大湾区时代资产价值重构高峰论坛

来源:房天下 2018-04-17 16:07

[摘要] 您此时即将要参与的是“文化点亮湾芯 未来城市生长力”大湾区时代资产价值高峰论坛活动,我是本次论坛主持人,来自深广电集团都市频道 地产主持人真帅,代表主办方感谢这么多朋友莅临到现场。

主持人:尊敬的各位领导、现场来宾朋友们, 学者们, 可爱、敬爱的业主朋友们、新客户朋友们,大家下午好!您此时即将要参与的是“文化点亮湾芯 未来城市生长力”大湾区时代资产价值高峰论坛活动,我是本次论坛主持人,来自深广电集团都市频道 地产主持人真帅,代表主办方感谢这么多朋友莅临到现场。

很多朋友今天是 次来到我们满京华云著,对我们这个项目充满了好奇,为了让大家更好的了解满京华云著,接下来由我简单给大家介绍一下满京华云著项目。

满京华云著项目位于深圳西部发展带上、107国道与松福大道的交汇处,也是 快线11号线松岗站上的 物业。整个项目被誉为150万方国际艺术都会,云著项目是整个国际艺展 的 住宅,项目业态十分齐全。包涵了星级酒店、写字楼、艺术工坊、艺术小镇、艺术主题博物馆、艺术mall等丰富的艺展产业,以及12班幼儿园和3班公立名校 、艺术会所等生活配套。

云著致力于给业主打造的是从日常生活到休闲娱乐 的全新艺术生活方式。其中大家现在所在的地方就是满京华开发商精心打造的4层艺术会所。1-3层设置了洽谈区、会客区,健身房、儿童会所、烧烤区、书吧、移动工作区等多种功能空间, 4层设置了可供孩子和成人享受的无边际泳池,能满足从小孩到老人的休闲需求。

同时也要告诉大家,云著项目即将推出全新产品83-152平的3-4房全龄大宅。此次推出的产品位于整个云著项目 版块,拥有围合式的私密园林,无遮挡的视野和采光,可以说是云著项目的楼王产品, 值得期待。

首先,请允许我代表主办方为大家介绍莅临本次活动的领导和嘉宾:
 

满京华集团营销策划 总经理胡翔;

深圳中原地产事业六部营销总监刘宝强。   

出席今天活动的 朋友,他们是:

深职院房地产研究所所长,深圳市经济学会副会长邓志旺;

图腾镜创办人,深圳地产十大 之一图腾镜;

楼市开讲创办人,资深地产评论人张公子

深晚一兵时评创办人,资深地产评论人深晚一兵;

凤凰树创始人,资深地产评论人凤凰树。

欢迎他们的到来。

刚才说到的邓志旺、图腾镜、张公子、深晚一兵、凤凰树,地产界都赫赫有名,每个人都有自己的公众大号,现场很多粉丝,有兴趣可以关注他们的号。

首先,有请深职院房地产研究所所长,深圳市经济学会副会长-邓志旺先生,为我们带来他的精彩解读。

邓志旺:各位朋友下午好!今天 高兴再次来到云著分享大湾区时代的话题,深圳这么多年失去很多意义,深圳是特区,随着特区不特深圳成为普通的 区。

去年提出粤港澳大湾区的概念之后,重新获得了国家战略层面的认可。 次提出粤港澳大湾区是去年3月5日,在全国两会期间,总理做 工作报告时 次提出来的。

读了工作报告知道,整个报告3.5万字,粤港澳大湾区在报告哪个部分提出来呢?有没有在场的听众关注到?在报告的 后部分在提

到这个问题,也是我们认为 重要的节点上。

今年总理做两会报告时再次提到粤港澳大湾区的规划。当然,中国共产党领导一切, 领导人总书记、主席也提到目前好几次提到粤港澳大湾区概念。

关注的话知道,习主席 次提到粤港澳大湾区是去年7月1日,香港回归20周年活动上,广州、香港、深圳三地签署了建设粤港澳大湾区合作框架协议,习主席站着完成签署仪式,验证了大湾区合作的签署形式,这是重要的场合,国家领导人亲自出席了活动。
 

去年十月份十九大 个报告中,总书记专门提到要推进粤港澳大湾区的建设,加快香港、澳门与广东珠三角的合作,这是第二次提到粤港澳的湾区的问题。

第三次是在今年两会期间,广东省人大代表全体会议时总书记做了重要指示,要求把粤港澳大湾区作为重要战略抓。从 到党到地方 都 重视湾区的建设,能提到这种程度,说明这个政策不是一朝一夕,不仅仅是经济上的任务,更多的是政治上任务。

只要提到粤港澳大湾区都会提到香港问题、澳门问题。现在珠三角发展不错,但是香港发展、澳门发展面临困难。一国两制要想成功必须要让香港、澳门必须繁荣昌盛,怎么做到这一点, 可能性是珠三角跟香港、澳门大家共同发展,把经济建设水平、人们生活水平提升新的高度。

从这个角度看,完成建设大湾区是我们的政治任务。只许成功,不许失败。大家对大湾区前景充满信心,有一些人有置疑、顾虑,这是党和国家交给广东、深圳的政治任务,一定成功。

第二,粤港澳大湾区区域 机遇。很多人觉得目前粤港澳大湾区发展成熟,房价到了很高的位置,已经没有空间了,这个观点正不正确?

