深圳楼市新周期来了!下一波涨幅看这里~

来源:房天下 2018-07-03 11:26

[摘要] 7月1日下午,由深圳壹地产主办的《借势湾区风口,掌舵时代之变》——挖掘新时代下的财富新线索高峰论坛在唐商·前海双悦营销 隆重举行。

导语:7月1日下午,由深圳壹地产主办的《借势湾区风口,掌舵时代之变》——挖掘新时代下的财富新线索高峰论坛在唐商·前海双悦营销 隆重举行。

本次论坛可谓是干货满满,四位地产 亲临现场,针对楼市周期、大湾区区域价值、央行降准释放7000亿资金、财富新线索等方面一一进行解读。

论坛重量级嘉宾:

深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创办人——陶文杰
深圳市经济学会副会长、深职院房地产研究所所长——邓志旺
深圳地产资深营销 、楼市开讲创办人——张公子
资深楼市媒体人、曲线买房创办人——曲广宁

核心观点

陶文杰
货币政策已正式触底,半年之内楼市会出现明显上升
目前楼市类似2011年,沙井等 涨幅较快

邓志旺
大湾区呈“一环两翼”形状,大空港是三大受益者之一

曲广宁
未来深圳 ,有望延续到大空港南北方向
房产税必出,但逻辑不是为了抑制房价

张公子
4、5万还是要买在西部,沙井未来发展 强劲

陶文杰

货币政策已正式触底,
半年之内楼市会出现明显上升

房地产整个周期可能在三至五年。其中受货币政策的影响比较大。深圳楼市从2005年到现在,经历了几波比较高的高潮和低谷周期。

次高潮是2007年,房价火热。2008年出现全球性金融危机,出现楼市低谷。

第二次高潮是2009年,因为2008年9-12月密集的降准、降息,开启一波波澜壮阔的四万亿救市行情。

2011年是一个阶段性的低谷。归因于2010年1月到2011年6月,12次加准,2010年10月到2011年7月,5次加息。

第三次谷底是2014年年底到2015年年初。第三次高潮是2015年。因为从2015年开始,中国又开始 密集的降息、降准,当年2、4、6、9月到2016年4月,连续7次降准。

现在是什么状态?2018年以来已经2次降准,而2015年之后无降息。

这意味着现在已经进入楼市底部上行周期,半年之内楼市会出现比较明显的上升。当然,楼市调控政策还不会放松,但货币政策已经正式触底,楼市接下来是货币中性偏宽+调控中性偏紧组合。

目前楼市类似2011年,
沙井等 涨幅较快

从楼市政策调控看,目前楼市状况有些类似2011年。一些楼盘开盘之后被抢,但冷僻的区域、差的楼盘比较难卖,未来深圳楼市也会出现分化。

可比的是,2009年大涨后,2010年上半年开始要求抑制投机购房,到2010年930加码开始限购。到了2011年,从4、5月开始,深圳楼盘开始限价。

2012年市场又开始恢复,房价平稳略有上涨,核心是降息降准,2011年12月开始降准,2012年6月降息。

现在开始密集的降准,密集的放水,接下来半年看不到房价下跌,只会看到房价慢慢在涨。这个情况下,未来几年可能就是沙井、光明、大运这些 的 物业涨得比较快。

邓志旺

大湾区呈“一环两翼”形状,
大空港是三大受益者之一

粤港澳大湾区里,有三大自贸实验区、两大经济特区、两大自由贸易港、一个国际科技产业创新 。

受益的区域是哪里?买房要想获得超额的增长,就要找具有后发 ,政策 重视的区域。

我认为,这次大湾区的规划可能呈“一环两翼”的形状。一环从香港出发,经过深圳、东莞、广州南、中山、珠海、澳门。这是大湾区 重要的区域,重点发展金融、商贸、会展等 服务业。

