：感谢关心核心业务。来源有：政府推出的地块；各类机构历史上闲置的资产，通过合作或租赁获取；社会上分散的闲置住宅。6万间能否行程好的产能，是有难度的。从获取到投入，时间差还是控制得不够好，在标准和销量之间要有一个妥协，收到房间不能马上投入使用，所以还是需要改善。推高房租是有一定的误会，机构的渗透率没有那么高，万科在深圳的入住率20%以上，非常抢手。这个价格是从空间的重新构造和市场等方面来调整的。

张旭：城市更新不是简单拆和盖 需注入活力

提问3：万科在物流板块的规划？城市更新改造是否是新业务？

张旭：收购太古的仓储业务，中心是为食品安全贡献一点力量，所以介入了冷链仓储。这个行业刚开始，欧美有五分之一的份额，是相对集中的。中国是没有形成行业的，很分散，这是老百姓的痛点——食品安全。我们就应该去做，这个行业也是巨大的行业。

太古是我们认为中国里做得的，仓库里有很多优质的客户，是可以迅速和我们结合起来。一方面整合自己的资源，一方面保留太古的资源。通过智能化、信息化，做得更好更大，为老百姓的食品安全贡献力量。

其实城市更新是有机更新，万科是人文的企业，我们做过文化保护，这几年我们看到城市发展和更新不是简单地拆除和盖，必须和城市文化结合。不是一成不变的，是要注入活力。保留文化，是艺术，不仅仅是建筑。我们首先想的是不是开发拆除，是保留文化风貌，才能保留城市独特的风格。这是我们做城市有机更新的基本想法，尊重城市文化，保留城市记忆。

个项目是上海上升新所，是上世纪美国开发的项目，承载着城市的变迁史，这里面有不同时期的建筑，我们针对所有建筑做了不同的保护和规划，原本没有开放，现在我们把它打开了，市民们可以看到历史的发展和变化，现在已经是网红的时尚地区了。

第二个是福州的项目，它是一个福州外贸的航运中心，百多年前是领事馆，上世纪二十年代，梁思成等名人在那里居住过。这是一个有历史文化的地方，百年风云变化，看上去有点破旧了。

在05年时，我们获取了这个项目，初衷是为了保护。请了62位工匠，进行了修缮修复，完成了一部分。这个叫世纪沧桑后的芳华重现。还有广州恩宁路，恩宁路主要是商业，这个地方也有詹天佑等名人的故居，保护了起来，做成了博物馆。我们的做法还是保留街上的记忆，把文物保留，建立了一个文化广场，变成了一个旅游地点。今天我们做这些项目，都是城市有机更新模式，这个行业还有很大的空间，我们会继续推广和参与。

孙嘉：万科的变化都是逐渐摸索迭代变革 终成为一个不负新时代的企业

提问4：郁亮为何缺席？今年以来有一系列的变化，原因初衷？是受外部还是内部考虑？

祝九胜：郁总没来我猜测是为了考验我们的表现吧。改革是顺应市场变化，这方面我们的合伙人孙嘉来回答。

孙嘉：万科内部叫没有成功的企业只有失败的企业。万科一直以来有很强的危机意识和变革基因，我们不敢懈怠。一直在未雨绸缪。我们也注意到对我们内部改革的关注，事实上像祝总说的，整个万科在经历一系列变革的举措，本身也是一个动态生长过程。

为了保持万科的持续健康发展，今年定位升级为城乡建设与城市服务商，开始了实际的探索，全面拉开改革，业务转型提出了更高更全面的要求。

万科合伙人机制，我们是在统一的方向和精神内核自行摸索出来的。我们经历了五年的时间，到去年年底推出了合伙人机制。伴随这样的过程，总部和分公司也发生了变化。深圳公司在这个机制下，破除了传统的金字塔式的管理机制，变成了一种扁平化的管理模式。

后我想说，万科的变化都是逐渐摸索迭代的变革，终实现万科的战略落地，让万科成为一个不负新时代的企业。

10:50 业绩发布会结束