我很反对很浮躁、很浮夸的说法。比如说 数据告诉你粤港澳大湾区有多牛,秒杀纽约,粤港澳大湾区成为全球 大湾区。有一句话挺有意思,厉害了我的国,在山的那边、海的那边正在建设一个 的大桥,粤港澳大桥,后来才知道提的是香港到珠海到澳门的桥,只是换了一个名字而已。还有五年之后粤港澳大湾区要成为 大湾区,这些标题听起来都比较惊悚。我个人觉得比较夸张。

去年3月5日提出来建设粤港澳大湾区到现在一年多时间,真正的建设没有启动,规划没有出来,建设是长期艰巨任务,而不是短期出现效果,不是简单把湾区经济总量加在一起,这样做很简单,大部分再加一个城市进来马上 ,这有什么真正的意义呢?没有的。要扎扎实实看这个区域,粤港澳大建设仍处在起步阶段,有很长的路走,很大的空间发展,很多的坡要爬,有很多机会。

我自己研究了国内外湾区经济,分为四个阶段:

 1、港口经济时代,1.0版本,湾区形成靠港口,湾区因港而生,没有港口就没有湾区,有了港口我们的人、货都可以通过港口去到全 ,因为港口形成了湾区的雏形。

 2、工业经济阶段,有了港口货物进出很方便,很多企业自然集中在湾区里面,尤其是工业企业,生产各种产品,钢铁、矿石等资源都会通过港口运输到全球去。工业经济时代靠工业发展推动湾区进一步发展。这是2.0版本的湾区经济。

 3、服务经济时代湾区,也就是3.0版本的湾区,特点是什么呢?不再是靠工业支撑,更多的靠提供的一种服务,这些服务包括金融、会计、贸易、科技、服务等。不再通过产品交易来提升区域的发展,而是通过我给别人提供金融服务、科技服务实现自己的发展。

4、 水平湾区发展是创新经济,这个区域不但局限于光做服务或者光做工业,我们是创新的,跟别人不一样的,我们是引领 的,这样的话可以成为 的龙头, 的引领。这是第四阶段的湾区。

对应下来,大湾区和 三大湾区做一个对比可以看出来。像旧金山湾区就是典型的创新经济湾区,就是 水平的湾区。想象一下现在影响 的科技、商务基本上都是源于旧金山硅谷这些公司。提到的 牛的公司基本上都是在旧金山,facebook、google等都是在那里,通过不断的创新来改变 的。

纽约湾区和东京湾区,这两个湾区稍微落后于旧金山湾区,虽然经济总量是强于旧金山湾区的,但是经济发展质量来看某些方面落后于湾区的,并重于工业、服务、创新三种, 多处于3.5阶段,还没有到4,发展还要往前推进。

粤港澳大湾区,我个人觉得还处在2.5阶段,正处在工业经济和服务经济中间的一点,算不上是服务经济为主的湾区,我们的湾区大部分城市仍然是工业为主,只有香港、深圳、广州城市相对来说服务业比较发达,但是服务业发达也是相对的,对外服务很差,更多的是服务自身的经济体。

深圳的金融还没有对全球产生影响,科技也没有对全球产生重大影响,这方面还是有差距。更多的城市惠州、东莞、中山这些城市基本上靠工业在推动,整体处在工业经济和服务经济中间的阶段。从2.5到4.0版本的湾区经济还有很长的路要走,很长路要走意味着很多机会,而且基础很好。大家看到很多数据,土地面积5.6万平方公里,排到 ,人口6800万人口排 ,这是常住人口,如果实实在在人口在8000万左右。高新技术企业有3万多家,总量也很大,还有16家 500强企业,这些都是很好的基础。

另外,总体来看,大湾区的 还是不错的,虽然深圳落后一些,整个大湾区有五所高校进入全球100强,遗憾的是5所全部在香港。珠三角 强的是中山大学,没有进入到前100名,总体资源不错、基础不错,完全可以实现从2.5版本的湾区经济上升到4.0版本的湾区经济,这个过程中会带来很多的机遇。

这里面意味着 的机会。总量五六年达到跟纽约湾区或者东京湾区差不多,但是如果看一些质量方面的数据差距还是比较大的,比如说地均的GDP,衡量区域生产能力、生产水平重要指标,目前相当于旧金山1/5不到。假如说你收入100万,我收入20万,差距 大,大家可以想象一下。

如果可以赶超,可以想象大家的财富可以达到什么水平,购买力达到什么水平。

同样,人均GDP也是有比较大的差距。这些差距没有反应真实的情况,我们人均靠的是长住人口,人家是实实在在住多少人按多少人算,按常住来算还要下20%。地均很明显,纽约、旧金山这些区域的开发强度差距太大了。

我们建筑密度、容积率比他们高太多了。真正的物理空间、建筑空间来看我们产值差的不是一点点。这些差距需要正视,这不是问题而是机遇,正是因为存在机遇才有可能不断超越、不断提升自己。提升过程就是发展的过程,是我们分享发展红利的过程。

从这点来看, 大湾区的时间、空间很大,还有很长的时间。

如果说湾区发展到极限,中国的观点盛极必衰。相反我们湾区的发展刚刚起步,还有很长的时间给大家 、分享未来的价值。我这么说有点抽象,刚才我打了一个车过来,那个的士司机说你来买房子吗?我说看看吧,他说多少钱?我是4万多块,他说4万多块马上买了,他说只要深圳红本房子哪里都可以买。的士司机都知道。大家要有自信。

大湾区发展空间上的机会,每次经济发展对空间都产生重构,假如说中国不搞经济特区,深圳现在还是一个小渔村,没有人来这里找一些发展的机会。但是因为中国经济改革的机会,特区发展的机会,大家在这里掘到 桶金,每次经济改革、经济红利都会改变经济空间的分布。这次来说,大湾区建设提出来以后,对珠三角大湾区产生什么影响?对空间里面找到 有发展前景的区域 也是大家 关心的问题。