但这一环里 重要的是珠江口东岸,从香港出发,经过南山、前海、空港、滨海湾、南沙、天河。这是粤港澳大湾区隐藏的 中轴,代表湾区 的发展水平。

中轴上,主要受益的, 个是前海金融产业,第二个是南山高科技产业,接下来是大空港。

根据大空港的规划,宝安把大空港作为北面宝安 ,南面是宝安 。宝安区把它作为 以后,一定会加大力度推进基础设施的建设, 的投入等等。

而空港是湾区的门户,也可以用会客厅表达,这里有国际会展 、国际交流 、新科技馆、深圳机场等。

大空港是后发,目前相对比较落后。有三个产业可以重点关注:会展经济、海洋产业、先进制造业。

现在的沙井,产业发展发生了翻天覆地的变化。规划了先进制造业,做 制造、智能制造。

曲广宁

未来深圳 ,
有望延续到大空港南北方向

过去深圳的脉络由东向西,未来还会延续,重要的延续很有可能是从深圳的西线呈现由南向北的发展。

一个大胆的设想是:未来深圳的 很有可能是从南山到宝安,到大空港南北方向。

有几个重点政策信号值得注意:深圳提出“海陆统筹”和“大空港城市会客厅”建设。

大空港这条海岸线,未来将成为深圳一线城市景观跟一线所在地。

宝安 未来有一个全球第二大的会展 、高速发展的 机场、深南大道。从这些规划信号里,完全可以预期未来整个宝安这条线成为深圳罗湖、福田、南山发展的一线核心。

对于深圳跟周边城关系,我的判断是未来外溢效应和虹吸效应会共同出现。

大空港是节点,东莞、中山到深圳以后 落点是这里,这里均价 、物业可选择面积多、距离近,可能形成反向资源集聚的结果,吸引更多的人来买房。

房产税必出,
但逻辑不是为了抑制房价

现在房住不炒的概念悬着,它使得房价上涨基本面没有改变,但涨幅会受到极大的抑制。

这时候看降准这个政策出台的意义,大方向还要涨,但不要指望一年翻倍。

如果真的自住买房,建议有钱就买。 一定要注意不能高 。高 意味着高风险,意味着失去一年爆涨的机会。

正所谓执政逻辑、事缓则圆。所以政策措施不会一下打死压死,对于房产税的判断,也是如此。

我认为,房产税必出。但出的逻辑不是为了抑制房价,只是为了调整税收结构。

但执政路线可能是房产税先出来,先税率低,然后逐年慢慢加。 早的点可能在2020年,不大可能会提前于这个点,因为全国人大立法有固定周期和线路在。

张公子

4、5万还是要买在西部,
沙井未来发展 强劲

我觉得大湾区9+2的龙头还是在深圳,前海应该是龙头中的重要战略核心。

深圳有“西部发展轴”、“广深科技创新走廊”规划,起点是前海自贸区,经过宝安 区到西乡、空港新城、东莞, 后终点在南沙。

如果把前海自贸区作为一个起点,通过西部发展轴作为 ,就能把大湾区的规划撬动起来。

如果价格都差不多,4、5万买在龙岗好还是宝安沙井好?还是要买在西部,因为西部代表深圳未来 重要的财富走向。

买房子要看到未来的前景在哪里?建议重点关注空港新城以及西部发展轴的走向。

宝安的经济 强劲,是藏富于民的地方。再看沙井,2016年GDP产值在宝安 位。沙井未来的发展 强劲,而且打造的目标是高新科技制造园和产城融合示范区。

我建议大家买房子买在沙井,我了解项目房价还是3万多块钱,周边的商品房卖到4万多,我们还处在 。唐商·前海双悦项目还是值得重点考虑和推荐的。

现场互动

提问1:目前市场上工商改办值得购买吗?

陶文杰:在没 前提下,建议到深圳热火朝天的 区域买房。

哪怕是买公寓也是很不错的选择。因为未来随着深圳住宅稀缺,公寓类产品的价值会提升。以后想到大空港核心区域、深圳湾买房,住宅根本买不到,只有公寓可选。

提问2:陶老师,对比一下沙井和坂田,您觉得 哪边更好?

陶文杰:买房要考虑低价、新兴 、 、 等各个方面。如果在坂田上班,优先选择距离近的,不过相比之下,现在坂田会贵一些,也没有太多新盘可以买。

而唐商·前海双悦项目3万多,周边的住宅4万多,如果能等到下一个高潮期, 收益会高一点。对比过去十年深圳各区域的涨幅,会发现大部分是当时价格 低的区域涨幅较大。

唐商·前海双悦,作为沙井新锐标杆项目 芯资产的项目,受到越来越多置业者的高度关注与认可。项目有哪些特点 ?相对于周边竞品楼盘有什么 ?

陶文杰

,唐商·前海双悦产品4.5米层高,50-100㎡,价格3万多。是目前沙井 在售新盘中均价 的,价值 明显。

第二,3万多的价格虽然坪山也有,但沙井的经济发展比坪山要高。

第二,从深圳土地的稀缺程度看,项目短短一公里多的距离内,集中了80万㎡沙井海岸城、60万㎡万科星城、博林君瑞等几大项目。后海2009年之后房价涨得快,重要原因是后海成片开发。

能预见沙井会有更多的项目密集推出。 大空港规划利好下,这时候3万多的低价入手物业,能享受区域的发展,这是 的价值所在。

张公子

唐商·前海双悦项目蛮有特殊性和独特卖点,层高是4.5米,很多面积可以利用。算下来,单价可能要不了3万。

另外,项目批得比较早,是目前比较稀缺的产品。现在 已经不再批4.5米层高的房子。

项目 重要的点是不限购。如果现在没有房票,也没有指标,但又不想买在临深。这种情况下, 的选择是买商业物业、不限购的产品。

前海空港· 产品

唐商·前海双悦效果图

唐商·前海双悦位于宝安广深公路与上星南路交汇处,屹立前海空港双 板块价值叠加区域,汇聚高品质国际化资源,接轨全球化商务发展,集约国家战略大湾区、前海空港、海洋新城发展红利。

无双之选
智变资产

项目总占地面积约1.4万㎡,总建筑面积约12.5万㎡,由A、B两座高约99米的双子塔构成,采用 玻璃幕墙,集结建筑大师智慧,建筑特点令人耳目一新。

唐商·前海双悦效果图

囊括50-100㎡智变空间,约4.5米层高,50年产权,不限购 ,小户里自有大乾坤,造就低门槛 百变资产;自带2.6万㎡商业,将自身商业配套和沙井的风情文化融合为一,为都市精英提供、便捷、特色的商业娱乐场所。

海陆空轨
无界速度

项目近距离11号线马安山站,高效连接福田CBD、南山 区及前海, 12/18/20/26/30号线全速规划中;107国道、广深高速、沿江高速构筑城际高效出行脉络,福永码头、深中通道轻松畅游港澳;宝安国际机场,内联珠三角,外接全 。

 

宝安区沙井地区交通专项规划图

多元丰盛
质感享受

周边沙井 公园、万丰公园、大钟山公园等公园环伺, 5.96亿升级改造的海上田园也将在2018年建成;沙井天虹、京基百纳、沃尔玛三大商圈辐射;沙井新桥文化艺术 、创意书城、沙井市民广场等市政配套凝聚于此。

22个城市更新,超500万㎡规模,沙井海岸城、万科星城、博林君瑞等商业集中迸发,商业新核重塑,带动区域发展、商业全新升级,洞见城市向上的核心力量。

 

唐商·前海双悦效果图

* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
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陈献书区域分析师

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