主题：时光里公寓即将推出价格预测

前几天我建议东部集团尽快推售公寓，以避免新政影响。果然，这周末公寓开样板间。公寓应该很快就会面世，在此做个开盘价预测。
  
住宅开盘前，我拿时光里和一城做过价格测算，推出时光里如果想像一城那样日光开盘价应在37000以内。可惜东部集团比较乐观，折后价在39000，开盘卖得一般。

因为没有学位（极少数有）不能入户，公寓价格为同一小区住宅价格的70%左右。我们以时光里住宅39000的价格从几个方面来测算公寓价格：
1.没有学位，不能入户，打7折。

2.因为住宅和公寓年限都是40年，上浮10%。
3.因为是综合体，可以共享大社区，分享资源，上浮10%。
4.户型较差，60平都是单房，90平才两房，比住宅户型还差，下浮10%。
5.住宅开盘卖得一般，加上新政影响，下浮5%。
    
综合：（1-0.3+0.1+0.1-0.1-0.05）=0.75.
测算价（折后价）：39000*0.75=29250，折扣前盘32000左右。

测算价只是个人演绎，开发商心态和资金实力才是决定开盘价的关键。我猜测东部集团更大可能开盘35000，折后32000左右。开盘能卖3成左右。

开盘后到时验证。

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对比下周边几个公寓：
     
1.横岗荣德国际，58平四房精装修4万，开盘至今半年多卖了6成左右。和时光里一样都是综合体，都是大社区共享，都在地铁口，时光里地段稍好。户型是两者最大的区别，荣德国际赠送多，58平能做4房，时光里58平只有单房。所以时光里价格肯定低于荣德，低多少看开发商态度。

 2.三联赛格ECO，开盘33000，卖了半年至今只卖了1成多。商业综合体，没有小区，没有大社区，离地铁口较远，唯一的优势是户型较好，41平一房一厅，56平可以做小两房，虽然赠送的也不错。时光里的价格应该会参照赛格ECO，可惜赛格ECO卖得太差，价格参考价值不大。

除少数豪华公寓，公寓价格一般为同小区住宅的70%到80%。时光里住宅开盘均价42000（不算折扣），不考虑新政影响，也不考虑公寓户型影响，公寓开盘3万就很有竞争力。不过，我猜东部集团应该想高开点，大概在35000左右（折扣前），折扣后均价在33000.这个价格有竞争力但不足以热销。

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