买房无外乎什么时间下手,什么地域下手, 值得分析。如果分析 三大湾区发现,跟我们不太一样,比如说 三大湾区都有一个特点基本上是单一 ,纽约湾区基本上以纽约为 ,光纽约市创造的GDP占纽约湾区的比重占到50%多,接近60%,一大半集中在纽约市, 在纽约市 有机会,因为是湾区的重中之重。旧金山湾区稍微有点不一样,两个 湾区,一个是旧金山市,很小,100多平方公里,另外是硅谷,不是城市概念,没有明确的界限,只是那里硅企业比较多,叫做硅谷。

旧金山是旧金山湾区贸易 、商业 ,经济比重 高,50%多,占了一半多,为什么叫旧金山湾区,因为 重要。硅谷也比较重要,科技为主,比较单一。

东京湾区是高度集中的湾区,东京湾区是东京都,跟深圳差不多,2000多一点的平方公里,但是很厉害,去年超过纽约,有9000多亿美金,深圳才3000多一点,也占了东京湾区50%多的比例,三大湾区都是单一 的湾区。 的话 东京、旧金山、纽约、硅谷。

我们大湾区不一样,三个城市差不多,香港到深圳到广州,其本上经济总量都是2.2、2.3万亿,各自占21%,四个加起来占到80%多,其他城市基本上可以忽略了,大概84%。大湾区叫一二三四,一个国家、两种制度、三个税制、四个 城市。把澳门也算进来了,从政治角度来说是重要的支点,经济角度来说澳门算不上是经济 城市,只有这三个城市。

大家都想争湾区的 城市,发展空间 ,我在深圳生活十几年对深圳很有感情,我个人比较客观来说,深圳不可能成为整个粤港澳大湾区 ,即便去年没有超过香港,今年完全可能超过香港,即便超过也一样,差距 小的,谁也没有 的 。反对把深圳吹捧到粤港澳大湾区 的地位,将来一定是三个城市共同分享湾区 的地位,谁也不能把谁打败,谁把谁打败了都不是好事情,各自承担的角色也不一样。

比如说香港在金融方面的地位 是深圳和广州无法超越的。广州枢纽的作用,门户的作用深圳又超越不了。港口整合在一起放到哪里呢?深圳是 强的,但是要放到南沙,错失这个平台了。

还有机场等问题,共同分享湾区角色。将来大湾区不再是一个点,将来会形成一条线,这个线从香港出发经过深圳再到达广州,这条线会成为整个湾区的 或者叫中轴, 中轴,这条线上会出现很多重要的节点。

比如说香港的中环、深圳的福田、南山、前海到宝安 区,到大空港到南沙等。

从这个角度看,将来粤港澳大湾区发展是围绕线的发展,这里有两个概念推广一下:

1、虹吸效应,就如磁铁一样很有吸引力,把资源往一个地方吸引,我们湾区的中轴线是虹吸的中轴线,把大湾区周边区域的 资源全部集中到这条轴线发展。比如说人才,现在人才是 资源。以及资金等资源都会 这条轴线。看发展前景就看离这条轴线的远和近,聪明的城市 这个轴线发展,深圳重点发展西部,以前以为到前海,很快发展大空港,然后到东莞,积极成立滨海新区作为 区,跟原来老 并列的 区。

包括广州向南发展南沙 湾区中轴。中山也是,据说中山来了新的领导,原来在广州,现在 广州。很多人说珠海 行不行,珠海去了几趟问题比较多,重心发展是横琴,到了珠海以后再去横琴距离相当远,珠海经济总量比较小,能不能撬动珠海经济我个人怀疑。可以依靠澳门,澳门经济实力更弱,产业单一。

珠海不考虑深圳发展,不 珠三角发展有一定的问题,那边 还需要谨慎。

惠州,我一直觉得战略不够清晰,重点发展江北,江北离整个轴线比较远,成为自己的 没问题,但是想分享到整个大湾区发展空间上的红利,我觉得应该单独成立一个惠湾区,这样惠州才能更多分享湾区发展的红利,惠州作为珠三角的地级市,在全国的 靠后,差不多是65名左右,低于很多的地级市,为什么会这样,这跟战略选择有很大的关系。

从这些角度来看,不管去哪个城市 , 重要的是看看能否跟湾区发展产生共鸣,产品关联。越 中轴线机会越多,越远离越谨慎。虹吸效应大家 要关注。

 整体来说,大湾区发展很好。

2、普惠效应。湾区发展使 的城市慢慢靠拢,资源共享,能源资金、信息共享。所以,不要离开大湾区区域,普惠效应会使得原来初级阶段地方有机遇。

后想跟大家谈一谈,湾区发展过程中文化与艺术的作用。文化和艺术大家现在还没有感到重要性,但是发达国家发展过程都检验了这一点,有了画龙点睛的作用。德鲁克是 著名的管理学家,经济管理界都读过他的著作,当经济发展到一定水平时,真正占主导地位的资源具有 意义的生产要素,既不是资本也不是土地,也不是人才,而是文化。文化孕育着经济。

湾区经济是特殊的文化,湾区拥有港口,有人员的流动,是 多元、包容的文化,让大家敢于创新、尝试,发展比较快。相反来说,内陆文化是比较封闭、落后的文化,为什么湾区发展起来也是这个原因。

纽约湾区,大家说到纽约就说,当你爱一个人送他去纽约,当你恨一个人也送他去纽约,说明纽约包容,可以得到好东西,也可以得到 差的结果,林子大了什么鸟都可以活下来。湾区文化是包容的文化,使创新、容忍失败成为可能。我们在文化方面还很缺乏、艺术方面还很缺乏。

去年去北京做了一周培训,觉得文化还是很浓厚,很多地方都有私人收藏博物馆、国家博物馆,对区域发展起到潜移默化的作用。我觉得这个区域有文化、艺术可能对一个区域发展产生更长远的影响。在 时可以考虑这个因素对区域加分的作用,大家可以关注一下。

