自“7·31”政策出台后，对深圳房地产市场影响极大，各种舆论沸沸扬扬传遍大街小巷。很多人说，公寓这下应该没人买了！而事实上，金地·龙城中央在这一个多月里，截至昨天的数据，已有767套公寓成交。

在“7.31”新政的强压之下，为何公寓产品还能卖得这么好？这其中必有缘由！

就在今天上午，在金地·龙城中央营销中心会议厅，齐聚了十五位地产行业重量级大咖，一同针对新政下公寓产品的后价值体系进行了深入的研讨和梳理。（下文有你关心的投资趋势和想知道的答案）

金地·龙城中央自在寓于7月29日正式开盘销售，刚好撞在“7.31”新政的风口下。那么它是如何挣脱政策的影响，赢得众多投资者的认可和抢购？

据金地集团华南区域市场营销部吴总解释，正如这次台风摧毁的数据看，全深圳倒了将近12000棵树，很多树看起来很大，实际外强中干。而对我们项目来说，“真”是其关键，买房子不一定要看规模、声势有多大，而是要看核心的东西。

销售经理

受“7.31”政策的影响，项目经历了冰火两重天的情况。不过截至昨天已有767套公寓成交，在市场上得到同事、客户和同行业的关注。以下是客户选择金地·龙城中央自在寓的三大关键因素：

一、城市的规划和城市的发展。在同片区来讲，城市东进战略对于龙岗的发展起到很大的关键作用。水官高速下来，沿路绿化、城市配套特别好。同时，龙岗大道、龙翔大道是景观道，类似于深圳深南大道，政府极力打造两边绿化带、自行车跑线。

二、区位配套。项目位于龙岗中心城核心、核心的区域，紧邻龙岗区政府和龙城广场，步行10左右。

三、价格。基于政府政策严控下，金地龙城中央从期到第二期、第三期，金地的品质和质量是得到大家一致肯定的，但价格还是结合市场价格。

从事地产十多年的销售经理邓辉对自己的项目特别有信心，认为这是一个特别让人动心的项目。总的来讲，概括有如下四点：

，生活极为便利。小区门口就是市政的滨河公园，步行15左右就有两个地铁口，一路之隔就是图书馆、科技馆、万科里商场。

第二，商业资源极为丰富。项目自带的5万平米商业，多走几步是世贸百货、万科广场。另外，龙城大道沿线有7、8栋甲级写字楼，一栋楼至少是三、四十层，每层平均2000平米，小公司至少有三、五家，一个公司上百人很正常，未来的租金也非常给力。在整个龙岗或者整个深圳来说，这么密集的行政中心区、商业配套资源，还有甲级写字楼扎根，整个深圳都没有的。

第三，真公寓的真。走道2米开间，实用率高于市场平均水平，且通燃气、带阳台，这种产品在市面上几乎。并且物业管理费仅仅是3.98元/平米，生活成本非常低！可谓自住舒适，养老舒心。

第四，性价比高。站在投资角度而言，周边旧改楼面地价已经2.8万，未来除去建安成本、营销成本、资金成本，售价也必然不会低。而金地·龙城中央目前是3.3万的平均价，性价比超高。

1、手上有钱，炒股风险大，基金涨幅小，而买房是保值且能跑赢通货膨胀的推荐途径；
2、看中周边配套和以后养老投资的价值，也为自己以后的养老作准备；
3、不限购不限贷不占名额，赶在投资风口，选中金地龙城中央入手；
4、在深圳炒房，主要看中大品牌有保障；
5、朋友极力推荐项目，带精装修、配套丰富、地段好，只需要六七十万就可买到；
6、新政下，公寓产品未来会稀缺，趁合适机会赶紧上车。

以上是几位销售经理在营销一线现场收集回来的资讯，从生活的价值、品牌的价值及品质的价值，充分地体现出金地龙城中央自在寓的“真”，这是它的价值体现。

那么跳脱这个角度，我们来讲讲“后价值”，即今日的研讨主题--“真公寓”的后价值时代。围绕此主题，在场的房地产专家团成员作出了自己的一番见解。

真公寓进入后价值时代，究竟是什么价值？

王世泰
著名城市人文学者

是成长的价值，这是基于政府对城市版图的打造，不管是讲东进战略还是讲龙岗新城市中心，未来这一块的价值是呈现成长的状态。

第二是嬗变的价值，所谓嬗变，指的是这么多城市要素集聚在一起，它会使我们所处区域的价值产生不断的变化。以“一环钻石、一城书香、一塔光芒”概括之。

一环钻石，指的是龙岗的几个中心，像钻石般的造型，是后价值的闪光体现。大运体育中心不光是深圳市民、龙岗居住者去做健身活动，还有国际赛事、NBA、国际网球比赛和重大的国际演艺活动、加拿大太阳马戏团等等，诸如此类，向我们传递的信号是什么？这一环钻石将会使龙岗片区的开放度、新的生活形态带来重大变化。

