近，火线哥小密圈里的一位小伙伴又出手了，标的物是深业上城的大平层公寓，总价5500万元，典型的公园豪宅。

小伙伴在群里是这么留言的：一窗的风景，就值一千万。

“火线哥”近连续看了金茂在北京三环、上海静安的两处金茂府，无一不是造园造景，在售产品3500-4000万元。

推窗见景，山外有山。

即便是远在福建漳州，建发股份的山外山项目，76平方米两房小别墅，层高4.5米，送四个庭院，有山有园，抢疯了。

至于深圳的公园地产，更是稀罕物，自然价格不菲。

再举个“栗子”：

银湖蓝山的顶复，一共仅7套，1套1个多亿。

公园地产本是稀罕物

壹

“火线哥”透露一组数据：

深圳陆地面积1997.27平方公里（2017年8月25日，深圳政府在线），基本生态控制线面积974.5平方公里（2005年10月17日，《深圳市基本生态控制线管理规定》），建成区面积923.25平方公里（2017年4月28日，深圳政府在线）。

也就是说，深圳的面积，近一半属于生态控制线范围内。

这些区域，是严禁房地产开发的。

正因为如此，在深圳，公园地产本是稀罕物。

从上面这幅深圳基本生态控制线范围图不难看出，河套与中心公园，成为深圳生态资源的区域之一。

谈及深圳的中心公园，很容易联想起纽约的中央公园。

由于生态资源的稀缺性、不可复制性，与普通住宅相比，公园周边的物业价格更具抗跌性。

统计数据显示，纽约中央公园建成后的15年间，周边3个行政区的地价增长了9倍，而与此同时，曼哈顿的地价才增长了1倍，由此可见公园地产对房价的带动作用是非常明显的。

上图为纽约中央公园航拍图，下图为中心公园鸟瞰图。二者颇有神似之处。

世界上与美国中央公园类似的城市公园还有伦敦的海德公园、巴黎的凡尔赛花园、东京的新宿御苑等。

无论是中央公园旁的东端一号、海德公园旁的海德公园一号、维多利亚公园旁的天汇大楼，也都成为公园地产价值的体现与缩影。

国外机构研究数据表明，一个开放式的市级规划公园将对半径3公里内的地价产生长远的影响。

这种规律在世界和中国的大城市均已得到验证。

旧金山3个主要公园，维多利亚公园、俄罗斯山和富人山，周边的住宅价格一直居高不下。

一套面向海德公园的超级公寓竟卖出了人民币15亿元的高价。

据相关地产机构统计，在上海、深圳，同样的小区，看得见公园的房子与看不见公园的房子差价为50%，而在香港则达到100%。

公园地产优势在哪

贰

公园地产之所以较平常项目有一定幅度的溢价空间，是因为有明显的优势。

1.在黄金土地的城市核心，大面积的城市公园是一片奢侈的绿地，集城市资源、自然资源、人文资源等多重资源于一体。

2.公园地产在房地产中已经是少有、高价值、高品质、高端人群的代名词。价值不仅仅是体现在居住生活层面上，还体现在少有的“公园物业”资源上。

3.在公园周边居住，远离喧嚣，告别“尘”市生活，享受真正低密高绿化的居住环境。

4.公园周边的交通和其他配套已经发展相对成熟，能够为购房者带来更为便捷的生活居住体验。

中心公园

深圳大小公园近千处，以原特区内大型公园的综合资源强。

这也是“火线哥”强调的。

如笔架山公园、莲花山公园、香蜜公园、人才公园、荔枝公园、洪湖公园等等，但是这些地方的公园地产，要么楼盘价格在8-10万，要么全部都是二手房。

再来看看中心公园。

“火线哥”认为，这里将是深圳所有公园片区，更为看好的地方。

因为有河套这一强劲的推手和动力。

河套地区

在深港，有一个地方，是两地共同的“窗户”。

对，就是河套地区。

除了生态资源外，河套还有更出彩的地方。

河套有望成为第二个“前海”，成为深圳两大战略平台之一。

河套位置示意图

实际上，关于河套的顶层设计，正在逐步落实、推出，比如这份“河套地区蓝图”——

市发改委在《关于港深推进落马洲河套地区共同发展的合作备忘录》基础上，编制了《深港科技创新特别合作区发展规划（2018-2035年）》，明确了合作区发展的总体思路、战略定位、重大工程和政策保障，积极探索建设创新特区，再次升华现有规划。