借此机会跟大家交流以上内容,如果有问题可以在沙龙环节进行交流。

主持人:谢谢邓博士,大湾区四点涵盖了现在满京华云著所处的时代 两大方面重要利好。大家听到很多信息点和价值点,估计大家需要消化一下。刚才听的过程中,我注意到有一个有意思的地方,邓博士是一个严谨的人,做的演讲很务实全是干货,他着衣风格也是这样的,可以知道邓博士对今天这个论坛很重视。

您刚才说道,现在报纸媒体引用了一些耸人听闻的标题,引用了一些句子,有一个句子叫做在山的那边,海的那边,我以为接着是有蓝精灵。在山的那边海的那边有满京华云著,下面有请其他四位重要的 学者:图腾镜、张公子、深晚一兵、凤凰树。有请四位老师!

很多客户朋友 次来我们项目,我来了五次了,我很关注,我比较感性一点,大家关注的是大的价值点,我关注的是 民生、配套,我知道很快会有12所幼儿园,而且有3所公立名校 ,有没有 可以读,小孩能不能赢在起跑线上作为母亲很关注。

来了这么多次满京华云著,你们的印象是什么?

凤凰树:来过三次,三次来我都坐 来的,我觉得 离的 ,碧头下车走了1800步,1公里多,松岗2公里多,稍微远一点。我走过来觉得并不算太远,有的人觉得一公里左右是 物业,但是不算太远。

每次来变化都不一样,这个项目给我印象 的是规模,深圳 的楼盘看,从来没有这么大的商业配套、产业配套,150万。住宅才30多万,总量这么大,意味着什么?意味着今后在这里生活、工作的人很多。我的广告是大盘改变生活,一个大楼盘和小盘不是一回事。可能年轻人多住在单铁楼里面挤挤就算了。如果有家庭、老人,大社区是老人社区。

深圳房地产业为什么这么发达,没有老人社区,因为老人都住在大社区。年轻人上班走了,小区全是老人,老人在这里齐乐融融。桃源居前几十年是180万平方米,什么都有,生活很齐全。

万科之前说在做一个城,不如满京华,那是睡城,没有工作的人、没有上班的人,没有大商业,我们这座城确实是一个城,以后有这么多人工作在这里,这点很厉害,这么多人居住在这里,本身衣食住行都在这里, 站不太远。6号线通了更近了。

主持人:除了 公共交通系统巴士也 发达。

凤凰树:满京华云著老板很另类,深圳开发商楼盘见的太多,外墙真石漆,是 里面的 大品牌,深圳开发商谁在用?第十、第

八、第九谁在用?都在省钱,宁可把门用金子镀出来也不会用在墙上,面上越简单越好。前两天路过万科第五园,已经很破败了。就是金地有一个别墅,下面是搞真石漆。

另外,用材、装修都是用品牌的。每栋都有 空调,一个刚需楼盘有 空调,没听说过。开发商都想着省钱,老板想法不一样,将来有艺术小镇、艺术mall,很有艺术范儿。

艺术很个性化的东西,邓博士讲了,我们和纽约什么差别?四大湾区我全部去过,两年之前我就说过深圳已经成为 的城市,四个湾区都有去过,我比邓博更有信心我们湾区超过他们。

将来深圳写字楼超过纽约,现在深圳写字楼 第二, 是迪拜。深圳公园加起来超过 公园了,深圳的公园数全 。2020年1000个公园。我们和纽约区别是什么?纽约百老汇上百个剧场电影院艺术永远超不过它。我们的差别主要在文化艺术上,文明程度上不是一天天成功的。好在满京华云著项目给深圳补了一个缺。

主持人:总说深圳是艺术文化沙漠,打造150万纯讲艺术的地方。

凤凰树:前二十年说深圳是文化沙漠,没有根没有底,现在文化产业是深圳第四大产业,高科技产业 ,金融产业第二,物流产业第三,文化产业第四。文化产业中有六朵金花,满京华算一个。光明的钟表、横岗的眼镜、大芬油画、大浪服装,满京华的软装中国 ,这片建起来可能 。

今后深圳的文化这是金子招牌,满京华云著在金字招牌下活的有滋有味。

主持人:来了三次每次都做了深入调查和研究,提出了两点 重要的观点,再补充介绍一下,凤凰树老师不仅是资深的媒体资深人,前身也是地产开发商的甲方。我觉得今天论坛应该再延伸论剑。邓博士说2.5时代起步时代,纽约三大湾相比有待追赶,听凤凰树老师说的是要赶超纽约湾区。

我觉得可以开一个高峰论剑,可以PK一下。不过总体大家听明白没有,这个意思说 的 对现在深圳大湾区发展持 的向上、见涨、利好的信心。

听完凤凰树老师的见解之后,到的地方是满京华云著以后项目的艺术 会所,一二三楼是各种会谈区、洽谈区、儿童区、健身房等。论坛结束之后可以到四楼看一下,会建大家 关心的无边际泳池,从内到外什么都打造的 完美。

说了这么多,聊一个很感兴趣的话题。4月9日提出了大湾区的建设规划,提出这样一个观点,我很关心什么时候政策能够落实?