一城书香，是我们这个区域国际化教育和国际化人才的集粹地。真正的国际大学城是在龙岗，包括规模、师资、生源，以后这里会成为知识高地、智慧标杆，这些就是真公寓未来增值的潜在动力。

一塔光芒，约700米高的深港国际中心，连董建华先生都亲临现场，必定是认同深圳市政府的发展战略，而且由央企打造，可预见未来会带来多大的嬗变。

第三是未来的价值，上面讲到的“一环钻石、一城书香、一塔光芒”嬗变价值，预示着这是一片开放的、前沿的、国际化土地。当这些要素逐步兑现并产生作用时，便构成了后价值时代的主体。

邓志旺
深职院房地产研究所所长

，预见龙岗未来的国际化。龙岗的国际大学园规划21所高校，目前已经入驻4、5所，其中重要的是北理莫斯科大学，习大大跟普京见面时签的协议，后落到深圳龙岗，龙岗国际大学园对片区的影响慢慢会释放出来。现在这个片区已经有很多外国朋友了。

第二，生活氛围的变化。这个区域越来越成熟，住在龙岗中心城，基本所有需要都可以在这里得到满足，变化很大。

第三，深港国际中心。约700米高的高度，是它的表面价值。更深一层看，这是龙岗跟香港合作的重要项目！粤港澳大湾区规划的出发点就是要助力港澳持续发展，谁跟香港、澳门合作的好，谁就获得更好的发展机会。

图腾镜

深圳地产十大专家

①居住功能，周边的配套非常齐全，居住功能非常强烈，居住一强烈，后续的力就比较强。
②投资功能强，首先是深港国际中心庞大的建筑体，其次是龙岗这里崛起了太多的科技城，高新科技园一个一个在崛起。再有就是大学城，未来有5、6万人进入学校。
积聚要素发生效应后，庞大的建筑体+庞大的科技园+庞大的国际大学城，便会对周边居住需求辐射非常强。加上“7.31”政策的限制，后续公寓会断供，当市场需求逐步庞大时，空间也会随之水涨船高。

二是安全和保障问题。即便贵如后海湾那边的豪宅，经不起一阵台风的考验也是枉然。相反，不管是投资还是自住，选择小户型、大品牌的宜居公寓会更有保障。

李举明
合富辉煌（中国）深惠公司总经理

“7.31”政策出台，把后面的公寓给堵死了，有产权的公寓不再出现，说明蓄水池的量已经被固定。在住宅流通性被限制时，公寓的流通性可能会加强，流通性一加强，公寓的价值就出来了。所以，在住宅没有投资机会的情况下，公寓是一个很好的选择。

从性价比和未来发展趋势来讲，这个项目很适合投资！

瑞桥
地产知道分子

预判一：深圳作为即将迈进国际化的一线城市，这个城市未来只会越来越值钱。
昨天看到的一则消息提到：香港过去的房地产周期中不是一直上升的，跌幅是97年下跌68%，增值幅度是20倍。这对我们来讲是一个很重要的参考。因此，不要太过于关注短期价格波动，也不建议过多关注调控。调控在中国永远是短期行为，买房要关注城市的走向。

预判二：深圳未来一定会进入多中心时代
从深圳的堵车情况看，说明区域发展严重不均衡，但这个局面正在改变。深圳未来一定会进入多中心时代，所谓多中心就是在一个区域基本能解决工作、生活、消费和日常休闲，不用大规模跨区域流动。未来真正逆袭的机会还是在原关外，如龙岗、光明、坪山。

预判三：房地产的价值体现在租金上
正如香港的大多中产阶级一样，未来持有房产不是那么重要，未来深圳人买不起房子是很正常的，深圳是个人口净流入非常大的城市，去年深圳也是人才流出的城市，人口在进行置换，置换进来的群体，能在深圳活下来的，未来对居住品质的需求也是维持深圳租金的很重要因素。

陈琪
公众号“楼市图”创办人

“限量版”可以升级为收藏价值，而收藏品的价值没有上限！

，个人认为，从另一个角度看，新政是对公寓价值的肯定，向来越抢手的东西越管制。新政颁布，说明公寓已经抢手到必须要政府出手干预的热度了，从中可以看出其潜在价值。

第二，新政中的只租不售政策，相当于把之前不限购、不限贷的公寓直接变成“限量版”，卖一套少一套，“限量版”可以升级为收藏价值，将来买公寓就不是说买了，而是你收藏了几套。我们都知道，收藏品的价值是没有上限的，公寓既是生活必需品，又上升为限量版，它的未来价值我们可以大胆展开想象。

