主题：2013龙华新区将有33个楼盘出售，预计将推15000套房，够给力！！

目录

第一部分 回顾2012年龙华新区楼市辉煌史

第二部分 2013年龙华新区新供应住宅204万㎡

第三部分 龙华新区33个可售盘特征概括

3.1  19个旧盘加14个新盘，15000余套房源
3.2  8个别墅25个高层，楼市仍是刚需主场
3.3  产品线丰富，90㎡以下小户占市场主力
3.4 龙华高层价格难拼宝中，均价不超2.5万/㎡
3.5  龙华大盘稀缺，仅3个40万㎡以上大盘
3.6  观澜有3个新开发安居房项目将入市
  
第四部分 龙华新区33个可售盘个盘分析

4.1  星河盛世：梅林关都市综合体
4.2  金亨利都荟首府：户型设计比较实用
4.3  福东龙华府：龙华新区沿线物业
4.4  潜龙曼海宁：全景品质现楼
4.5  合正原著：城市墅院大宅
4.6  圣莫丽斯：瑞士圣莫里斯全球唯一授权
4.7  熙园山院：2012年年度豪宅
4.8  绿景公馆1866：龙华新区品牌小户
4.9  中航天逸：物业，都市生活体
4.10 汇龙湾花园：打造龙华CBD精致居住体验
4.11 水榭春天：龙华新区核心项目
4.12 锦绣御园3期：拥有龙华首个独立占地的体系
4.13金亨利瑜璟苑：品质精湛、户型空间巧妙实用
4.14溪山美地园3期：梅林关的高层大户
4.15城建尚御：龙华商住楼
4.16卓能雅苑：自带大规模商业，大面积园林
4.17品泽轩：龙华新区小户型
4.18港铁龙华基地地块：商住综合体
4.19银雅居：沿线小户型物业
4.20郭吓旧村改造项目：住宅部分全部返还村民
4.21幸福城：39万平米精著大宅
4.22润达圆庭：毗邻口纯小户型楼盘
4.23特发和平里：龙华唯一港铁连体物业
4.24金地天悦湾：深圳唯一一个法式官邸建筑群落
4.25城建仁山智水：鹭湖国际住区城建品牌社区
4.26招商观园：深圳别墅社区规划典范
4.27 观澜湖：观澜湖高尔夫别墅
4.28 观湖园：靠山靠湖低密度豪宅
4.29和黄懿花园：城市精英的理想居住区
4.30美佳华首誉：美佳华在深首个项目
4.31新生辉茗语华庭：限价5336元/㎡(含装修)
4.32森之润爱心家园：限价5231元/㎡(含装修)
4.33招商锦绣观园：限价7898元/㎡(含装修)

第五部分  总结

正文


第一部分 回顾2012年龙华新区楼市辉煌史

    先看两则数据：

   (1)2012年龙华全年成交6345套，成交面积为567945㎡，成交均价为19400元/㎡，全年成交金额1103954万元。成交量比2011年高出近1倍，但价格比2011年的20200元/㎡的均价稍有回落。

  (2)2012年龙华区全年入市11个新项目中，星河盛世、水榭春天、龙华花半里、绿景公馆1866等4个项目成交量位居深圳前十。其中，星河盛世以138053.78元/平方米成交1611套位居全市成交量的季军，以296138万元的成交额获全市成交金额年度冠军。

 2011年12月30日，龙华新区正式成立，“2000亿打造”成为了社会热点话题。当年政府打造福田CBD仅斥资500亿元，如今却以4倍市政资金规模打造龙华CBD，龙华的起点一开始就带着耀眼的光环。国际化CBD规划、深圳北站高铁效应、龙华线轨道经济等金融、交通、、商业、生活领域的逐步完善，致使开发商纷纷奔赴龙华拿地开发，刚需置业大军纷纷奔赴龙华购房，促使龙华房地产繁荣发展，成交均价屡被拔高，一举成为深圳最热。

第二部分 2013年龙华新区新供应住宅204万㎡

   随着龙华区域的不断完善和发展，大牌房企争相扎堆进驻。据不完全统计，目前已经或者即将在龙华新区开发项目的房地产企业将近20家，包括万科、金地、莱蒙、鸿荣源、合正、绿景、星河等，而开发产品也从普通刚需小户型到奢华墅院大宅一应俱全，房源类型丰富。