张公子:我记得深圳的商报、特报专门披露,包括马兴瑞讲话粤港澳大湾区的规划将会很快落地公布,很快具体是哪一天,官媒并没有披露,这里没办法说。但是我相信以中国的效率和速度来说,很快规划会落地披露。

主持人:并没有像国家做三年计划、五年计划这样列出具体的纲程出来。

深晚一兵:两会传来的消息是上半年必须要公布。编制规划基本完成,还会有细节方面的问题,这么大的规划找准时间点公布 有意义,但是具体的时间都在等待。
 

主持人:所以一起关注满京华云著项目,对政策会解读发布信息,关注公众号会随时公布。一直以来整个深圳市都知道西部是深圳老发展 、龙头 ,虽然总说东进,因为落后太多要拔起来一点,东不能和西比,一直是 的 地区,2018开始,今年明年短期来看三五年有哪些重大的利好呢?

张公子:借此机会跟大家分享一下西部的重大利好。首先,这两天粤港澳大湾区的规划提出之后,首先是一个国家层面的战略意义,高度一定要清楚,是国家的战略意义。对于湾区9+2的城市来说,在重新找自己的定位。

我所在的区域在大湾区当中是什么样的定位、怎么样迎合发展, 的喜讯跟大家分享的是宝安区的区委书记姚任,3月份接受南方都市报的采访,南方都市报记者问到他,宝安在大湾区是什么样的地位,您作为宝安区的区长怎么看待定位时,姚任代表官方,提出了宝安区未来就是大湾区的核心。这个话做了一个历史性的定位,大湾区这么大核心就在脚下,就在宝安。对于宝安人民来说吃了定心丸,也分析了几个因素。

宝安包括大空港也好,刚刚又披露了海洋新城的7.99平方公里的 的填海填出来的发展新机遇。

宝安是大湾区的交通核心,如果我们打开地图,宝安正好是处在大湾区东岸和西岸 核心的地理位置,首先是地理核心,其次是交通核心,有四维的交通体系,有宝安机场、 、高速公路、福永码头,有四维的交通体系,无论去到哪里交通都 方便。

我刚刚从中山过来,中山人民现在热烈期盼深中通道,建成之后基本上半小时来到宝安,除了深中通到还有虎门二桥,即将开通的港珠澳大桥,重大的市政建设都是在配粤港澳大区的发展,宝安的交通 是 强的。

强的产业 ,包括马兴瑞之前接受媒体访问时也说到,深圳怎么去迎合大湾区的发展,要加大广深科技走廊的建设,从前海蛇口自贸区,通过107国道一路向西包括向大空港,空港新城,包括松岗、东莞的长安、广州,会形成 的科技走廊和创新走廊。

这里首先有很强的科技 ,南山科技园有中国 牛的互联网企业腾讯,这条科技走廊未来对标的是美国的硅谷公路。硅谷是美国搞科研 发达的地区,有条公路是硅谷公路,是年轻人的公路,制造业加产业科技走廊。科研和产业结合起来会吸引更多的年轻人在这边创业或者置业,这些 的制造业、产业对于松岗发展来说,可能会带来更高的居住方面的需要。这个项目对他们来说是很好的选择。

深晚一兵:这的确是我 感兴趣的话题,首先,我对刚才邓教授的发言衷心的赞赏和由衷的佩服,有两个观点是我以前所没有的,而且 切合目前时代的观点。

个,阶段论,目前粤港澳大湾区到底处于什么样的时代?2.5的时代的的确确 符合实际,意味着整个区域未来发展空间很大。对于在这个区域里面的企业和人来说机会很多。现实 这个区域房产,未来享受大的空间。
 

第二个,中轴论,去年我提到过,宋丁教授也提到过,今天邓博士解读更加到位,以前着眼于城市竞争的,广州有广州的说法、深圳有深圳的说法,香港没有参与讨论。我们作为深圳人在网络上被称之为深吹(吹捧深圳),我们对这个城市有感情,帮这个城市说再多的好话也不为过。但是过于集中城市在大湾区的地位探讨或者聚焦,忽略了邓博士给出的结论。邓博士这个结论从广州经过东莞到深圳到香港这条轴线有助于打破 区化的传统观念真正理解大湾区未来的发展。

表扬完邓博士之后来表扬一下我自己。去年年中时抛出一个观点,有一个文章《粤港澳大湾区 礼兵阵容列队完毕》,粤港澳大湾区面向 要有自己的想象,当时写了这篇文章是去年比较少的几篇阅读量10万+的文章,对这个观点内心 满意的,这里表扬一下自己。

这篇文章通过前海、空港、新会展 ,这三个代表区域发展、交通枢纽以及重大市政工程的节点作为一个串联,但是这之后关于粤港澳大湾区的发展、规划出现了很多的变化,这个变化比较重要的特征是各个城市都在为自己在粤港澳大湾区规划当中的比重或者权重甚至份额做出很大的努力。

在邓博士说的轴线上可以看出先后出现几个重大的利好消息,一个是东莞的滨海湾新区,一个是深圳的海洋新城,还有一个是去年十二月底广东省委颁布的广深科技创新走廊规划。一走廊九节点多个 格局。如果把这一段综合起来,去年写的 礼兵阵容 苍白,如果把广深科技走廊、海洋新城、滨海湾新区,这个阵容未来强大的力量是去年那篇文章完全达不到的,这个拿出来说想表明一个观点,粤港澳大湾区发展 快,2015年沙井在拍卖一块地,组织做了对区域考察的工作,这次行动是民间 次对西部区域关注的大的活动。
 

以前宝安区发展是比较零散的,跟东莞发展一样,规划没有完全出来之前,各个街道办各自为战,没有形成合力,后来西乡碧海 通过国际招标等很多变化可以看出宝安区 有心思的,想把宝安临海这一片作为整体打造。现在 给了政策,深圳这边也给了具体的措施,包括会展 。宝安这边自己海洋新城规划也已经出来了,很快投入大规模建设。

