主题：直播：牧云溪谷“国际湾区 大都市圈融合发展价值”高峰论坛
- 发表于2017-07-28
- 发表于2017-07-28
提问：我想提问给四位老师。刚才看到新闻说租售同权，我就考虑房地产市场，包括我自己也买了很多房子，宋老师在十几年前就有很多评论，跟着您我也买了很多房子，也有很多增值。接下来的租售同权，会不会在以后的房地产市场中影响房价？会不会往下走？请台上的四位老师帮我破解一下这个疑惑？
王世泰：这位女士很有意思，四位老师，要四个人都回答。个人意见，我本来不想回答这个问题。因为我和很多人的观点不一样，我觉得租售同权这个政策虽然是广州新出的，但是这是一个重要的信号。这表示我们中国房地产顶层制度的设计在进行温和的修正，网络上现在有一个语言，既然你很注意就应该注意到这四个字“房住不炒”，房子是用来住的，不是用来炒的，这是一个常识。而且这个常识不是由民间来传播的，而是由中央的声音来传播。租售同权就告诉你了，有一个最大的矛盾，城市教育资源的配置不能满足所有的人，根据什么来划分？你有没有房子？你有房子在我的学区，你是房主就有优先权。因为我太太是在幼儿园做服务工作的，过去租房子也可以在这个学区上。但是在排斥的时候，一定会弱于自有住房。广州出台这个就是为了矫正，只要你在这里住，不管你的房子是买的还是租的，不管你是拥有者还是租户，只要你实现了现实的居住，就拥有在这里分配教育资源的权利。为什么这么做？
目的是想从根本上调整人们对房地产功能的理解。大陆的房地产制度有很多的好处，福利分房，过去是单位分配的房子，我们以前在机关上班是分房，行政处给你分房，当然也给钱，但是给得很少。自从中国的房地产制度取消了这种分配以后，商品房的出现，世界上有几类型的制度。今天你要我讲就大胆的讲一下，这个发展飞快的推动了大陆的房地产市场发展，特别是地方政府，拥有土地的出让金收入，成为地方政府的一个钱袋子。这么多年来大家都在炒，说房价高，压力大，很多钱哪儿去了？开发商都知道，百分之好几十都收到了政府手里，土地出让金，各种的税金。大家在炒会不会收房地产税？如果要收这个税，必须对以前的税全部理清，为什么？这涉及到顶层制度的改革。
现在可以看出来，中央政府，包括国家主管部门对房地产制度的调整不是很粗暴的，不是简单的，不是一刀切的，它在温和的进行修正。租售同权，我的理解是这样。当然网上也有很多贴子，尽管租售同权的政策、法规出来，但是租和售真正再实行起来还是会有差异的。不管是中国人的心理也好，实际的状况还是有自己的房子，住在自己的房子里，毕竟就安心一些。更不要说玉总说的还是一种资产配置的手段，以后这个区域的土地价值提升了，城市化的要素提高了，你的价值尺度不同了以后，就可以增值。而租房是不会享受到这些红利的。但是为什么现在要出这个政策？你们要注意，后面不断的会产生小的、微的、细的调整，你如果要讲这个，我天天跟你讲。为什么王健林要卖他的资产？他发疯了吗？为什么要讲后开发时代？今天的论坛讲不了。你手上有房子，很多年你已经赚了很多，但是像你这种稍微要平衡一下自己的心理，也许把你城区的房子先变现一套，拿出来到牧云溪谷买一套。
玉家雄：刚才王老师说的很多观点我都是认同的。刚才这位朋友提到租售同权对价格有什么影响？可能现在看到在线上讨论得比较多的是学区房跟学校的关系。但我是有两个观点的，这两个观点好象是矛盾的，但是我们不知道后面会怎么发展。我想说的是，有些评论说学区房以后就没那么贵了，因为那些人不要买，只要租就可以解决学位的问题。可能走到一半这个逻辑是对的，但是后半截的逻辑是，如果真的形成那么大的量，促使价格有大幅度的变化，就意味着大量想买学区房的人都变成租学区房了。因为背后的假设就是这个人要解决学位的问题，那么多人抢租这些房子，租金就必然会上涨。租金上涨，房地产的其中一个属性就是投资产品，或者是资产配置，会产生收益。如果租金高了，回报率也会上涨，按道理他的价格同时也会上涨。因此这个逻辑就不能走到一半就停下来，很粗暴的认为租售同权价格就会下跌。其实如果你听得懂后半截的话，也有机会同时拉高他的价格。