    据统计，2013年深圳全市潜在新增项目有86个，新增项目住宅建筑面积约为686万平方米。龙岗的供应最大，有29个潜在供应项目，住宅建面高达300.88万㎡；南山有17个潜在供应项目，住宅建面为99.94万㎡；宝安和龙华分别有13个、14个潜在供应项目，住宅建面分别为97.40万㎡、204万㎡。

第三部分 龙华新区33个可售盘特征概括


3.1  19个旧盘加14个新盘，15000余套房源

    2013年，龙华新区共有33个可售楼盘，包括了12个在售楼盘，7个年后加推新品楼盘，14个新开发楼盘。新楼盘大部分将于2013年3-5月份入市，少部分于2013年下半年或者年底入市。据美亨统计，龙华新区31个可售楼盘将提供合计15000余套房源，年后龙华将频现楼盘扎堆开盘，热闹非凡的现象。


3.2  8个别墅25个高层，楼市仍是刚需主场

    龙华新区在可售的33个楼盘当中，仅有8个是别墅项目，分别是鸿荣源熙园山院、合正原著、金地天悦湾、招商观园、观澜湖、观湖园、和黄懿花园、城建仁山智水，主要集中在别墅区、鹭湖别墅住区两大富人区。美亨预判2013年楼市进入“别墅末时代”，受政策影响，深圳将无新的别墅用地可供开发，原本规划了别墅产品的项目也可能更改。据美亨统计，2013年深圳可售别墅仅1200套左右，卖一套，少一套，深圳别墅全面进入“存量市场”。然，高低端产品差距持续拉大，2013年楼市仍然是刚需主场。


3.3  产品线丰富，90㎡以下小户占市场主力

    2013年，龙华仍然会成为深圳楼市热点区域之一。在产品类型方面，从小户到大宅，从刚需到改需，一应俱全。譬如金亨利都荟首府主推89-143㎡3-5房，户型均拥有高拓展空间；幸福城以121-186㎡的大宅为主。2013年，龙华80-90㎡的刚需供应集中，140㎡的刚改、140㎡以上豪宅市场也将全线爆发，龙华新区楼市将呈现一派繁荣的景象。


3.4  龙华高层价格难拼宝中，均价不超2.5万/㎡

    虽然2012年龙华新区房价频频走高，星河盛世、水榭春天5期、绿景公馆1866等楼盘均价都在2万元/㎡以上，金亨利都荟首府均价2.4万/㎡，星河盛世精装公寓均价刚达2.5万元/㎡。与同样曾经是深圳关外地区的宝安区相比，由于深圳1号线宝安延长线开通和前海规划预期刺激，宝安区的均价已经涨到了2.8万元/㎡以上，甚至突破3.5万元/㎡。而龙华新区均价仍徘徊在2-2.4万元/㎡，这与龙华新区楼盘供应扎堆和配套不完善不无关系。不过，凭借龙华新区优越的地理位置及市政配套，龙华或是继后海后下一个价格。


3.5  龙华大盘稀缺，仅3个40万㎡以上大盘

   龙华新区可售的33个楼盘当中，仅有3个楼盘建筑面积超过40万㎡，其中城建仁山智水52.6万㎡，星河盛世47万㎡，水榭春天40万㎡，与龙岗大道的百万大盘，如180万㎡佳兆业城市广场、100万㎡信义嘉御山、乐城、区大百汇等相比，略显气势不足。但是，龙华新区依托国际化规划以及深圳北站等交通，前景难以估量，这也是客、购房者看涨龙华的原因。



3.7  观澜有3个新开发安居房项目将入市

   2012年是深圳安居型商品房大发展的元年，多个安居房开工或入市发售。2013年，龙华新区将有3个安居房项目入市，分别为新生辉茗语华庭、森之润爱心家园、招商锦绣观园，并且全部为精装修，限价后房价最高的是招商锦绣观园7989元/㎡。除森之润爱心家园供应房源不详之外，其余两盘合计供应4000余套房源。虽然这些安居房价格远远低于市内商品房，但位置都较偏僻，最远的观澜新生辉茗语华庭项目都已快到东莞。

第四部分 龙华新区33个可售盘个盘分析


4.1 星河盛世：梅林关都市综合体

    星河盛世位于深圳市龙华拓展区内，其地理位置东邻梅观高速，西靠梅龙路，南近梅林关，北临民乐路，是星河民乐旧改项目，不过由于其优越的地理位置，和大品牌开发，项目还是很受欢迎，目前仅剩少量51㎡精装公寓在售。