处于中轴之上宝安的这个连线发展 让市场无法想象的。

第三点讲一下主题“价值重构”,从横向和纵向两个角度理解,横向是各个 之间的对比,以前知道深圳的发展是从罗湖到福田发展 快,楼价比较大的区域,后海、蛇口、前海、龙华,价值重构意味着组办方有足够的信心项目所在地成为深圳高低的 阵营。

房地产发展 早的轨迹, 早发展房地产睡城,住的一个场所, 多增添生活元素。深圳是相对忙碌的城市,待在家里不多,那时有住的地方考虑的东西不是 多。后来发展我也看到,包括现阶段深圳以综合体发展为主流的市场。综合体代表又有居住,又有其他很多配套,包括商业、酒店,像万象城为什么商业价值这么高,就是因为是深圳 代综合体的代表。

深圳继续往前走,未来房地产项目以什么样的形式体现?综合体仍然是主流,深圳很多大型的旧改项目,如白石洲。以及很多没有出来的,因为容积率 高,必须要做成综合体满足改造升级、利润追求。还有一点是今天项目必须要重点提及的,为房地产项目赋予文化的元素。2018年是深圳成立40周年,前40年发展 快,到处修、到处建,有很多高楼大厦,这是盲目增长阶段,一个城市 终有吸引力的不是经济体量,而是底蕴,这个底蕴需要时间,需要靠品牌文化产品做支撑的。

我们项目作为满京华一个崇尚文化产品的开发商打造项目,很多业态跟以前传统的住宅小区不一样的,这种项目我认为未来城市居住人居事业提升起到大的作用。开发房地产不能只是小区,围绕小区开发的附加项目能不能对城市发展有正面的刺激作用或者提升帮助这是 重要的。

在今年年度又是粤港澳大湾区规划要颁布的一年,颁布之日起也就是粤港澳大湾区正式腾飞的时间。前段时间文章几次表露过,2018年应该是粤港澳大湾区建设的元年,也就是 年,这点应该不会再错过。谢谢大家!

凤凰树:我补充一下,今后深圳满城都是综合体, 的旧改项目都是综合体,但是有一个 的区别是今后 的旧城改造的综合体,今后的住宅全部是超高层,全是150米高的,容积率都是5到6之间。旧村3,拆1建2就是6,全是超高层,满京华3.45容积率以后 没有。综合体里面没有3.4,容积率超过3.5就放不下了。 的超高层住宅都是精装修,为什么精装修?不敢把毛坯给你看,墙很厚,不敢给你看,你房间的实用面积小了,装修房子感觉不出来的。

主持人:这种实用面积能达到55%吗?
 

凤凰树:55达到的,不管怎么说150米高的房子和100米高的使用率两个概念,空间感受是两个概念。前段时间看一个项目围起来像一个桶一样的,很难受。

主持人:就如香港。

凤凰树:香港的超高层是200米,但是规划做的好,超高层是一排一个弯,从来没有围合起来的,中间全是阴的。香港不会这样,楼和楼之间和密,但是是一排开的。我们是围起来。
 

主持人:今天论点的风格 务实,没有一点水分在里面,每一个内容没有任何多加的成分在里面,大家一定要 注意认真听。

刚才说到几位 都提出几个观点,先提出空港新城、大空港城,以及海洋新城、新国际会展 ,这中间海洋新城是 的观念,而大空港城已经说了很多年的观点,形成气侯了。而新国际会展 ,明年3月份就会投入正式运营。老师们讲了很多观点解读的都是政策和重大利好作为台下的个人都不是 ,平时不会花太多时间解读,有时会听不懂。政策带来重大利好,利好在哪里?挖掘不出背后真正带来的利好。例如新的国际展 一旦3月份投入使用,现有的福田会展 在不久的将来会关闭掉,被关闭以后 的国际会展全会搬到新国际会展 ,带来多少人流?多少商机,酒店、餐饮、服务、旅游全部迁移到松岗 来,这些人都有居住的需求。把重大利好背后的东西讲的很细。
 

接下来把话题从重大利好政策更加细的深的走进去,会带来哪些变化?三点当中海洋新城 的观点,大家听的比较少,杨总您来解读一下。

图腾镜:今天现场有太太团潜伏,为现场到达的太太们鼓掌。男人就是赚钱给太太们花,到场的男人还属于决策期,没有交给太太,欢迎到场的男士!

今天美国开战叙利亚,是国际很强大的风暴,俄罗斯和美国打起来,希望俄罗斯把美国完败,中国继续隔山观虎搞GDP建设。

回到主题海洋新城。首先,认同以上四位嘉宾 的观点。在湾区出台大规划之前,这几大城市都在争宠,深圳说我是湾区的引擎区,是 牛的, 。

东莞说我是湾区 ,中山讲我是湾区的头牌,海景 。这些都在吹牛,各个城市都在吹自己。实际上可拨开云雾看晴天,看哪个房价 ,深圳房价高,广州没法比,香港房价高,但是没有空间了。龙脉藏在哪里,期待 把湾区规划做更好一点。

我们看买房哪里买,看 取向要看清楚。我们看到满京华身边赋予多少大就可以看出来方向。

,大湾区。
第二,大空港。
第三,大前海。
第四,大会展。
第五,大交通。
第六,大海洋新城。
第七,大满京华。

目前在这个地区超过150万方的几乎没有,满京华排 ,七大决定了这个地方的机制。大湾区不用讲,这是国家层面的。大空港95平方公里,发展的前景永远超越大湾区的其他地区。大前海18平方公里,两个区域加起来是100平方公里,发力点 强的。

大会展是全球 大,跟德国会展是旗鼓相当,在中国具有代表性的。也就是说,这个会展是六个鸟巢大小,五个福田会展 大,是超大的。

昨天沿江高速走的时候看到会展 柱子全部起来了,规模 大,车插过去十分钟才能插过去。规模效应决定了价值所在,带来太多的人流、商机、产业革新、信息交流,这是毋庸置疑的。