合作区核心区占地面积约4平方公里，其中深方科创园区包括河套C片区和福田保税区，约3平方公里，由深圳市按照规划推进建设；

河套A区，即港深创新及科技园，面积约1平方公里，由香港特区政府按照双方协议与约定另行制定规划。

河套蓝图对各区域的详细划分

如果说，河套升级国家战略平台是远期利好，那么以下这些，就是已经敲定的利好：

“火线哥”从手中拿到的这份蓝图（可以在文末二维码扫码进入火线哥的小密圈索取）中，提炼出几个重磅利好：

1.以微电子、人工智能、生物医药、新材料为重点产业发展方向；

2.一心两翼的总体空间布局，一心是在福田口岸建设综合服务枢纽；

3.在皇岗口岸引入三条城际轨道和两条地铁线路，以及开展皇岗口岸改造和广深改造等重点工程；

至于资金投入方面，香港已有先期动作。

今明两年，香港财政预算案将预留200亿元港币用于落马洲河套地区“港深创新及科技园”期发展，包括土地平整、基础设施、上盖建设和早期营运。

这意味着，这个深港两地重要的科研合作发展平台建设已进入实质性提速阶段。

锁定中心公园物业

叁

现在，思路愈发清晰了：

1.深圳公园地产项目稀缺；

2.公园地产机遇在于原特区内，因为综合资源更强；

3.中心公园能享有河套的发展利好。

所以，锁定中心公园物业，就是当下之急了。

但是，由于历史原因，河套停止开发多年。现在因为产业定位，已无可能在核心区域发展地产。

“火线哥”发掘出一个。

深物业金领效果图

深物业金领，位于滨河大道与福田南路交汇处。这个地点，深圳的老司机都会很熟悉。

是的，就是皇御苑所在的区域。

作为皇御苑的后一期，深物业金领更加靠近河套、中心公园。

从深物业金领看中心公园

“火线哥”（DChuoxian）梳理出几个关注的理由：

1.地理位置“左右逢源”

既可以享有中心公园城市核心的稀缺生态资源，有名校资源；又可得益于河套未来发展的多项利好。

2.福田新盘凤毛麟角

绿景红树湾壹号、中洲湾开盘之后，紧接着就是香蜜府，再加上深物业金领，福田的今年新盘仅此而已。

3.河套产业人口居住需求

怎样解决河套如此大数量产业人口的居住问题？

在水围人才公寓里安排了两栋人才公寓专门服务于香港创新人才，规划建设2400平方米的合作区服务中心，并在其中设置港人港资港企的服务区。

这，当然远远不够，居住和产业人口需要周边区域的地产项目分流。

深物业金领有望成为河套居住和产业人口外溢的承接标的，项目仅有的1766套房源，尚不足以弥补这些缺口。

4.中心地段交通优势

在新的的规划下，深物业金领不仅有地铁4号线、7号线双地铁优势，未来更将拥享皇岗口岸新引入的三条城际轨道和两条地铁线路的交通之便。

四地铁三城轨，皇岗、福田双口岸，在深港加速一体化的背景下，深物业金领的地缘、交通优势可窥一斑。

5.景观价值不言而喻

做为一个公园地产项目，深物业金领的景观资源不言而喻，家里看公园，下楼就可以去公园散步锻练，这点生态环境的便利性，越来越为市民看重。

6.自带“百万流量”

而皇御苑已经是口岸区域的成熟百万大盘，自带流量，这一点区别于深圳大部分新盘。此外，在深港两地口碑和认可度都很高，也利于日后的流转交易。

后强调一点，深物业金领还是“河套地区概念”的首批“打新盘”，这方面的价值，尚有待于进一步挖掘。

换一个角度来说，这片区域冰封多年之久的楼市，终于吐露了曙光。