第三，真。新政中的土地限制政策就是在帮真公寓打假，只有那些用途不明、来路不明的伪公寓才应该在新政之后担忧未来，现在很多盘喜欢称自己是网红盘，但我认为金地是天生自带主角光环，它具备去伪存真、大浪淘沙之后留下来的王者价值。

周学军
深圳房地产信息网新房媒体总经理

从香港租房结构趋势看，香港房价居高不下，只能把户型越做越小。因此，户型小、功能全的产品，未来市场需求量应该是非常大的。除非深圳的房价大幅度下跌，大家才会买80平米以上的房子，否则真正的上车盘或投资产品就是以50、60平米的小公寓卖，也是周转的产品。

张公子
睿力机构董事长

一、长期看规划
日前深圳通一篇文章提到，轨道交通办公室回答人大代表咨询时说到深圳要搞机场东T4交通枢纽，交通枢纽建成后将会开通两条高铁、一个机场快线。

这个意义很大，全中国只有上海虹桥有，上海虹桥飞机起降时可以看到虹桥是机场+高铁+长途客站，深圳这个项目建成后，将成为第二个。这两条规划的线，一是深圳-肇庆的高铁，二是深圳-深汕合作区的高铁，前段时间深汕合作区非常热门，将深圳直接开通到深汕合作区的高铁，另外还增加了一条机场快线，规划为地铁33号线，这条线从机场直接到龙岗中心城，终点站在坑梓，未来规划跟惠阳城轨对接。

深圳这两年对于东部的投入真的是越来越大，大的市政道路、轨道交通基本上都是跟深汕合作区、坑梓、龙岗中心城实现对接，快线开通后，从机场东到龙岗中心城差不多四十，到坪山是一个。

二、中期看人口
周边有很多写字楼，未来龙岗中心城除了写字楼，也是产学研基地，很多高新科技区、高等人才、大学城，包括国外教授、专家都在这里聚集，人口的改变会有一定支撑。

三、短期看调整
现在刚好在调控期，很多人说“打新房”买到即赚到，这段时间价格是优惠的。

据8月的成交数据看，龙岗区基本上能支撑起深圳楼市的半壁江山。除了大的交通、规划，另一方面确实有性价比优势，龙岗区的均价只有3.5万，是全深圳六个区中的，这种价格优势对刚需确实是很强的吸引点。再加上龙城中央是真公寓，不限购不限贷，没有房票，不想买东莞、惠州，只想买深圳，自在寓刚好适合这部分购房群体，3万多的价格未来还有很大的增长空间。

四、从公寓的角度看
政府也在推长租公寓，包括“二次房改”，商品房和保障性住房四六开，这也意味着未来的发展趋势跟香港一样，可售房源会越来越少，现在买就是一个机会，如果再不买，将来市场供应少，更买不到合适的房源。

弓鸣
深圳房地产从业者

为什么说未来公寓是个抢手货？
“7.31”新政的颁布，意味着之后的公寓是不准销售的，我觉得这具有划时代的意义。后公寓时代的价值就是我们的购买机会，而龙城中央自在寓是目前市场上我们能看到的、可以进行自由交易和销售的比较少的公寓案例。

在当前新的市场机遇下，给我们带来一个明确的选择，买还是不买？这样一个带装修、有地铁、通燃气、有阳台的城市核心公寓是必须要买的产品。

哪位大师精准预测“粤港澳大湾区”？
深圳房价上涨规律又被何人识破？

中美贸易战波诡云谲
房地产投资如何保持不败？

9月23日14:00
龙岗3号线·龙城广场站·金地龙城中央营销中心

国际城市战略规划家黄一真大师
与您一起探秘深圳房地产投资市场先机！

金地龙城中央作为金地集团在龙岗中心城打造的标杆项目，是集高尚住宅、时尚公寓、商务办公、休闲购物为一体的约51万㎡滨水城央综合体。其坐享红立方、深圳书城龙岗城、万科广场、龙城广场、市民公园、深圳国际大学城等于一体的全配套资源，涵盖市政、商业、文化、教育、休闲、产业等各个方面。

作为全新升级的3期公寓新品，金地龙城中央·自在寓此刻正站在金地30年的节点上，全细节提升，以”贴心、安心、开心、省心、放心”打造城市优资产，成为城市精英投资风向标。

独有外置阳台，纵享景观园林，助力城市精英资产优化。目前三期正在火热销售中！