目前大交通,高铁在深圳北站、前海、坪山、深圳国际机场,享有高铁站的权益,我们地区享有了高铁的权益。海陆空轨不用说大家很清楚了。

落到主持人的海洋新城,7平方公里多,是一个大空港西北半岛的海洋新城。我们做大空港的时候有太多的产业点落脚,围绕海洋产业、海洋文化、海洋性质的产业带在大空港崛起。跟满京华文化是遥相呼应的,一边是海洋文化,一边是艺术文化。

深圳是文化的沙漠, 不断强化深圳大学城的形成,强化深圳文化的形成,包括文博会,会展文化、海洋文化必须在深圳扎根生根,必须要这样做。 也看到了这个,用满京华文化来点亮湾区,出现了海洋文化区域,7平方公里多。

海洋新城在大湾区大背景下把海洋文化阐述更透、更清晰,带来产业和税收的概念,包括GDP的创造。如果从海洋文化跳到满京华文化点亮价值和资产重构,吃喝玩乐、上班睡觉都在满京华,可以把工作辞掉,在满京华产业带里面求一份高薪工作,家和工作在一起的产业带在深圳不太常见的,这个产业周边围绕着 出台的六大 ,政策红利毋庸置疑,房价在这个地区相对全深圳来说是价值洼地,重构资产价值规模效应、产地效应、文化效应、周边六大效应一定会带来更多的政策红利。
 

主持人:刚才杨总发言时,跟凤凰树说了一下,他提到以后这个地方以城的方式打造, 人工作衣食住行不需要往外辐射,整个体系内 完善,自成一个体系,满足创造价值、消费价值全部满足,不出户全部满足。

刚才讲了海洋新城、 ,还要讲一个很感兴趣的话题。今天到场朋友有 朋友、改善朋友、刚需朋友,需求不同有疑问,政策越来越紧,二手房市场推出了“三价合一”,整个收的越来越紧,该不该出手。

问一个更加接地气的问题,这时出手正不正确?到底是随波逐流主导 福田南山区,还是拿着总量这么多的钱到 延伸辐射出来的松岗来买?

福田买一个厕所这边可以买一套房。今天到场的朋友更加想知道,结合更多的利好,老师们解答一下看一下观点,每个人各抒己见。

邓志旺:这一排只有我一个人住在宝安区,相信宝安会崛起,2013年楼市 惨淡的时候,很多人给我说不要买房时,我相信西部崛起, 不景气买了宝安,2016年住到宝安,目前享受宝安的生活。

说到买房的问题,“三价合一”出来到底能不能买房?对二手房有一定的负面影响,会增加交税这块,一手房利好, 限价一手房远远低于二手房,买到就是赚到。

目前的情况下买房不是看一年两年,而是十年八年,整个大湾区发展还有很长时间。凤凰树说超过了纽约、旧金山、东京,我持不同的观点。他小孩去英国 ,没有 的问题,他身体又很好,不去医院。只要去过医院,小孩 ,就发现深圳和发达城市差距很大,这给我们发展留下很大空间。

我个人觉得买房 没有问题,尤其是一手房,二手房等一等,跟着城市规划做。刚才说到国际会展 ,新国际会展 定位很清楚,面向国际的会展,总书记提了一个要求,四个群列:高度开放,今年上海举办首届进口商品博览会,以前只有出口博览会在广交会,把中国的东西卖到国外去。现在中国更加开放,好东西到中国来买,享受更多的物质文化。这块来看整个经济更加开放,国际会展 承担这个使命,既要让国际进来也要让中国东西出去。

可以想象一下,老外坐飞机到深圳机场,下来后直接去国际会展 去商务洽谈参观,之后直接坐飞机离开深圳、离开大湾区, 的产品在这里展示,会成为深圳大湾区的会客厅。以前在福田,现在移到大空港这个地方来。
 

既然如此,成为大湾区的会客厅,乱七八糟肯定不行,基础设施、配套肯定会跟上,国家也好、地方 也好,一定会深刻改变这个地方,这点对西部更重要,海洋新城一部分。
 

深圳要建设全球海洋城市,深圳海洋产业不如青岛、大连、上海,但是国家很重视这点,希望深圳重点发展海洋产业,向海洋发展新的机会。这是一个巨大的机会,对产业重构、人口重构、购买力重构都有 大的影响。我自己用行动证明了西部 的,谢谢!
 

主持人:刚才邓博士用自己的钱袋子证明自己的观点。您当时买的时候是多少钱一平方。

邓志旺:大概四万块钱左右,现在八万多点,但是我认为没有到顶。
 

主持人:你预估五年房价会到多少?对宝安 的估价。

邓志旺: 不允许预测房价,我个人不太方便预测房价,但是我相信房价跟经济有密切的关系, 没有说不让房价,只是从金融角度防范风险。从经济发展、大湾区发展房价会得到体现。

主持人:你们觉得拿一笔钱买一房还是过来买三房,买深圳市还是临深,还是 延伸?