宋丁：我就补一句。我个人的观点，租售同权是不存在的。只有一点，你租了那个房子和买了房子都是可以住人的，其他都是不存在的。你说学位，广州说了必须要有户口，没有户口的租了也没用，深圳市是可以租，但是要积分，你积到猴年马月去，你积好了之后业主把你赶走了，所以说没有同权。至于说资本向下更不可能同权，你租了这个房子，你可以买卖吗？人家有买卖权，有支配权，有处置权。你租的可以处置吗？我可以把这个梁打掉，换个门，你敢动吗？不可能。所以说千万不要陷入迷宫，租售同权只是一定条件下，针对某项事情来讲做一点概念而已，要真正享受到租售同权很困难。所以说买房还是重于租房。
邓志旺：租售同权很有意思，这也是国际惯例，一点都不奇怪。如果在美国到欧洲，你到一个地方住下来，就是这个地方的居民，你就有参与的机会。香港也是一样，但是他对价格并没有造成影响，只是人权的体现，将来不仅要租售同权，有没有户口也会同权，男男结婚，女女结婚也可以同权，这是一种趋势，不代表跟房价有任何的联系。所以不要想多了，该买买，该吃吃。
主持人：你这个跨度也太大了。我个人的观点是你怎么租房子都不如自有产房产来得最实在，最靠谱，最安心，这个才是最为重点的。
- 发表于2017-07-28
提问：7月26日，在各大媒体上看到了浙江嘉兴全面对接上海，成立了浙江省对接上海示范区的相关新闻。在综合交通，产业合作平台和一些公共服务方面都出台了具体的政策措施，某种意义上来说，浙江未来的嘉兴，变成了上海市嘉兴区，深惠一体化已经实现了这么多年，未来有没有可能出台一种类似于嘉兴的这种政策，使我们这边变成深圳市惠阳区？
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宋丁：说起这件事情是一把辛酸泪。因为2000年，我们院就专门受惠州市政府的委托做了一个惠阳区全面对接深圳的一个方案，那是17年前。当时我们已经抱着这个野心要把惠阳吞并到深圳来。可见这个心思是早已有之。我们知道理念很丰满，现实很骨感。现在也听到了这位小妹妹说的嘉兴对接上海，如果你要看昨天最新的消息，这个已经是有点旧了。是浙江想往上海靠，昨天最新的消息是上海想往浙江靠。因为浙江提出来一个重要的概念，叫做“杭州湾大湾区”，人家要直接对标粤港澳大湾区了。觉得大湾区不能让华南地区独享，珠三角变大湾区了，长三角也要变大湾区。整个长三角的重心难移，因为马云把整个杭州，把整个长三角的南部搞得热火朝天，搞得上海很没有面子。因为互联网，阿里巴巴，马云动不动就去见特朗普去了，上海谁有资格去见特朗普？杭州提出大湾区以后，上海马上表态，全力配合浙江来做大湾区。当然他也知道，浙江再折腾，上海毕竟是龙头，只是处理好之间的关系就好了。所以说嘉兴在这里已经成了一个很小的部分，当然它特别重要。因为他是在整个浙江最比邻上海的一个区，将来如果是大上海继续扩张的话，不排除他对上海，甚至比上海更方便。这就有点象惠阳的位置。
所以我觉得惠阳现在还是有机会的，因为毕竟在整个粤港澳的范围内，从深圳的地位来讲，实质性的中心，它的吞吐能力是很强的，只是由于特殊的因素，非经济因素导致了它一直难以向外扩张。未来的扩张范围，其实上海吞并嘉兴的办法不见得是把行政划过去。华南地区，粤港澳大湾区的经济动能一点不比长三角弱，深圳就是一只野狮子，只要这头狮子很有活力的话，它的周边是一定会起来的。由于经济纽带越来越强，城际的融合力量越来越强，无论是上海的嘉兴，还是深圳边上的惠阳，将来在大的概率之下，经济上融合起来，基本上是没有任何悬念的事情。至于最后那一道行政的关卡，什么时候划，这个没有必要预判，没有那个必要。如果你是深圳工作的人，周边的环境也改变了，房价也跟起来了，地铁也通起来了，还一定要图那个虚名吗？没有那个必要。所以无论是上海、嘉兴还是深圳边上的惠阳，都是一个概念，大家都要应对大湾区的城市整合，国务院提出大湾区就是给出一个大的新的经济增长模式， 现在是打破边界，弱化边界，整合的结果就是向惠阳、嘉兴这种地方，将来就是一个洼地。谢谢大家。