建面：47万㎡
容积率：4.36
建筑风格：简欧风格
面积区间：75-180㎡
优点概括：龙华新城高尚住宅，出关即达，公共交通出行便利；星河地产品牌开发，大型城市综合体项目，COCOPARK顶级商业进驻
值得提升：烂尾楼改造项目，上下班高峰期小堵车
营销状态：51㎡精装商务公寓，均价28000元/㎡；126-170㎡高层园景楼王单位，有单产权和双拼单位供挑选，24000-29000元/㎡
工程概况：封顶

4.2 金亨利都荟首府：户型设计比较实用

   金亨利都荟首府位于深圳北站2平方公里的核心辐射半径内，以为轴线，围绕形成百万平米繁华商业，自身配套和周边配套都比较完善，深圳北站和4号线红山站，与红山站直线距离仅200米，6站直达福田CBD。

建面：12.7万㎡
容积率：3.2
建筑风格：新古典主义风格
面积区间：89-143㎡
优点概括：深圳北站，靠线，出行便利，龙华新城发展前景好，未来高
值得提升：上下班高峰期交通拥堵，铁路与的噪音有影响
营销状态：88-143㎡户型在售中，其中89㎡平层和复式户型均已售罄，88㎡平层剩少量房源，均价22000元/㎡，130㎡以上大户型房源均价26000元/㎡
工程概况：封顶

4.3福东龙华府：龙华新区沿线物业

    福东龙华府项目本身是以刚需为主，户型设计90%以上为90平方米以下，主力户型为可拓展三房的75-87㎡平层单位、可拓展四房的83-89㎡复式单位及122-128㎡舒适单位;这些户型都是高拓展户型，不管是三口之家还是三代同堂，都可满足居住的需要。

建面：3.1万㎡
容积率：3.92
建筑风格：混合型风格
面积区间：75-87㎡2房，83-89㎡复式3房及122-128㎡4房
优点概括：紧靠山湖，双物业，坐享龙华大配套
值得提升：目前周边配套暂不完善
营销状态：75-130㎡3-5房在售
工程概况：封顶

4.4 潜龙曼海宁：全景品质现楼

    潜龙曼海宁总占地面积为5万㎡，总建筑面积为24.6万㎡。整体社区由14栋26-28层的高层建筑组成，其中包括一栋28层的高档酒店式公寓。社区共有2018户单位,车位1690个，是一个集高尚住宅、酒店式公寓、休闲商业为 一体的综合商住项目。

建面：24.6万㎡
容积率：3.4
建筑风格：现代简约
面积区间：68平米2房，88平米小3房，120平米大3房
优点概括：交通便利，户型合理
值得提升：目前周边大型配套要完善；4号线近，部分房源小受噪音影响；周边农民房拆掉更好
营销状态：二期5栋1单元67平米C、D户型两房在售，仅剩不到10套
工程概况：现楼

4.5 合正原著：城市墅院大宅

    合正原著位于深圳龙华新区，距福田CBD仅15分钟车程，实现30分钟通达全市。主力户型为245-310平联排别墅，143平大平面高层。目前别墅在售，产品以上乘的用料，300%的高拓展率，显赫的城市价值，被誉为CBD城市别墅的典范！客户有口皆碑，产品值得信赖！

建面：19万㎡
容积率：2.6
建筑风格：新古典主义建筑风格
面积区间：120-160㎡板式大宅， 250-310㎡独联别墅
优点概括：龙华唯一有别墅的住宅项目；距红山站、深圳北站较近，交通出行便利
值得提升：周边农民房拆掉更好；前往福田区必经的梅观路、梅林检查站，上下班期间小塞
营销状态：高层剩余不到10套，别墅剩余不到30套
工程概况：现楼

4.6 圣莫丽斯：瑞士圣莫里斯全球唯一授权

    圣莫丽斯是迄今为止全球唯一获瑞士圣莫丽斯小镇授权的项目。圣莫丽斯总占地面积为 27.6万㎡，建筑面积为33万㎡，是近年来福田向北延展的别墅区罕见的大盘项目。圣莫丽斯容积率仅为1.2，整体绿化率44%，是别墅类物业与高层物业共同组成的豪宅社区。别墅类物业已售罄，目前仅剩175-226㎡少量高层大平面别墅在售。

建面：3.3万㎡
容积率：1.2
建筑风格：意大利风格
面积区间：170-240㎡
优点概括：深圳别墅区豪宅,塘朗山生态风景区内,有稀缺的山景湖景.小区优美,配套齐全
值得提升：福龙路拓宽最好了；往市区的公交车配套需尽快跟上。
营销状态：仅剩175-226㎡少量高层大平面别墅在售
工程概况：现楼