深晚一兵:看自住还是 ,如果 我认为西部比东部要靠谱,有轨道物业比没有轨道物业靠谱。如果自住看大家基本情况,比如说工作区域、家庭结构有没有子女 考虑,包括家里有没有养老的考虑,或者本身处于什么样的年龄段,这个东西没有办法给统一的答案,每个人必须要根据自己的实际情况做一个判断。
 

刚才主持人问这个问题比较直接,未来各个区,包括新房、旧房价格变化情况。其实现在政策环境大家比较清楚,昨天中午跟一个开发商老板吃饭,他昨天下午拿到预售许可证,周边二手房的判断正常备案价3.8到4万,昨天备出来的价格3.2万左右,如果加上2000多的装修,也就是在3.5万左右,已经低于他们的预期,现在 的心思很明确,房价不能涨。所以,深圳新房18连跌,走势大家可以看到。深圳作为一个城市,没有说哪个城市市场波动是处于这种情况的,看上去 可笑的,因为市场波动有很多的因素决定的,时高时低有可能的。

主持人:有点打擦边球,直接回答。

张公子:主持人的问题 有水平,我做房地产很多年, 近开了小密圈,开了加入进来付费的形式,获得知识付出费用,遇到 多深圳网友问我的问题就是真帅问的几个问题:

,买大户型还是?买小房过度还是一次到位,一定要一次到位,没有房票了。房票有限的情况下尽可能一次到位解决居住问题,不可能像以前一样换房,买一个户型再换,现在没有房票。

第二,什么时候买?这是很多人问的问题,中国房地产发展历 第二次 呼吁买房子你还不买,真是有问题了。08年市场 不好的时候, 4万亿放水,当初有一些 提出为国接盘,当时经济不好,要拉动房地产刺激经济。当初08年的时候后海有两万多,现在十万加了,如果08年买下来,现在基本上可以实现财务自由了。
  

为什么我说又到这个阶段?现在出现了一手楼和二手楼倒挂的机制,买到就是赚到, 送钱给你。不光刚需楼盘,前几天深圳一个豪盘,2000多万买不到,半夜开盘抢光了,很多人拿2000多万买不到房子,太抢手了,一手房和二手房倒挂真是送钱,二手房“三价合一”交易成本增加了,买二手房不划算,又开始买一手房,出现小阳春的行情。
 

第三,买哪里?很多深圳网友问我,我说买一定要买西部,不是我在西部说,我的观点一向主张尽可能买西部,看一下深圳城市发展格局,虽然深圳发展很快,但是有一个格局说东贫西富,西比东富,买房一定要 有高增长的地方,建议大家尽可能买西部。

主持人: 感谢以上五位嘉宾和学者。刚才张公子讲的观点平时要付费的,一条88块钱听次,今天省了很多88。

现在已经到了媒体的时间和现场朋友们提问时间。

提问:嘉宾老师下午好!我的问题关心价格。在前几天坪山有一个楼盘沙龙,请了一些媒体的大咖过去,据说这个楼盘售价会去到5万+,想问一下坪山都卖到5万+,松岗接下来有怎样的价格?

主持人:很荣幸的告诉大家,那场活动也是我主持的,那边都卖5万了,松岗卖多少钱?

图腾镜:中国著名的财经 叶檀讲了一句话,如果买房要买到一个城市的价格低位区,目前就是坪山、西部松岗、沙井。坪山有一个楼盘卖到5万+的原因,可能是外来开发商专门做豪宅出身的,用心很多,会报到5万+,低位发力,满京华逐步释放创新、释放产业带来观点,松岗这边也会慢慢发力出来。

房价看大的环境和配套就可以预测到房价,每五年算一下一个地区的房价,可以算到。不需要知道涨还是跌,自己算可以知道。

松岗大空港这边以后一定往6万爆发的。

主持人:我比他贵一两万,从地理区域上来说是值这个价值的。

提问:各位老师好!深圳是多组团的发展,不断强调 区域发展,对于我们置业者来说,应该怎么选择呢?

凤凰树:全国 的二线城市我都去过,大的三线城市也去过。任何城市都有主城区、郊区、远郊区,深圳不说这个事,前两天看ofo骑单车地图,深圳和其他地方不一样,其他城市是 圆越来越往外,深圳是几个组块,深圳是多 的城市,要区别市级 和区级 。深圳的区数出来的 比那个区还要多,要有区别。

准备把西部建立一个西部 ,松岗、沙井原来两个街道办,现在四个街道办。这个 和其他区域 、 ,观澜也是 、龙华也是 ,观澜和市级 不是一个档次的 。

刚才说到房价,房价是城市价值的体现,城市资源越多,房价就越高,这有点虚。什么地方投的钱多,房价就高。全中国各个省市、各个部委往深圳投钱,投钱多了价值起来了。

前两年的东进战略,马书记去了省委当省长之后,2017年开始,深圳市市一级的媒体不说东进战略,在龙岗区、坪山区看见,城市里的不管报纸还是媒体这四个字没有了,还是原方向一路往西。
 

前海、大空港、海洋新城一路往西,国家的战略 把钱往西面投,围绕大湾区往里投。包括中山、东莞都是往这个湾区投。什么地方投的钱多,什么地方城市价值高,什么地方房价就起的高一点,这是一般规律。

提问:大家好!从北站开出6号线沿线,4万出多哪个位置 值得选择的?

深晚一兵:6号线是连接东莞的一条线。如果按现在的价格来说,4万左右整个光明应该都基本买不到了。有几个项目都已经超过4.5万左右。

主持人:有请中原二级市场六部刘宝强专业人士回答。

刘宝强: 6号线,4.5光明买不到,只有松岗和沙井是 合适的物业,4万块钱只有选松岗和沙井,沙井也是4.4万左右,4万出头的毛坯只有买松岗,买满京华云著。

主持人:开发商的动作永远快过你对信息接受的速度。当你犹豫时,开发商一夜之间价格就涨起来了,一定在他们没有动起来的时候他们先动起来,你们抢占先机,这是我作为房地产资深主持人的个人观点。
 

由于时间关系,下一次满京华云著论坛再见分晓,带着满满的好奇心、满满的 欲望下次再见。还有问题的朋友可以关注满京华云著公众号,关注五位老师个人公众号,加入小密圈,关注一地产的公众平台,锁定一地产 资讯。

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